恒大的“大”无人能接 上海虹桥商办为何三次流拍？

商业客 恒大清盘的余波仍在持续发酵。

在上海市闵行区申长路979号，一座主体已封顶、外立面幕墙装完、却空置了六年多的商办综合体，正在以越来越低的价格寻找接盘者。

阿里资产交易平台显示，10月9日，上海虹源盛世投资发展有限公司名下的恒大虹桥国际项目全部土地使用权及在建工程结束第三次拍卖，因无人出价流拍。

这也是该项目两个月内的第三次流拍。从78.43亿元的评估价和首拍起拍价起步，到62.74亿元、50.19亿元，降价通道一开再开，接盘者仍未出现。

数据来源：网络公开资料

市场关注的同样在衰减。三次拍卖的围观人数分别约为 2.18万人次、4万人次、0.59万人次，设置提醒的人数也从数百人降至百余人，报名数则始终为“0”。

尽管如此，该标的将于10月26日启动第四次拍卖，起拍价进一步降至40.16亿元。按78.43亿元的评估价测算，在经历两轮八折降价后，当前起拍价已跌至评估价的51%左右。

截至目前，四拍已经吸引超千人围观。在价格腰斩之后，这一资产能否等来它的举牌者？

竞逐虹桥梦

恒大虹桥国际项目历史可追溯到2011年的8月底。

红星美凯龙联合深圳市盛世万象投资管理有限公司、沈阳首源投资管理有限公司经投标评标竞得虹桥商务区核心区一期02地块，成交总价30.67亿元，折合地上楼面价11964元/平方米，溢价率不足1%。

当年12月28日，项目公司虹源盛世注册成立，注册资本2亿元。项目则定名为“虹源盛世国际文化城”，规划集办公、商业、文娱、会展、酒店于一体，总投资约70亿元，按虹桥商务区管委会早年披露的口径，建筑面积54.1万平方米，原计划2016年建成。

转折来得很快。2014年起，投资人开始频繁进出，其中，沈阳首源2014年3月率先退出，红星美凯龙商贸、盛世艺展、沈阳维士金盛又于2018年初相继抽身。而受股东内部矛盾等影响，在项目主体结构封顶后，于2015年因资金问题陷入全面停工，一停便是近三年。

但在“虹源盛世国际文化城”沉寂期间，虹桥核心商务区并未停下脚步，反而迎来了跨越式发展，一度成为众多房企竞相入驻的总部高地。

万科在上海打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心，正是这一时期的标志性产物。公开信息显示，项目一期于2015年8月竣工，二期于2016年4月竣工。而在2016年1月1日，上海万科总部搬至虹桥万科中心，主要承担平台管理职能。次月，融信地产则将总部落户于此。

旭辉是首批将全国总部落户虹桥的民营房企之一，其早在2013年便启动打造虹桥总部企业园，并在2017年将总部迁于此。除万科、旭辉之外，新力地产、祥生集团、龙湖、碧桂园、中骏集团、弘阳地产等也在同一阶段密集入驻上海虹桥商务区。

值得注意的是，其中多家企业采用了“双总部”模式，即在保留原注册地总部的同时，将虹桥作为实际运营或战略决策中心。而无论如何，这些企业的到来让虹桥商务区走向了繁荣。

彼时的恒大，也投身于这场总部迁移的浪潮之中，参与的方式略有不同。

2018年4月，工商变更信息显示，恒大地产集团上海盛建置业有限公司新增为虹源盛世股东，持股9.5%，原股东深圳盛世万象保留90.5%。尽管交易对价未予披露，但项目随即更名为“恒大虹桥国际”，标志着恒大正式接手主导权。

据市场消息，作为首届中国国际进口博览会的核心展示窗口，虹桥商务区承载着重要的形象展示功能。为配合11月开幕的关键节点，项目全力抢工，在开幕前约一周完成了全部单体的外立面幕墙施工。2018年10月8日，A区8幢约14.25万平方米取得商品房预售许可证。

