北京买房：理清思路，购房建议2030

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

请教下。没学区要求，京户，朝阳四惠远洋国际中心。中介号称70年的公寓，是70年的吗？感谢，打算买来自住。房住不炒，就是想住个大的，所以才看这种号称70年的公寓。就是想问。这种公寓是70年的土地属性吗？

A：

1、中介没必要说谎，肯定是70年的住宅产权，土地性质是“二类住宅用地”。北京这种公寓有的是，以Soho为代表，各种公寓在朝阳区最多。

2、之所以有这种公寓，是因为在2006年之前，商业用地的价格是远远高于住宅用地的。在同一地段中，如果住宅楼面价是1000块钱，那40或50年产权的就得2000块钱。

所以老潘等人就用住宅用地开发商住公寓了，相当于打了政策的擦边球儿。而且因为商住公寓比纯住宅多了商业功能，所以在当年的价格更贵，违规的开发商们赚的盆满钵满。

3、但2006年是分水岭。一是因为房价暴涨，土地价格也随之上涨，跟商业用地差不多了，那再用住宅用地开发商住公寓就不划算了。

二是因为当年的“工商18号令”，也就是“住宅限商令”，70年住宅不能再登记公司和当做写字楼使用，所以商住公寓的销量大幅下滑，价格也随之走低。

三是因为房价暴涨，大户型公寓因为总价高，也导致不好卖。

四是因为商业用地供大于求，土地价格逐步走低。之后开发商们转为用便宜的商业用地开发小户型公寓了，之前开发的70年商住也就都成了绝版。

4、总之这种70年公寓都是正规的住宅土地产权，贷款+落户+学区都跟普宅一样。优势是居住的性价比高，对应的是价格走势偏弱。如果只考虑居住的话就该买就买，房子本来就是用来住的。

仅供参考。

二

Q:

我现在孩子就读十五中附小一年级，在西城区四平园有一个48平的一居室，在大兴区长丰园有一个88平的两居室（两个房子总的房贷大概100万，一年内可以还完）。为了孩子上学，现在在学校附近租房住。

我有以下几个方案（无论哪种方案，房子最近10年都得租出去）：

1、把长丰园的二居室卖了，再在本小区买一个三居室（因为有孩子和老人）；

2、把四平园卖了，在富锦嘉园买一个三居室；

3、把四平园卖了，在宜兰园买一个三居室；

4、不卖不买，保持现状。

A：

1、您这几个方案有点儿意思，主要需求是什么啊？

2、简单说吧，长丰园两居的优势是房价低，租金收益率应该是北京平均值，劣势是地段儿一般，所以价格走势弱点儿。

四平园一居的优势是作为学区房属于总价低的占坑儿房，流动性相对强。劣势是溢价至少不低，大概率高于西城平均值，所以导致居住的性价比低，租金收益也低，溢价部分的保值风险更大。

3、第一个方案，解决了不用租房的问题。但买来的三居室也大概率有溢价，所以居住的性价比反倒降低了，而且增加了溢价部分的保值风险。常规建议是如果能找到溢价低或没溢价是三居那就换，找不到的话一般不建议，毕竟用不上学位了。

4、第二个方案，从地段儿来说富锦嘉园更强些，有可能价格走势好点儿。但其实没有本质改变，仍然是住不上，仍然是换老小区，大概率也是换步梯房，租金收益率也很难提高，图什么呢？

5、第三个方案，解决了学区溢价高的风险问题，租金收益也能提高。但宜兰园这种小区属于自住为主的，地段儿也普通吧，再加上也是步梯房+老小区+保障房回迁房，投资性不强。所以最好还是考虑长期自住吧，否则换不换的意义不大。

6、第四个方案那就看自己呗。反正您现在这两套房都不算投资房，长丰园是典型的自住为主，四平园是典型的学区占坑儿房。想换的俩小区也都是自住为主的，那房子是用来住的，为了自住就换，为了租金的话应该是北京平均值，其他方面就没什么优势了。自己判断吧。

仅供参考。

三

Q:

家里两个孩子，一个27年小升初，一个28年幼升小，目前昌平上学，想跨区去海淀或者西城，目前比较纠结，想问问怎么操作比较好。目前预算最多350，不知道是去海淀还是西城好，看了西城房子觉得太破，海淀看了树村附近的，只能买个一居室，但是也不知道要不要买，买了一居室还要租房，想问问怎么更好。

A：

1、怎么操作比较好？最好的就是考过去呗，小升初的联系点招渠道，幼升小的过几年参与早培或八少八素，也可以尝试集团校推优。然后的是子弟和政保，最后才是买房迁户呢。

2、西城vs海淀没有哪儿更好，只看自家适合哪里。这就跟清华vs北大似的，哪个好啊？都挺好的，只是北大的文科+理科最强，清华的工科遥遥领先，看哪里适合自己呗。

常规建议是天牛娃去海淀，各种渠道更多，竞争更激烈，但普娃的压力大。西城则是上限和下限都相对高，孩子的适应面更宽。

3、海淀树村，柳浪家园一居室的学区溢价中等吧，应该基本等同于海淀平均值，30%左右。但到目前为止对口校也不如东边本校，一分钱一分货。而且考虑好，二宝大概率对口入学，但大宝的小升初说不好，2021年入学的也是高峰期，派位只能看运气。

4、买不买的只能是家长决定，我只能是列出这些情况供参考。不过从学区房来说，您家是俩孩子，即便大宝只用上了小升初，那也比其他家庭的利用率高，至少不算吃亏。但这不好说更好，只看怎么能适合自家情况。

仅供参考。

四

Q:

我今年46岁，女，单身带孩子，孩子16岁高一，2029.6高考；还有老母亲76岁。我目前华清有一套53平房子（2013买的回迁房，目前有经营贷380万），万橡悦府有一套120平房子（在我妈名下，有200万贷款）手里可动现金200-300万。

我现在想把华清53平卖了，买一套建发观玺118平（离我单位比较近），想听听您的建议。但长期还是想后面再在城里买一套，不知道这样是不是合适。

A：

1、华清嘉园53平的算占坑儿房，溢价至少不低吧。估计这套房能价值500万左右，租金7000左右，租售比700，超出北京平均值至少30%以上。也就是说，如果价值500万，那其中150万以上都是溢价。

常规建议是如果用不上学位了，那就趁着溢价还高的时候卖掉置换，能提高居住的性价比或租金收益率，也能免去溢价部分的保值风险。

而且这房是2013年买的，基本吃到完整的学区红利了，再留着不太可能有高收益了，溢价率至少不会再回升。再者用的是经营贷，也不太好说吧。

2、新房我没建议，实在不熟，连价格都不知道。城里指的是哪儿啊？东西城吗？以后买不买的看情况吧，反正现在的溢价没降多少。或者说这主要看预算，如果预算较高，千万或1500以上，那可以买到溢价低甚至不带溢价的，算各项兼顾。

几百万的那就看具体房源了，只能说有可能买到低点儿的，但一般也低不到哪儿去，平均值25%。所以如果不住的话一般不建议，租金收益也低，图什么呢？

4、只是列出以上情况供参考。

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