希腊购房移民政策收紧信号来了—— "既然已有Angel Visa，为何不取消购房黄金签证？"

国庆假期前夜，一则来自希腊议会的消息引发购房移民圈广泛关注。9月30日，希腊主要反对党PASOK（泛希腊社会主义运动）向议会正式提交修正案，提议取消通过房地产投资取得投资者居留许可（Golden Visa）的通道，将外资激励政策全面转向实体创业类的Angel Visa。10月1日，PASOK主席Androulakis在议会全体会议上公开推动该提案，在议会发言中就希腊移民政策方向向执政党新民主党提出质询："既然已经有Angel Visa，为什么不取消房地产领域的Golden Visa？"

不少投资人看到消息后难免紧张。但需要首先明确：这目前仍是反对党提出的修正案，并非已生效法律，也不代表希腊黄金签证已经取消。现行Golden Visa相关政策仍可在希腊移民与庇护部官网正常查询，申请通道正常开放，已递交的合规申请正常审理中。然而，熟悉希腊移民政策演变的人都清楚，十余年来这项政策从未出现宽松调整，一路收紧。议会正式递交废止修正案，本身就是政策走向终局收紧的强烈信号。

修正案四大核心调整

PASOK修正案共4条，逐条解读如下。

第一，停新办：法律生效后不再受理任何通过房产投资的投资者居留新申请；生效前已合法递交的申请按旧规继续审核，这是核心过渡保障。

第二，堵转换：取消其他投资居留类型转为房产投资居留的通道，杜绝绕道买房拿身份的操作空间。

第三，废过渡：此前适配不同阶段申请人的过渡条款全部作废，所有持有人统一纳入新监管体系。

第四，禁短租：打破此前60天界定，所有黄金签证房产全面禁止参与短租共享经济，存量持有人给予合理整改缓冲期。修正案自政府公报公示即刻生效。

信息来源：PASOK修正案条款原文（第1-4条），pasok.gr，2026.9.30

提案背景：希腊住房困境

这份修正案并非凭空而来。PASOK在理由书中引用了大量希腊国家统计局及欧盟官方数据，论证房产投资移民对本土住房市场的挤压效应。住房自有率从2019年的75.4%降至2025年的约69.4%，曾经高于欧盟均值5.4个百分点，如今仅高出不到1个百分点。年轻人平均到30.9岁才离开父母独立生活，欧盟均值仅26.3岁，2019年希腊还是28.9岁。26.4%的希腊人口住房总支出超过可支配收入40%，欧盟这一比例仅7.7%。2025年希腊租金年涨幅10.1%，欧盟第二高，雅典一居室月租已占平均月薪的70.2%，两居室更高达93.6%。更关键的是，据希腊移民与庇护部数据，现存有效投资者居留许可几乎全部来自房产投资，存量及待审申请合计已超4万份。

信息来源：PASOK修正案理由书（引用希腊国家统计局ELSTAT及欧盟EU-SILC数据），pasok.gr，2026.9；黄金签证存量数据引用希腊移民与庇护部，mitos.gov.gr

PASOK的核心诉求可以概括为一句话："不是反对外国投资，而是反对投资的类型。"他们认为，希腊需要的不是涌入住房市场的投机资本，而是流向实体经济、科技创新和就业创造的生产性投资。修正案提出将投资激励从"Golden Visa"转向"Angel Visa"，引导资本脱离房产投机赛道。

十余年政策变迁：红利持续收缩

把时间线拉长就能发现，PASOK的提案并非突然袭击，而是希腊黄金签证十余年政策收紧的又一节点。与此前每次变政一样，门槛只涨不跌，低成本红利窗口始终在持续收缩。

2013年4月，希腊黄金签证正式落地，25万欧元统一门槛、无居住要求、全家一步拿永居，迅速成为欧洲热门投资移民项目。据环球出国内部记录，环球出国同年12月协助客户获得当时中国市场较早的希腊移民身份获批案例。2023年8月，首轮变政落地，雅典核心区、塞萨洛尼基等热门区域门槛翻倍至50万欧元，此后入场者直接面临翻倍成本。

2024年9月，三轨制确立（Law 5100/2024），热门区域80万欧元、其他地区40万欧元，25万欧元仅限商改住、工改住及历史建筑修复，同时新增单套房产、最小120平方米、全面禁止短租等限制。

2025至2026年，合规精细化收紧（Law 5275/2026），封堵拼单合买、违规短租最高5万欧元罚款。

2026年9月，希腊总理宣布非欧盟公民购房过户税拟从27年7月起从3%上调至15%，办理成本上浮至原来的5倍。

数据也在印证收紧效果。据希腊移民与庇护部公布的统计，2026上半年新申请2,551份，同比下降约44%；但积压案件消化推动同期签发量增长约21%，截至7月底全国有效首次居留许可26,310份，中国申请人占比47.5%居首。放眼欧洲，葡萄牙2023年取消房产选项、西班牙2025年关停、拉脱维亚2026年9月关闭，希腊几乎是欧洲最后一个仍保留房产投资途径的主流黄金签证国家。

信息来源：政策变迁时间线及申请数据引用中希信息网2026.8.28，转引Euro2day及OT数据，原始数据来自希腊国家统计局ELSTAT；eKathimerini，ekathimerini.com；ERT News，ertnews.gr

现在还能办吗？

这是当下投资人最关心的问题。现行法律仍然有效。希腊移民与庇护部官网申请入口正常开放，PASOK的提案要成为法律需走完议会表决、政府公报公示整套流程，短期不会突然关停。已递交的申请受法律保护。修正案明确过渡保护条款，新法落地前提交的合规申请全程沿用旧规审理，环球出国所有在办客户申请均稳步推进中。

但政策走向已经非常明确。门槛多次上调、合规层层收紧、短租持续升级、过户税即将大幅上调，叠加欧洲多国相继关停的大环境，政策收紧趋势十分清晰。十余年政策演变早已印证一个事实：希腊黄金签证的低成本红利期正在逐步退出，后续政策大概率继续趋严、成本继续走高。每一次政策收紧都有过渡期，但过渡期具有时效性。有身份布局需求的投资人，建议尽早梳理规划、对接政策细节，把握当前政策窗口。

环球出国自2013年深耕希腊购房移民，截至2026年9月累计服务5,700+组家庭，办理超25,700张永居卡。雅典设本地公司及双语律师团队，从项目筛选、产权尽调到身份申请、房产交付与居留续签，全流程提供专业服务。