上海
撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
北京土拍市场，很是魔幻。
一度被暂停的驼房营JT-629地块，在下架数天之后，竟然重新上架了。
它新上架的时间，大概是10月9日中午12点左右。
一个多小时前，花姐发表了一篇文章，《驼房营地块被暂停后，悄悄下架了》，首次披露了它下架一事。
新上架的629地块参数未变，还是1块住宅，搭配3块体育馆，占地10.86公顷，规划建面17.13万平米。
至此，北京拟供应商品住宅用地清单里，躺着20宗地，占地79.7公顷，规划建面167.7万平米。
截至10月12日上午8点多，这个数字又刷新了，清单里的地块数字，变成21宗了。第十一轮进入供地的亦庄新城YZ00-0402街区0107地块，也死灰复燃了。
如此巨量的“库存”，在北京土拍史上，十分罕见。
其中一个重要原因，它们遇到828地产新政。
此刻，距离12月31日，仅剩不足3个月了，这些躺着的地块，到底能够激活多少呢？
新政后"唯一"上架地块
有关新老政策的划断节点，北京9月24日出台的460号文，给出了答案。
但，依然有部分人对节点认知，是模糊的。
谁应该现房销售？
花姐认为，截至目前，仅有一宗地完全应该按新政实施：昌平区歇甲村0704-0049、0077-01、0073地块，起拍价29.36亿元，11月3日拍卖。
它的主要特点是：优先现房销售、推行主办银行制度、个贷要竣工备案后发放。
反观供地清单其余19宗地，只出现在供地清单里，连预申请环节都没走，更遑论上架。
要知道，一宗地按按新政实施，核心节点是：2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目。
关键词是：出让公告。
只躺在供地清单里，不算数；只进入用地预申请，也不算数。
而歇甲地块，在9月30日进入用地预申请，当日同步发布了出让公告。
谁会成为新政后的第二宗地呢？
依然只看一个信息：土地出让公告。
供地变化的蛛丝马迹
新政对土拍市场的影响，目前看不出明显的征兆。
但，有些蛛丝马迹可循。
1、低密度地块加速入场
为什么会选择歇甲地块打头阵呢？
它在9月23日进入今年第11轮供地清单——比北京新政细则出台早1天，其中0049地块，容积率低至1.01，产品预计是洋房和双拼组合。
在现房时代，低密度地块，封顶速度快，对开发商影响小。
2、小地块更受青睐
10月9日发布的2026年第12轮宅地供应清单，三宗地都不大。
丰台槐房村和新宫村NY-030（北区）地块，占地3.25公顷；石景山衙门口628、640地块，占地2.98公顷；平谷区0109地块，占地1,97公顷。
小地块，占压开发商资金小。
毕竟，现房销售，开发商周期会比之前卖期房，要拉长1-2年。
3、降低容积率或减负
丰台030（北区）地块，就是一个很明显的例子。
它占地3.25公顷，规划建面6.05万平米，容积率1.86。
而它南面的建发金茂观宸，容积率都是2.0。一、二期分别扣除街坊路、电缆管沟之后，实际容积率为2.4和2.2。
由于030（北区）地块未进入用地预申请，具体参数不详。
花姐猜测，它应该不须配建街坊路，其北面为绿地。
十月断档，全年卖地金额预计跌三成
北京今年10月的土拍，出现断档了。
换句话说，它的前十月土拍成绩，已经定格——至今成交了36宗地，尚有21宗未成交。
这21宗地，分成四类：
1、明确上架交易地块。昌平歇甲0704-0049、0077-01、0073地块，11月3日成交；
2、进入预申请地块。平谷区PG00-0102-0109地块，起拍价2.68亿元，预计最早成交时间在11月中旬；
3、被暂停的地块。包括朝阳区驼房营629地块、丰台岳各庄L02地块，以及小沙河0006地块；
4、没有激活的地块。包括永安里0401-1地块、海淀东升镇地块等16宗地块。
除了歇甲地块和被暂停的3宗地，其余17宗地，总占地85公顷，总规划建面174万平米。
花姐斗胆估算，它们大概有10宗地，会转入2027年。
如此一来，2026年北京的土拍成绩单，就大致可以推测出来了。
今年1-10月，北京宅地卖出135.95公顷，规划建面255万平米，土拍收入814.3亿元。
反观去年同期，这三个数字分别是：136.65公顷，272万平米，1175亿元。
相比之下，卖地面积略有缩水，但成交金额下滑了30.72%。
据此推算，今年北京卖地总额，至少比去年下滑了三成。
当然，这个数字也可能会进一步拉大。
原因很简单，现房时代来临，开发商拿地更加谨慎了。
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