新政后，贝壳被疯狂“喂饭吃”的年代，要成为过去式了

大家好，我是地产高富帅。

行业新政发布不到两个月，开发商已经有了两个极端方向的变化，第一个在营销端，第二个是在组织体系端，倒逼企业把核心精力放在了产品运营板块。

近几个月，多个城市的“日光盘”确实出现了同一个特征：开盘当天售罄，且大多没有大规模启动外部渠道分销。

9月26日-29日三天之内，上海的三大新品项目：上海越秀天屿、招商上中隐翠、保利虹桥和颂璟园三个项目都迎来首开售罄；更近期的北京招商·湖映天青与南京金茂璞逸秦淮也都迎来了首开售罄消息。（数据来源：官方数据）

很多人由此得出一个爽快的结论：开发商不用中介了，中介该退场了。

这个结论，把"日光盘"的性质搞反了。

日光盘的本质，不是"开发商摆脱了渠道"，而是少数具备稀缺性的项目，回到了卖方市场。

真正的变化不在日光盘，而在于：过去那种"不管什么盘、什么地段、什么品质，只要肯给佣金，贝壳就能把货推出去"的通道模式，正在失去生存土壤。

很多具备独立行情的改善项目，是结构性行情的尖顶；而占市场绝大多数的普通项目，才是判断行业真相的底板。

当946组客户抢228套房，当认购率超过 400%，渠道的作用从"帮我找客户"变成了"不需要找客户"——这不是渠道没用，这是好项目不需要“唯一性的贝壳”。

我们把目光拉回到苏州与广深两大战场，这是以往没有贝壳几乎寸步难行的区域，在苏州两大热销项目中，招商苏州道壹号与金茂姑苏满元就直接把贝壳踢出局。

这两大项目也是现阶段改善市场的顶流，与早期贝壳高高在上的姿态不同的是，现阶段还有很多其他渠道商与媒体愿意合作，这已成为不少城市的常态。

在新政以后，游戏规则巨变、叠加存量时代的大环境，“中介一哥”的贝壳，或许真的要告别那个被“砸钱喂饭吃”的时代了。

贝壳的时代，是一个时代的错配

在房地产高速发展的前几十年，地产中介似乎是绕不开的话题，特别是在新房市场，绝大多少开发商似乎都在为贝壳打工。

1998—2010年新房主要靠售楼处、广告、代理，中介边缘；2010年后电商、渠道分销崛起，房地产行业也全面起航迎来了高速发展时代。

2018年贝壳成立后，把散乱的中介门店、经纪人和房源数据平台化，才真正强势起来。尤其在2018—2021年，楼市调控、客户稀缺、开发商高周转回款压力大，渠道话语权迅速上升。

对开发商来说，贝壳不再只是某个中介，而像一套“客户操作系统”。市场好时，开发商自己售楼处就能卖；市场差时，不用渠道可能连访客都没有。

这一时代，贝壳与其他渠道作为房企常规营销推广方式之一，开发商尚未被渠道彻底绑定、卡住脖子。

要理解为什么会有"喂饭"，得先回到 2021 年之后的那三年。也是高周转时代的临界点，也是开发商房子最难卖的时间节点。

2019—2021年楼市尚热时，开发商不愁卖房，对渠道依赖度低，新房佣金可以压在2%左右，中介对开发商还算"客气"。

2022年市场急转直下，力量关系彻底反转。开发商一块地几十亿砸进去，一天利息几十万，房子盖好了客户不来，只能干等着，"等一天亏一天"。

渠道抓住这个软肋，开始一级一级加价：先要2个点，再要3个点，最后变成"全城就我手里有客户，三个点，爱干不干"。

到2025年，部分城市的渠道佣金已经飙升到 8%、10%。一套500万的房子，10%佣金就是50万——而开发商扣掉土地、建安、资金成本与税费后，很多项目连50万利润都剩不下。

