北京买房：理清思路，购房建议2028

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

目前在朝阳博世祥园有一套两居的百平米住房，综合考虑想在那边养老，十年内没有学区需求，家庭名下仅有一套房，没贷过款，公积金账户已有200万，还想把外地的一套房卖了，估计能卖150左右，首付能凑350-400。

现在两个方案，一是在原小区内置换一套三居，估计差价在200万左右。但先卖后买间隔长，交易成本也不低，三居房源少，不确定较大。周边小区也没有本小区保值，而且老人在风林有套大三居，也不想换太远，不好照顾。还在挑选房源中。

二是在孩子学校附近，海淀黄庄再买一套小两居，总价500万左右，自住+保值投资（小强校附近出租不愁）。一是这三年离校近可自住，二是后面可以出租保值。住海淀的时候可以把朝阳房子出租，最后一年重装提高居住质量，等高考后再搬回。如果不买黄庄，就打算高三时在附近租一年即可。

目前在这两个方向上犹豫，目的是想把公积金用了，还能申请公积金贷款，不占用太多资金，能改善居住条件（或大或近），兼顾保值。关注您公众号很久了，非常认可您的观点，想请教您这两种方案更合适？两个地段哪个更保值一点？或者您还有其他更好的建议？

A：

1、这两个方案没好像什么可比性吧？第一个是典型的自住改善+保值，大概率能做到各项兼顾。

因为博世祥园虽然是朝外的学区房，但从溢价角度说是一居室的溢价高，基本等同于东西海。两居室的溢价就不太高了，我估计也就15%左右。三居室应该是没什么溢价的，顶多也就是个学籍的价值吧，5%左右差不多了。风林绿洲也是这种情况，朝阳学区房的特色。

所以这个方案属于各项兼顾的，也就是虽然换的还是本小区，但降低了溢价比例+提高了居住的性价比，保值角度也降低了风险。

2、第二个方案一般都是为孩子上学的家长们考虑的，如果没有这方面需求却谈保值，那就带有赌的成分了。

因为500万的两居基本都是老小区，不太好聊改善。这价位在黄庄，无论是不是中一二的学区，租金收益也肯定低。而且既然溢价不低，那这部分的保值也有风险。

或者这么说吧，这种换房属于居住的性价比至少没提高，溢价的风险至少没降低，租金收益率也不划算，那您图什么呢？

多说一句，黄庄附近的房子确实好出租，但租金收益低啊。也就是商品好卖但利润薄，反正我认为是不太划算的，看您自己怎么算账吧。

3、另外出租现在的这套房，租金收益也不算高，跟海淀的换租的话也未必占便宜。我估计博世祥园的两居肯定在1.5%以下，也就是租售比在700以上，800都有可能。所以单从租金收益角度讲是低于北京平均值的，但如果不愿换房的话也无所谓了，从金额讲每年也差不了多少钱。

4、两个地段儿哪个更保值？如果剔除学区溢价，那基础部分两边差不多，都挺好的，各有优劣。或者说如果黄村的学区溢价低，那肯定是这边更强。但现在这不是高峰期刚刚过去嘛，溢价还没降多少，以后会怎样不知道（至少是比例没道理再次提高），所以不好聊。

任何投资品在趋势刚刚逆转的时候都不太好聊预期，因为泡沫是明摆着的，大趋势也是明摆着的，谁知道会怎么波动啊？所以如果没需求的话索性甭参与，何必去赌呢？赢了也占不到便宜，输了还就输了。

5、简单就这情况吧，我没什么建议，只能是列出这些供参考。

仅供参考。

二

Q:

那我再问一下这1%贴息的问题，北京的房子都是几百万起步，是不是这政策对北京房价没帮助啊？那我现在换房合适吗？

A：

1、总额100万的1%贴息，对于北京来讲怎么说呢？从实际补贴来说意义不太大，或者说对北京买房人的资金帮助角度意义不大，但这是一个政策信号，对于稳定市场信心来说的意义是重大的。

其实任何政策的作用都是“形式大于内容”，无论利好还是利空，都是是否一个信号，目的都是影响市场的未来预期。

2、房子是用来住的，是否换房由您自己决定，有改善的需求就换，没有就甭折腾。因为您的房现值就大几百万起步，又贷不了多少款，那其实什么时候换都行。因为楼市基本都是同涨同跌的，全款置换一般不会吃亏。

