同一宗地卷土重来，每亩直降14万！颍上两宗宅地52亩开拍，一南一北差出338元/㎡

9月29日，颍上县自然资源和规划局发布颍自然资源和规划（挂）字〔2026〕17号公告：两宗二类城镇住宅用地同时挂牌，合计52.44亩、起始总价7138.85万元，10月19日至28日报价，10月29日上午现场交易。真正耐人寻味的是其中一宗——编号YS2025-46的30亩地，去年11月曾以139万元/亩的起拍价出现在出让清单上，如今编号未改、起拍价却下调至125万元/亩，每亩直降14万元。一宗"卷土重来"的老地，配一宗首次亮相的新地，颍上把今年四季度住宅供地的底牌，一次摊开了两张。

NO.1｜壹

一宗降14万

先把两宗地的账拆干净。

YS2025-46号：慎城镇颍南社区，顺河路东侧、颍安路南侧，19999.99平方米（30亩），容积率不大于1.6，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，起始价125万元/亩、总价3750万元、保证金1000万元。按1.6上限计容，可形成3.2万平方米建筑规模，按120平方米一套估算约267套；对应起始楼面价约1172元/㎡。

关键在纵向比价。2025年11月的出让清单里，同一编号、同一宗地代码（GB00174）的地块，起拍价是139万元/亩——若按去年价格成交，楼面价约1303元/㎡。一年之间，亩单价降14万元、降幅10.07%，楼面价降131元/㎡。这宗地不是首次登场，而是调价后重新挂牌。

YS2026-23号：四里湾社区，交通西路北侧、三维路东侧，14961.83平方米（22.4427亩），容积率不大于1.5，密度不大于25%、绿地率不小于35%，起始价151万元/亩、总价3388.85万元、保证金700万元。按1.5计容，建面约2.24万平方米、约187套；起始楼面价1510元/㎡。

两宗地同日挂牌，却走出两条价格线：亩单价差26万元（151万 vs 125万），楼面价差338元/㎡（1510元 vs 1172元），后者高出28.8%。小而低密的四里湾地块反而更贵，说明颍上的定价逻辑不看面积看区位——容积率1.5的更小地块，单位土地成本比容积率1.6的大地块高出近三成。

对照房价，两宗地的定价都极克制。颍上县发改委公开的明码标价备案表显示，吾悦璟府6#住宅备案单价约6343—6780元/㎡，富滨·明月湖畔湖景房源约7930—9454元/㎡；市场层面2026年7月颍上新房整体参考均价约6281元/㎡。用1172元/㎡与1510元/㎡的楼面价对6281元/㎡量级的售价，地房比分别约18.7%与24%——远低于三四线城市常见的30%—40%。

竞买规则仍是一套"严选"设计：须具备房地产开发资质，不接受自然人，安徽省境内有出让合同履约失信记录的直接没收保证金并取消资格；购地资金（含保证金与后续价款）必须为自有资金，不得为银行贷款、信托、资本市场融资、保险资金，报名时须提交承诺书与金融机构资信证明；合同签订后5个月内实质性开工、开工后24个月内竣工；由慎城镇人民政府与自然资源和规划局共同40日内办完土地移交。杠杆资金被挡在门外，开发节奏被卡死，属地政府直接督办——这两宗地从规则上就不是为高周转准备的。

NO.2｜贰

规划里的落点

把两宗地与《颍上县国土空间总体规划（2021—2035年）》并排读，降价与落点都有了出处。

其一，"卷土重来"本身就是规划要求。规划在优化建设用地结构中明确："促进建设用地由'增量扩张'向'增存并举'转型，消化批而未供土地，盘活利用闲置土地，释放存量建设用地空间。"一宗2025年编号的地块在2026年下调起拍价重新挂牌，正是这条要求在市场上的直接落地——不是新增指标，而是把存量盘活。

其二，两宗地都在慎城镇，对应"人口向城区集中"。规划提出"四集中"措施：工业向园区集中、农产品加工向现代农业产业园集中、非煤产业向经济开发区集中、人口向城区和中心镇集中；并把中心城区（慎城镇）与夏桥镇、黄桥镇、南照镇一并划为城市化发展区，要求"提升各类要素集聚水平，提高土地利用效率"。两宗地一在颍南社区、一在四里湾社区，均在中心城区范围内——供地没有外溢到乡镇，而是严格锁在城市化发展区。

其三，指标背后的城市性质是"皖北生态园林城市"。规划确定颍上城市性质为"阜阳城市圈链接合肥都市圈的重要节点城市、长三角新兴制造业和新能源产业基地、管子文化特色全域旅游示范区、皖北生态园林城市"；中心城区专章设置"营造城市蓝绿开敞空间""塑造现代化水韵都市风貌"。两宗地统一给出密度≤25%、绿地率≥35%的指标，就是把"生态园林城市""水韵都市"写进了开发条件。

其四，硬约束决定了"好地必须便宜卖"。规划划定：耕地保有量不低于1144.45平方千米（171.67万亩）、永久基本农田不低于1040.33平方千米（156.05万亩）、生态保护红线117.03平方千米、城镇开发边界不高于88.75平方千米，仅占县域国土面积的4.47%，扩展倍数1.28。可建设空间本就不足5%，但需求端并不轻松——规划坦承超半数乡镇人口流出比重超40%，"人户分离"突出；2025年末全县常住人口117.4万人、比上年末减少0.7万人，城镇化率仅45.63%。在人口减量、城镇化率偏低的现实下，把地价压到房价的两成以内，是用财政让利换成交确定性。

其五，颍河既是资源也是红线。规划将淮河、颍河、润河、济河河道管理范围划入洪涝风险控制线，"原则上不能占用，不得建设与防洪排涝无关的建筑物"；同时构建"一心一带、两区三廊"格局与"三廊三区"生态安全空间，县域约24%地区存在较高生态风险、北部有约80平方千米采煤沉陷区。在这样的本底上做住宅，低密、高绿、严控边界是唯一解。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：颍上这两宗52.44亩宅地最值得被记住的，不是7138.85万元的总价，而是"同一宗地一年降14万、降幅10.07%"这个数字——在城镇开发边界仅占国土4.47%、常住人口一年减少0.7万、城镇化率仅45.63%的现实下，颍上用下调起拍价的方式消化批而未供存量，把楼面价压到1172元/㎡、地房比控制在18.7%，是用财政让利换取市场确定性，也让"皖北生态园林城市"从一句城市性质变成密度25%、绿地率35%这些可执行的开发指标。对企业而言，只有能把1.5—1.6容积率做成好产品的开发商才适合进场；对城市而言，真正的胜负手不在卖了多少地，而在合肥都市圈与阜阳城市圈的链接能否兑现为产业与人口——路通了、人来了，这454套房子才真正有人住。