这种失控引来了政策直接干预：多地出台"限佣令"，例如广东台山要求新房渠道佣金严格控制在总价3%—5%区间内，全市48家房企、57个在售楼盘响应。

这种情况下，整个中介市场就有点混乱了，相同的佣金很多其他渠道商业可以提供服务，但是贝壳就是这么强势，如果不合作就要面临客户的流失。

甚至很多项目，贝壳都要提前收部分佣金，开发商营销团队显得就有点多余，非常被动不说，也倒逼开发商自渠团队的迅速成长。

渠道红利，贝壳是最大受益者。

从2025年贝壳年报显示，2025年一季度，贝壳新房市占率达到12.6%——每卖8套新房，就有1套通过贝壳成交。

新房业务毛利率常年稳定在25%以上，意味着开发商付出的每一块钱佣金，贝壳至少抽走两毛五。

但同一份财报也暴露了另一面。2025 年贝壳净收946亿元，同比仅增1.2%；净利润29.91亿元，同比下降26.7%；更值得警惕的是现金流——经营活动现金流净额由2024年的净流 94.47亿元，转为 2025年的净流出3.76亿元。

再看看贝壳今年上半年年报，2026年上半年，贝壳新房交易GTV（总交易额）为‌4043亿元‌，比2025年同期的4876亿元下降了约17.1%；新房业务净收入也从167亿元降到140亿元。

一个残酷但清晰的判断是：贝壳新房业务的下滑，不完全是它主动收缩风险敞口的结果，更多是市场把这块业务从它手里拿走了。

开发商拿地意愿低迷、新房总量收缩，这才是底层变量。渠道的议价能力，本质上不来自渠道自身的强大，而来自供需错配的极端程度。

当"开发商极度缺客户"这一前提消失，渠道的定价权就会同步消失。喂饭时代是错配时代的产物，不是渠道能力的证明。

现房时代，“信息差”型中介的覆灭

现在可以正面回答那个问题了：现房时代，地产中介还有必要存在吗？

答案是："那种中介"必须消失，"另一种中介"反而更被需要。

先看清谁在被淘汰。

被淘汰的第一类：靠信息差吃饭的中介。

过去中介的价值，建立在购房者"找不到房源、看不懂政策、摸不清流程"之上。

今天，楼盘的任何硬件数据甚至优缺点，在抖音、小红书、视频号上被反复拆解，甚至有人替你实地直播看完。

房源信息从稀缺变成过剩，信息差被彻底抹平。

被淘汰的第二类：靠返佣抢客的中介。

有些中介为了抢客户，把开发商的佣金返五成、七成甚至八成给购房者，自己只留一个零头。

结果是整个链条变质——中介不再是交易服务者，而是"返佣中间商"，这个职业的专业价值就已经归零。

被淘汰的第三类：无法提供风控与责任承担的中介。

各地限佣令持续加压，不动产登记大厅推出官方代办窗口，全套过户手续费用仅300—800元，线上签约、线上贷款预审、登记全程网办逐步普及。

流程门槛消失，靠"熟悉流程"收费的空间被政策和官方平台合力封死。

现房时代，直接让营销规则重塑，房企推盘节奏被颠覆，中介在现阶段的核心作用被明显削弱。

中介行业价值正从"房源撮合佣金"，向上游产权尽调、房屋验房、不动产估值、资金托管、置换咨询、家装配套等环节转移。

对购房者而言，中介真正在卖的不是房子，是"这件事不会出错"的确定性。

这轮洗牌的本质，不是"中介有没有必要存在"，而是中介的价值锚点正在从"资源的占有"转向"专业能力的稀缺性"。

存量时代，唯一能定价的是专业性和可信度。

总结：

回到标题那个问题。

"贝壳被疯狂喂饭的年代要成为过去式了"——是的。 因为那个时代成立的前提——开发商极度缺客户、新房极度依赖渠道出货、信息极度不透明——正在被政策、技术与市场结构三重力量同时拆解。

"地产中介还有必要存在吗"——有，但必须是另一种中介。

过去的中介，靠三个东西活着：信息差、渠道垄断、流程门槛。这三样东西，前两样被互联网和直销渠道拆掉，第三样被政策和官方平台封死。

贝壳时代结束，不是贝壳的葬礼，而是渠道霸权的黄昏；不是中介的终局，而是专业者的开场。

房地产从金融高周转转向产品运营，从卖方市场转向买方市场，从信息差转向专业信任。

未来能定价的，不是谁手里有客户，而是谁能让客户相信：把这件事交给你，不会出错。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。