仅供参考。

另外借这话题多说一句，贴息的政策确实非常好，但也别太神话，尤其是别曲解。这几天网上有个观点，说是很多城市的租金回报率为3%，100万的房子每年租金3万，每个月2500。那如果现在买房的利率在贴息后降到2%，100万的房子每年才2万利息，每个月1666，比租房的支出还低了。

这就属于曲解了，因为租房的话只用支付每个月2500就行了。而如果贷款100万，那不仅要支付2%的利息1666，还要偿还那100万本金啊，所以对于买房人的支出并未降低。

这随便找个房贷小程序算算就知道了，假定贷款100万，贴息1%后的利率是2%，30年周期。贴息年限是5年，每个月的月供是3696，还是明显高于租房的2500的。

当然，如果利率还是3%，那贷款100万30年期的月供是4215，更多。所以贴息对于降低成本是有部分帮助的，只是别曲解而已。

仅供参考。

三

Q:

请教下。没学区要求，京户，西红门星光公寓70年产权的房子能买吗？无投资属性。就想买个大的，3代人，居住用。

A：

1、房子本来就是用来住的，既然是纯自住那就当然能买了。星光公寓不用强调70年产权，这里虽然最早的定位为工业用地，规划是周边医院和产业园的配套公寓。但后来修改了规划，改成了70年产权的商品房，正规手续。

2、也谈不上无投资属性，只是投资性不太强而已。价格走势略弱，所以这些年的价格才一直偏低。主要是地段儿不太强，小区的密度也偏大，毕竟早期是宿舍性质的设计。

但不管怎样也从最早的5000多涨到现在2万多了，只是幅度略弱于周边，以后最好的成绩有可能不再走弱，看后期的物业维护水平吧。

3、简单就这情况，既然是纯自住就看自己的喜好，不用听别人的。这种小区长期自住更合适，因为户型偏大，流动性弱点儿，长期住下去才合适。

仅供参考。

四

Q:

我儿子在北四环上班，房子买在南四环大红门这边，现在租4300，然后在安慧里租的小三居8500，两倍南四环的了，压力挺大，因为南边这房每月房贷还6000多，房价也跌了小100万。我想问问安慧里这边的房价会不会再跌点，或者房租降点，要不然换房换不起，租房也压力大。

A：

1、大红门的租金4300，如果不是老破小，那这套房用平均租售比还原房价的话是250万左右。如果是老小区，那价值就在200万左右了。每月房贷6000，估计贷款在100来万。即便是价值250万，减去100多万贷款后就剩100多万了。

安慧里的8500小三居，估计价值在500万左右。就算是200万首付+贷款300万，月供也在1.5万左右了。而现在的房子支出是8500-4300+6000多=8500左右吧，那买房的压力是够大的。

2、按您这希望安慧里下跌不太靠谱儿。首先是现在北京的租金收益都超过同期银行利率了，就算再跌也没什么空间了。而且就算是北边下跌了，南边也得跟着降啊，这是大盘的波动，绝大多数小区都会跟随趋势的。租金也是一个道理，很少出现单独下跌的情况。

3、总之我能理解您家的难处，但帮不上忙，您的这设想我也觉得可能性很小。

仅供参考。

五

Q:

您对大兴狼垡的拆迁进展情况了解吗？长丰园*区是X产权，有可能一起被这次拆迁吗？政策会是怎样的？现在二手房是*万一平，值不值得买一套等拆迁？

A：

1、我不清楚狼垡的拆迁情况，好久没去了。不过刚上网搜了一下，看到的消息是“并非整村大规模拆迁”，而是扩路为主的部分拆迁。那这规模大不了，估计拆不了多少户。

2、甭说X产权的了，只要不是在路边的宅基地都不会动。修路是有预算的，和拆迁也不是一个性质，人家肯定是能不拆的就不拆，没那么多预算。

而且就算是整村拆迁，X产权也大概率不会动。历史遗留问题就先留着吧，谁会惹这麻烦啊？

3、既然不会拆，那就没什么政策呗。如果有政策，那最好情况下是原地回迁，每平米加个几千块钱，产权改为二类经适。不好的情况那就是按照违建拆除了，顶多按厂房给点儿赔偿。但一般来说除非是别墅类的，否则谁会拆这种普宅的X产权啊？

4、甭琢磨赌拆迁了，大概率是白折腾，就因为不会拆。

仅供参考。

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