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在日本买房，过去很多人考虑的是能住多少年、房贷什么时候还完。
如今，越来越多购房者在签约之前，就已经开始思考另一个问题：这套房子将来能卖多少钱，什么时候出售更合适？
日本经济新闻2026年10月4日报道的一项调查显示，在首都圈近3年内出售过公寓的人群中，51.9%的自住购房者买房时就考虑过未来出售；与此同时，60.5%的受访卖家在购房后5年内转手，71%表示出售价格高于购入成本。
房价上涨，为住宅置换和资产变现创造了机会，也在改变人们的购房思路。对越来越多的家庭而言，公寓既要满足当下的居住需求，也需要考虑未来是否容易出售、能否保有价值。
01
超过半数购房者，买房时就考虑好了“下一步”
长期以来，日本有一种被称为“住宅双六”的置业观念：先租房，再购买公寓，等收入和家庭条件改善后，换购更宽敞的住宅，最终长期定居。
但在首都圈，越来越多购房者开始把未来出售纳入购房计划。
根据LIFULL HOME’S综合研究所的调查，研究人员于2026年7月17日至23日，对东京都、神奈川县、埼玉县和千叶县主要市区内，近3年出售过公寓的25至69岁男女共507人进行了调查。
在以自住为目的购房的人群中，51.9%表示买房时就考虑过将来出售，比2025年2月的45.4%上升6.5个百分点；计划一直自住的比例为32.1%。
值得注意的是，这些受访者并非单纯的投资型公寓买家。他们当初购房是为了满足居住需求，却也开始重视房产未来的出售价值。
调查还显示，以投资为购房目的的比例从24.1%上升至36.2%，以自住为目的的比例则从82.7%降至79.5%。由于该题为多选题，两种目的可以同时成立。这反映出居住与资产配置之间的界限正在变得模糊。
当房价持续上涨，住宅的价值便不再只体现在日常居住上。
买房时选择什么地段、支付什么价格、未来是否容易找到接手买家，都可能影响房产的实际价值。
购房者提前考虑出售，也就不难理解了。
02
房价上涨，公寓交易周期也在缩短
购房观念的变化，已经体现在实际交易中。
调查显示，60.5%的受访卖家在购房后5年内出售房产。其中，24.0%在购房后1年内出售，21.4%在3年内出售，15.0%在5年内出售。
也就是说，近四分之一的受访者持有房产不到一年就选择转手。
这与日本常见的35年期住房贷款形成了鲜明对比：贷款按照长期还款设计，部分购房者却已经在考虑短期出售和再次置换。
其背后的逻辑在于，如果房价上涨，出售所得能够覆盖剩余贷款及相关成本，业主就有机会在居住数年后卖出房产，再将资金用于下一套住宅。
不过，短期持有并不必然带来收益。房产能否顺利出售、成交价格是否理想，都受到购入价格、地段、市场行情和贷款余额等因素影响。如果房价下跌，卖房所得也可能不足以偿还剩余贷款。
因此，越来越多人考虑未来出售，既反映出市场上涨带来的机会，也说明购房者开始更加重视房产的流动性。
03
东京公寓价格大幅上涨，71%的卖家实现盈利
购房者越来越重视未来出售，与首都圈公寓价格持续上涨密切相关。
LIFULL HOME’S平台数据显示，东京23区面向家庭的二手公寓平均挂牌价格，从2020年1月的4945万日元升至2026年8月的1亿2018万日元，约为原来的2.4倍。
需要注意的是，统计反映的是平台上的平均挂牌价格，不代表所有房产的实际成交价，也不意味着同一套公寓都能升值至原来的2.4倍。不过，这一变化仍能看出东京公寓价格上涨的幅度。
价格上涨也反映在卖家的实际交易结果中。此次调查显示，71%的受访卖家出售公寓时获得了正收益，其中，出售收益达到1000万日元以上的比例为47%，达到2000万日元以上的比例为19%。
为什么部分业主能够在出售时获得可观收益？
一方面，建材和人工成本上升推高了新建公寓价格；另一方面，东京核心区域的优质土地供应有限，交通、就业和生活配套完善的地段持续受到购房者关注。新房价格上涨后，部分需求转向二手市场，也为已有公寓的价格提供了支撑。
不过，调查中的“实现盈利”主要指卖出价格高于购入成本，并不等于扣除买卖手续费、税金及持有期间各项支出后的净利润。不同房产的楼龄、管理状况、户型、交通条件和买入价格存在差异，最终收益也会有所不同。
这也是购房时需要提前考虑出售问题的原因：市场上涨时，优质房产可能带来置换和变现机会；但能否顺利出售、能卖出什么价格，仍取决于具体房源条件与当时的市场需求。
从51.9%的自住购房者提前考虑出售，到71%的受访卖家获得正向价差，日本首都圈公寓市场正在呈现新的置业思路：住宅既是生活空间，也是需要考虑流动性与退出价值的资产。
但房价上涨不代表每套公寓都能获利。对于购房者和投资者而言，既要看买入后的升值空间，也要判断未来是否容易出售，以及扣除相关成本后能留下多少收益。
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