十一迎来看房热，“远大新”“老破小”如何抉择？专家支招

刚刚过去的国庆假期，无论是在北京的新房楼盘，还是在二手房小区，都能看到中介带看的身影，有的甚至是一家老小前来看房，购房需求可见一斑。

中原地产研究院统计数据显示，国庆假期全国重点50城新房认购量较去年同期上涨超过15%，和政策落地前的9 月下旬相比，来访、带看提升幅度显著高于实际签约。大量购房者趁着长假集中看房、对比房源，但决策周期并未全面缩短。

观望、犹豫的背后则藏着很多因素：收入、房价、预期、新房二手房对比……

济南购房者在了解房屋信息。新华社资料图

国庆假期看房热度高于成交热度

一名房地产商中介对南都记者直言：“近期以来，北京楼市的成交量还是不错的，但仍是走的以价换量的路子。”

以国庆假期的数据为例，公开数据显示，北京新房日均网签达到144套，较2025年同期上涨176%；二手房日均网签18.3套，与2025年同期基本持平。

同样的成交热度也出现在上海这样的强能级城市。公开数据显示，国庆7天假期，上海二手房网签量累计1289套，同比增幅约65.26%；上海新建住宅网签面积5.11万平方米，日均成交面积0.73万平米，较2025年国庆日均成交增长18.2%。

除了“成交热”，今年国庆假期，各地尤其是一线和强二线城市迎来了“看房热”。

国庆七天，深圳光明区、宝安区多个新房项目的来访量较平日上涨约30%，日均来访量接近140批。宝安区一项目10月1日至4日成交35套，成交金额超过1.4亿元。另外，深圳部分区域进一步放宽非深户家庭购房条件，吸引了异地看房者。

广州新房、二手房同步活跃。据公开报道，广州中心区热门楼盘假期日均到访量较平时周末翻了一倍以上，部分项目开盘前就有客户排队等候，开发商延长营业时间接待看房人群。

此外，武汉、郑州、济南、成都、杭州等强二线城市的楼市带看量也迎来暖意。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从假期市场数据看，全国楼市走出核心城市热度回升、普通城市温和修复、弱能级城市依旧承压的K型分化行情，到访量明显回暖，但整体成交没有出现普涨，“以价换量”仍是多数城市去库存的主要手段，市场修复呈现结构性特征。

“只有一线城市与强二线城市的优质地段、高确定性项目，才出现到访转成交快速提升的现象。三四线及县城市场库存压力仍是最大约束，不少楼盘推出降价、送车位、家装补贴等促销手段，本质仍是以价换量。”张大伟说。

长春一处在建楼盘。 新华社资料图

“远大新”与“老破小”之间该如何选择

手握一张北京新房板块地图，南都记者发现，这些新房多位于北京远郊或配套不齐全的地方。

以北京的御林湾楼盘为例，其虽然标榜位置在望京板块，实际上距离望京地铁站还有近7公里的车程，位处五环外，楼盘没有直达地铁，如果乘坐公共交通，需要地铁转公交才能到达。另外，楼盘周围有农业用地，略显荒凉，距离温榆河公园较近。未来规划对于购房者而言缺乏确定性。

位置是御林湾的弱势，但是在建的房子是三代住宅，两梯三到四户的格局完胜过去的塔楼设计，20厘米的墙体厚度让隔音更有保障，有窗户的卫生间更受消费者青睐，虽然和四代住宅在得房率、收纳等方面相比仍有差距，但是和过去一批老房子相比，这样的住宅更符合很多购房者心目中的“好房子”标准。

和位处远郊的新房不同，北京的部分二手房地理位置佳、配套齐全。比如，有着20年房龄的后现代城小区，位处东四环，距离合生汇等商圈较近，地铁、餐饮、药店等各项配套应有尽有。但该小区为塔楼设计，一层10户人家要共用三四部电梯，户型欠佳，墙体厚度也只有15厘米。

“远大新”和“老破小”各有千秋，如果想同时拥有品质和配套，预算需要再拉升，每平方米10万元以上的新房在北京并不少见，这让预算有限的购房者纠结万分。

对此，张大伟建议，对于购房者而言，随着各项新政的出台，政策窗口期确实降低购房成本，但仍要优先评估自身收入稳定性，优先选择现房、准现房和稳健房企项目，避开远郊高库存、配套不足的楼盘。

未来新房会断档？专家辟谣

当前，影响购房的抉择因素还有很多，房价的未来走势是横亘在消费者眼前的一大顾虑，“买涨不买跌”是很多人的心理。

值得一提的是，“8·28”新政的出台给市场注入了“强心剂”。

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》对外发布。其中提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。随即北京、上海、广州陆续跟进出台细则。

对于新政的出台，市场的欢呼声渐起。有房地产开发商的工作人员声称，随着新政的出台，未来两到三年，新房将会断档，新房价格看涨。

对此，张大伟进行了“辟谣”。他对南都记者表示，新政对新房的供应其实没有明显影响，政策明确提出8月28日之前土地不受影响，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

张大伟进一步称，以北京为例，未来北京新增土地供应将优先现房销售，新房供给节奏会向后推移。短期1至2年内，市场主力供给仍是过渡期内的存量预售项目，新房供应量不会快速萎缩；中长期，现房项目逐步入市，市场供给结构发生变化，现房产品占比持续提高。

对于房地产市场的未来走势，中泰国际首席经济学家李迅雷公开分析称，影响房地产市场有四大维度的因素，即人口老龄化进程、城镇化进程、居民资产负债表的变化、政策。在他看来，我国人口老龄化进程加速、城镇化进程放缓，居民资产负债表刚刚开始缩表，虽然政策稳楼市的决心很大，但当前居民并不愿意加杠杆购房，政策发挥作用也需要一定时间，楼市短期内难以实现反转。

采写：南都N视频记者杨文君 发自北京