又有商改住地块？天河东供应，该刹车了

过去两年，广州宅地供应最多的板块，天河东称第二，大概率没人称第一。

9月4日广东电视台地块成功出让后，天河东此前“商改住”天河至信路南侧AT1005069地块，或许不久后也要上架。

参考其他板块“商改住”后很快挂牌的节奏，这个可能性还真不小。

如果继续这个推地节奏，天河东的海量供应，真该刹刹车了！

｜世界大观航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

天河东为什么值得警惕？拆开它的库存结构来看，它面临着两层压力。

一方面，天河东的新房现有库存，是中心四区最高的。

我们扒了中心四区在售新盘拿证未售数据，天河东是最扎眼的一个，达到32.12万方。

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整个天河东包括世界大观、奥体、智谷、珠吉一带，在售新盘拿证未售超过2100套。

这不是某个盘一家在压货，而是从千万级豪宅到改善、刚需，全线有存货。

当然，天河东也不是没热度，是项目太多，同时挤在同一条赛道上卷。

从现有数据看，几乎每个盘手里至少攥着100-200套没卖，个别楼盘库存冲到300-400套。

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此外，天河东还有不少在售项目存在尚待入市的房源，比如缦云还有部分房源尚未拿证，观樾二期的大平层、小高层产品也有待入市。

另一方面，“潜在库存”也要重视。

现有库存只是明面上的，后面排队入市的潜在新盘，还有一连串要来。

1、9月4日成功出让的大观南路地块。

项目靠近地铁口，贴着世界大观外圈。这块地容积率只有2.1，未来大概率做纯板楼。

项目规划总建面约6.7万㎡，预计会新增4-5栋住宅，保守估计至少再添300-400套供应。

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2、处境比较郁闷的联投文津府二期。

不久前，我们去现场看过，一期西地块部分已交付，未网签的有194套。（来源：克而瑞）

项目二期的东地块，原本规划了4栋板楼，但至今没实质动工，拿地三年多还没顺利启动。

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更头疼的是，项目西侧就是上文提到的商改住迷你地，天河至信路南侧AT1005069地块。

我们之前也分析过，这块地总建面才3万㎡，容积率2.5。地价合适的话，仍能吸引不少房企举牌，大概率做小户型、卷低总价。

|地块航拍

| 广州楼市发布 摄

对文津府二期来说，这很可能是新一轮背刺。

如果以上几个地块全部入市，保守估计，天河东还将新增1000套以上新房。

再加上大观路以东那些降容重挂的宅地，天河东的潜在供应不是“补货”，是“叠货”。

3、别忘了，天河东也是广州主城区旧改的重点区域。

根据楼市君不完全统计，目前天河东至少有三大旧改正在清拆中，融资区规模超过55万方。

|广州楼市发布 制

假设住宅占60%-80%，未来天河东可能会释放3000-4500套新增住宅。

算上在售库存和已出让未入市地块，再把旧改增量一并计入，天河东的潜在供应只有两个字：庞大。

说白了，一个板块最怕的不是没新盘，而是明明大把存货没清，还不停往里倒新货。这就相当于一边往泳池注水，一边往外放水，就看哪头更快。

对开发商而言，一边是老货卖不动，一边是新货还在路上，资金压力只会越绷越紧。

贰

目前，天河东整体去化周期为15.7个月，去化节奏比较平稳，在广州核心区处于中等水平。

在板块间相互抢客的情况下，天河东的行情还不错，本质上有两个重要原因：

一方面，前期规划的核心配套正持续兑现。

先是已经成型的世界大观日月双湖，奠定了整个片区的改善气质。

在以往通勤格局里，天河智谷、智慧城往返金融城，只能绕行广园快速、中山大道。不仅车流量大、路况复杂，早晚高峰还容易堵车。

今年年中，广州规自局公示了悦景路控规修正方案，对车陂路北延线-大观路段沿线用地进行调整，悬而未决的卡点有望迎来破局。

｜悦景路（健明六路—车陂路北延线段）

｜图源：广州天河发布

待悦景路全线贯通后，将有效分流广园快速海量车流，大幅压缩天河东板块内部通勤时长。

路网方面，珠吉路、悦景路（中段、西段、半山溪谷路段）已经完成改造，全区“六横七纵”主干路网也在加快构建。

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地铁21号线大观南路站已通车，规划中的19号线将在此换乘，未来有望30分钟可达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。

教育方面，仅2025年天河东已新增超5500个学位，形成对标老城区优质校网。

比如天河润府，已确认对口体育东教育集团均和小学（省一级公办），配建的48班公立初中由天河外国语教育集团核心团队接管，已于今年9月开学。

加上缦云广州配建的45班九年制学校和越秀·观樾配建的24班小学，天外系在天河东已布局三所学校。

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天河东的教育链条正在快速补齐的同时，产业端也在蓄力。

目前，这里已吸引超过2500家企业进驻，形成了独特的产业矩阵。

不仅有中望软件、亿航智能等龙头企业领跑5G、低空经济赛道，还有小鹏汽车全球总部带动的新能源汽车核心领域。

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另外，天河智谷广棠片区约40公顷土地已纳入收储，规划打造广棠科创城，承接金融城、智慧城核心区外溢功能，融入东部人工智能与数字经济发展轴。

另一方面，板块价格已进入底部区间，继续下探空间有限。

过去两年，由于刚改产品货量增加，天河东新房成交均价呈现结构性下行态势。

但今年以来，天河东新房成交价格企稳在5.3万/平，三季度价格环比涨幅约1%。

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二手也呈现出类似走势。以牛奶厂为例，最近三年二手跌幅超过40%。（来源：贝壳找房）

但最近半年，二手价格上涨7.4%，目前成交均价为3.53万/平，第三季度成交量上涨至68套，创下近年来新高。

｜来源：贝壳找房

这种情况下，天河东的海量供应，真的该刹刹车了。

与其继续卖地，不如让老盘先跑量、让二手先企稳、让新盘慢慢转化。

新地不是不能来，等老货出清、价格企稳、整个板块行情持续向好，才更有利于购房者。

在楼市君看来，天河东目前最需要的不是新地，是低内耗、稳价格，把已经落地的配套，真正转化成房价信心。

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