随着恒大集团全国激进扩张的后遗症逐渐显现，2020年3月，项目再度全面停工。而受恒大流动性危机波及，工程款支付陷入停滞，导致室内精装修及部分安装工程至今未能完成。

2021年3月，格林东方、亚朵轻居、东呈瑾程三大酒店品牌曾在恒大虹桥国际举行集中签约仪式。这一动作原本标志着虹桥商务区核心区体量最大的综合体项目恒大虹桥国际正式启航，但显然这份蓝图最终未能兑现。

2022年底，项目正式进入破产清算程序。从最初30.67亿元拿地到宣告破产，这块地在十五年间三易其主，历经多次更名与重启尝试，最终以在建工程的形态被摆上货架。

梦醒时分

将这场破碎的“虹桥梦”放回整个市场，它面对的是承压中的上海商办大盘。

仲量联行2026年二季度数据显示，上海整体市场空置率环比下降0.7个百分点，但仍达23.5%，与此同时，中央商务区租金环比下降1.2%至6.3元每平方米每天。

高力国际同期口径下，全市甲级写字楼整体空置率环比下降0.7个百分点至22.0%，单季度写字楼平均租金延续下行，环比下降1.3%至5.7元/平方米/天，同比下跌8.7%。

子市场表现方面，陆家嘴以约247.7万平方米存量位居首位，南京西路、新天地及虹桥开发区&古北均拥有超过百万平方米存量；大部分核心区空置率维持在20%以下，但超四成的次中心板块空置率超过30%。

量的边际修复尚未传导至价格端，“以价换量”仍是市场主线。

不过，大宗项目交易并未停滞。第一太平戴维斯数据显示，2026年二季度上海大宗交易共19笔、总额61.3亿元，成交金额同比增24%。

上半年代表性交易如新浪微博旗下中国微博开发者创新基金于2026年1月完成对上海徐汇滨江“星云1号大厦”（原游族大厦）项目公司的股权收购，收购金额为40亿元，占股约90.48%；

拼多多以33.7亿元整栋收购陆家嘴星展银行大厦，成为上半年上海房地产大宗交易市场中金额最高的单笔成交案例。

不难看出，市场驱动力已发生显著转变，昔日扎堆入驻的房企又因各种原因纷纷退场，取而代之的是TMT、贸易制造、专业服务、金融等产业，贡献了二季度租赁成交的近九成。

高力国际数据显示，以人工智能为代表的信息技术行业以29%的占比成为二季度最大的需求增量来源，且正逐步崛起为上海写字楼市场的重要新兴力量。

相比较而言，这些成交资产无一例外具备现状成熟、产权清晰、可直接自用的特征，而反观恒大虹桥国际仍面临债务及历史欠税清偿等风险，这也使其在当前的资产处置市场中未能得到青睐。

据竞买公告，标的物为虹源盛世公司名下位于上海市闵行区申长路979号的恒大虹桥国际项目全部土地使用权及在建工程，该公司名下登记有2宗土地使用权，合计面积约9.21万平方米。

图片来源：阿里资产交易平台

使用年限自2012年2月22日至2052年2月21日，其中商业、娱乐用地为40年、办公用地50年。虹源盛世公司在这两宗土地上分A、B区开发建设恒大虹桥国际项目，A区共8幢，已取得预售证；B区共5幢未办理预售证，另配套总面积7.72万平方米的下沉式广场。

值得注意的是，土地使用权及在建工程已抵押给盛京银行上海普陀支行，经法院裁定确认的有财产担保债权约102.72亿元，远高于评估价及当前起拍价。买受人全额付清拍卖款后，管理人将配合办理抵押涤除及查封解除，但对办理时间不作任何承诺。

这意味着，接盘方不仅要承受巨额的资金沉淀，还必须直面极高的时间成本与不确定性风险，这无疑为项目启封与盘活增添了难度。

站在2026年10月的节点，土地剩余年限同样在流逝，距离2052年2月的使用权到期日已不足26年，停滞的时间正侵蚀着项目的投资回报空间。

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