海南
海口的豪宅市场，又有了新的故事：
法拍网上，多处豪宅被疯抢！有的被加价255万；有的则被疯抢212轮！
最近的一次，发生在10月6日，国庆假期倒数第二天，淘宝司法拍卖上，海口滨海大道189号比华利山庄一栋独栋别墅落槌——309.27㎡，两层，带户外泳池。
来源：阿里拍卖
这栋房的起拍价，就是评估价750万，一分没降。放在往年，法拍别墅不打折，基本等于流拍预定。
这次，5个人报名，51次加价，硬生生从750万抬到1005万：
加价255万，溢价34%，折合单价约3.25万/㎡。
来源：阿里拍卖
对比一下就有了画面感：中介平台上，比华利山庄的别墅挂牌参考均价约3.22万/㎡。法拍抢完的成交价，已经摸到这个价了。
豪宅市场从不缺买家，真正缺的是房子本身的价值和对应价值的捡漏价格。
01 一个月，三场疯抢
这次疯抢，并不是个例。事实上，一个月以来，在法拍网上，海口的豪宅市场，发生了三次疯抢。
除了比华利山庄，一个是庆豪天悦，海口西海岸的顶级书包豪宅，最高的时候，加上溢价部分房价摸到了3万+；一个是万绿园壹号，同样在高峰时，房价刺破三万，海口上个周期的豪宅代表。
具体一个个来看。
庆豪天悦，位于秀英区蓝海路9号的次新盘，2023年5月才登记的现房，周边有着九小侨中的优质书包。
这次上架的是4#楼10层10A号房，160.06㎡四房，搭一个地下车位，评估价411.47万，起拍打7折到290万。
来源：阿里拍卖
最终，2个人报名抢房，从9月21日拍到22日上午，延时212次，一路加价72.9万，最终362.9万成交，折合单价约2.27万/㎡。
中介平台上，这个小区8月挂牌均价2.71万/㎡、参考成交均价约2.4万/㎡，法拍抢完，还有二手成交价的九成出头。
万绿园壹号，我们披露过的海口上个周期豪宅代表，9月也杀出了全场最有戏剧性的一场。1号楼36层3601号房，324.79㎡的海口湾海景大平层，前两轮挂牌604.89万、483.91万，连一个报名的都没有；
来源：海南省公共资源交易服务平台
第三轮降到387.13万，2位买家直接开抢，加价53万、磨了8个半小时，440.13万成交，溢价13.69%。按5000元的加价幅度推算，预计达到106轮。
流标两轮的房子，第三轮被抢疯，中间隔的就是103万的降价。
但最终的价格有点唏嘘，成交价只有1.35万/平米，比起最高峰的价格，几乎腰斩。
豪宅在法拍场被抢，抢的是什么
把三场放在一起看，被抢的房子有同一个画像：要么稀缺，要么新，要么价格降到位。
比华利山庄是滨海大道的独栋别墅，带泳池，全海口货架上数得着；
比华利山庄被拍卖的独栋别墅实景 来源：阿里拍卖
庆豪·天悦是刚满三年的次新现房，有着绝对的优质书包托底；
万绿园壹号那套是36层、270度海景、整个小区独一份的大平层。法拍场上的便宜货从来不缺人看，缺的是"便宜+稀缺"同时成立的那几套，降到位之后，这种房源等不到第二个降价周期。
万绿园壹号实拍图 来源：网易海南房产
宏观数据也在印证这个分化。
中指研究院的海口法拍月报显示：9月海口法拍成交66件，其中住宅58件，法拍成交均价10622元/㎡，同比上涨11.81%。
同期，龙华区法院的"法拍节"里，热门房源溢价成交，整体溢价率15.32%，法拍价洼地在被快速填平。
换句话说：普通房源照样流拍，优质资产已经开抢。
同样是9月，万绿园壹号另一批9套房源，一套没卖出去、全部终止；而3601号房被抢了106轮。法拍不再是"开盲盒捡便宜"，正在变成二手市场之外的第二条抢房赛道。
抢之前，先看清楚代价
这个部分，我们在每一篇涉及法拍的稿子里面会反复讲。
法拍房的捡漏是有门槛的，不是闭眼冲。
法拍的老三样——限购资格、税费垫付、腾退交付；一个都没少。
庆豪·天悦那套还带着1.2万多的水电物业欠费，比华利山庄14栋目前还是公司的注册经营地、房里留着办公设备，要留足清场时间；
万绿园壹号整批要求一次性付款、房源已备案需先注销才能过户。
抢可以，得先想清楚上限在哪。法拍场上，出价一时痛快、后面保证金搭进去的例子，从来不缺。
最后，还有一场豪宅拍卖值得关注，10月13日，省一中院要开拍滨海大道黄金海岸花园的一栋别墅，评估价975万，起拍价780万，上一栋不打折的别墅拍出了1005万，这一栋打8折的，又会有怎样的豪宅新故事：
流拍或者疯抢，咱们后面继续看。
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