央行定调！明后年房价正式进入修复通道，大家做好准备

原创首发｜未经授权禁止转载

这篇文章，写给准备买房的人、持房业主，以及关注货币政策和楼市走势的人。

10 月 8 日，央行在《求是》发了一篇 1.2 万字的汇率政策声明，从头到尾没提 "房地产"" 楼市 ""房价" 一个字。

很多人看完一头雾水：讲汇率的文件，跟买房有什么关系？

恰恰相反，这是稳楼市政策里极为隐蔽的一招先手棋。

9 月 29 日央行刚重提 "实施适度宽松的货币政策"，10 月 8 日就给汇率松绑，两步棋连起来看，明后年房价进入修复通道的信号已经很明确。

要看懂这步棋，得先搞懂一个核心逻辑：房价的总开关是货币，不是人口。

很多人拿生育率下滑、住房饱和说房价必跌，但回顾二十多年，每一轮涨跌都是货币信用周期的映射。宽信用时行情启动，紧信用时调整出清，人口和供需是慢变量，货币才是决定水位的快变量。

房子是信用货币体系里重要的 "货币派生锚"。你买 300 万的房，首付 90 万，银行放 210 万房贷，这 210 万不是央行印的现钞，是银行基于房子抵押价值派生的新货币。

数据很有说服力。1998 年房改时 M2 余额 10.45 万亿，2026 年 8 月达 324 万亿，28 年增长 30 倍，同期上海内环房价从 3000 元 / 平涨到约 10 万元 / 平，涨幅 32 倍，几乎完全匹配。

过去三轮大行情精准对应货币转向：2008 年降息降准加四万亿，2009 年全国房价大涨 23.2%；2014 年 6 次降息加棚改 PSL，2016 年百城涨 18.7%；2020 年降准加 LPR 下行，2021 年上半年核心区涨 13.5%。

2021 年这轮调整也不是人口突然少了，是三道红线加贷款集中度管理掐断了信用通道，2022 年居民中长期贷款同比少增 3.4 万亿，没了信用支撑，房价自然进入调整。

看懂这个逻辑，再看当前货币环境，支撑楼市修复的条件已经处于近十年的友好区间。

头一步是 9 月 29 日定调。央行三季度例会明确提出 "实施好适度宽松的货币政策"，上一次用这个表述还是 2008 年金融危机，此后十八年哪怕 2014 年调整期用的也是 "稳健灵活适度"，十八年后重提 "宽松"，信号极强。

第二步是 10 月 8 日汇率松绑。声明明确 "不预设汇率目标，不干预汇率长期趋势"，过去两年美联储激进加息，中美利差倒挂超 300 个基点，央行降息被汇率束缚，5 年期 LPR 累计只降 45 个 BP。

现在情况反转。美联储 2026 年已两次降息，联邦基金利率从 5.25% 降到 4.25%，人民币逆势升到 6.73 创近三年新高，汇率紧箍咒彻底摘下。

中银证券首席经济学家徐高说得很直白：过去两年市场一直担心稳楼市政策因汇率约束半途而废，这次表态给所有人吃了定心丸，后续降准降息可放心用。

具体空间有多大？存款准备金率当前 7%，还有 1 个百分点降准空间可释放 1.5 万亿长期资金；5 年期 LPR 当前 3.5%，还有 15 到 20 个 BP 下行空间，叠加 1% 贴息，刚需实际利率可降到 1.8% 左右。

货币空间打开只是前提，让修复真正落地的，是六个积极信号全部就位。

政策端全链条托底。首套首付 15%，LPR3.5%，贴息后实际利率 2% 出头，卖旧买新退税到 2027 年底，预售资金全额监管堵死交付风险，3000 亿收储再贷款撬动国资进场，80 多个城市取消限购限贷。

对准备买房的人来说，现在是政策友好度高、选择空间大的窗口期。首套刚需重点看核心城市地铁沿线次新二手房，改善置换家庭用 "卖旧买新" 退税换房，成本比往年低不少。

供应端硬收缩。国家统计局数据显示，2026 年 1 到 8 月新开工面积同比降 24.8%，年开工从巅峰 22 亿平缩到 6 亿平，缩水 73%。中指研究院测算，2027 年新房可售面积将减 15% 到 20%，核心区降幅达 25% 到 30%。

库存拐点已现。8 月末新建商品房待售面积同比降 1.1%，是 2021 年 9 月以来首次负增长，连续 6 个月回落减少 4649 万平。8 个重点城市二手房挂牌量较高点减 28 万套，超六成是房东主动撤牌惜售。

预期端反转。贝壳研究院三季度购房者信心指数从 85 升到 112 回到扩张区间，认为核心城市房价未来一年止跌上涨的占比从 19% 升到 58%。居民中长期贷款 1 到 8 月同比多增 8000 亿，持续两年的提前还贷潮已退潮。

资金端回流。三季度上海商业地产大宗交易外资占比回升到 45%，高盛投 100 亿布局中国地产，黑石凯德加仓超 80 亿，保险资金增持不动产超 2000 亿，保租房 REITs 年化收益稳定在 4% 左右。

全球也是顺风局。2025 年以来全球超 80 国房价上涨，21 国年涨幅超 10%，东京豪宅涨 59%、美国 20 城涨 5.9%、香港连涨 13 个月累计 12.8%，全球央行集体降息，核心不动产正被重新配置。

六个信号齐了，但修复不会齐涨，而是有明确的先后顺序。

这是中国楼市二十多年未变的梯度传导规律。2009 年北上深核心区先涨，2010 年二三线跟进；2015 年深圳上海领涨，2016 到 2017 年强二线三四线依次启动。

背后是基本面差异。核心城市有人口流入、产业支撑、库存去化快，对政策资金敏感度高，所以先启动；三四线库存高、人口流出，去化需要更长时间，价格反应晚 1 到 2 年。

香港作为先行指标已连涨 13 个月，按历史领先内地 6 到 12 个月的规律，正好对应 2027 年内地核心城市价格启动。高盛研判沪深核心区 2026 年底触底、至 2028 年底累计涨约 15%，时间节点与梯度传导规律吻合。

必须说清楚，这轮修复是结构性温和修复，不是所有城市一起涨。一线强二线核心板块优质次新房每年稳步回升，普通二线核心区止跌企稳后小幅回升，没有产业人口的三四线远郊和品质差的老破小大概率只止跌不大涨。

对持房业主来说，核心城市核心板块优质资产可耐心持有，远郊和弱二线非核心房源有置换需求的可趁窗口期优化资产结构。

很多人总在等一个 "大招"，觉得要有惊天动地的刺激政策市场才能起来。但底部从来不是一个政策砸出来的，是政策慢慢累积、信心一点点堆积出来的。

从 9 月 29 日 "适度宽松" 定调，到 10 月 8 日汇率松绑，再到供应收缩、库存拐点、预期修复、外资回流，所有堵点都在打通。

央行这份没提楼市一个字的文件，本质是在告诉所有人：稳楼市的方向不会变，修复通道已经打开。明后年的行情不会是狂飙，但核心城市优质资产的价值回归已经走在路上。大家做好准备。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。