浦西最强规划，全乱套了

论浦西最强规划，大虹桥说第二，没人敢争第一。

从2009年规划的26平方公里，到2025年8月正式获批的535平方公里，差点把所有浦西郊区都囊括进去。

虽然范围不断扩大，但东虹桥长宁从不和郊区一起玩；

北虹桥江桥这两年基本熄火，其它例如九亭、七宝等都只能算大虹桥名誉学员。

提起大虹桥，大家公认的天骄只有新虹、徐泾、前湾这几个。

经过17年沉浮，大虹桥内部也早已暗流涌动。

有人说新虹街道已经老了，万科十一区早已失去大虹桥标杆地位；

有人说只会大跃进的徐泾，这几年城市版面和宜居程度好像后来居上了；

还有人说前湾才是未来大虹桥真正C位。

所以当下大虹桥的鄙视链究竟发展到哪一步了？

大虹桥排位打乱，原因之一是产业格局全变了。

原来提起大虹桥商务区，新虹街道占了绝对话语权。

2014-2020年，大虹桥在最懵懂的年纪恰好遇到最膨胀的房地产业，新虹街道一度成为全国房企的耶路撒冷；

万科、瑞安、正荣、中骏、融信等大大小小30余家房企将长三角总部布局于此，二三线城市的本地房企更是以入驻大虹桥为荣。

同阶段的阿里中心上海总部，在新虹街道也只能沦为这些千亿房企的陪衬。

2021年后，因为大家都知道的原因，房地产不行了，房企纷纷逃离大虹桥。

中骏、旭辉变卖自己虹桥总部大楼断臂求生，新虹街道的产业发展遭受一场巨大浩劫。

屋漏偏逢连夜雨，2022年，阿里也搬离新虹入驻徐滨，留下13万方空荡园区；

哪吒汽车母公司合众新能源在 2025年6月被曝从新虹办公室搬离，距其正式搬入仅过去半个多月。

最明显的体感，前两年路过新虹街道，各种办公楼里空置率高得吓人，动不动还能见到大门上贴着封条。

在新虹从房地产大本营神坛走下的时候，徐泾、前湾却在偷偷发育。

2018年首届国际进博会在国家会展中心举办后，徐泾一跃成为会展首位镇。

四叶草给徐泾带来各式各样泼天的流量和富贵，徐泾也是抓住机会把能转化的都尽量转了。

现在的徐泾处于会展+总部+数创+生物医药+影视文化多元产业并存状态。

这两年大家没少被徐泾卖房广告刷屏，美的、波司登、安踏都来了，国展中心周边的界面肉眼可见高大上了不少。

再说前湾，2021年正式亮相，10平方公里的全新概念空间抢了不少市场关注度。

前湾现在主导产业有生物医药、现代商贸，脑机接口、数字电竞为两大特色赛道。

生物医药已经成了前湾的产业名片，这些年前湾陆续引进信达、威高、云南白药、先声药业、正大天晴、卓然股份等相关企业落地。

在铺天盖地的舆论引导下，大家开始觉得新虹街道是不是到了该给徐泾前湾让路的时候了？

现实很残酷，新虹街道依然稳坐大虹桥产业一哥宝座。

经历了5年的抢救，今天新能源产代替房地产成了新虹街道顶梁柱，相关产业总市值超过4000亿。

晶科能源、天合光能、阳光电源、中润光能、协鑫集团、理想汽车代替了曾经的房企在这片土地春风得意。

阿里中心空置的办公楼成了酒店和长租公寓，诺亚财富中心则是用空楼置办画展。

新虹街道产业是否续命成功，看两组数据对比很明白。

2020年，新虹地区产税26.9亿元，新虹街道378幢楼宇入驻企业3000余家，企业总部不足200家。

截至今年8月，新虹街道辖区汇聚超1万家企业，其中总部类企业302家；

2025年至今新虹累计实现财政总收入124.44亿元、同比增长11%。

反观徐泾，产业实力还没跟上营销强度。

2021年徐泾镇全口径财政收入约63亿，此后连续下降4年，2025年仅有29.42亿。

徐泾前些年财政的高点，很大程度得益于房地产开发。

根据可查的数据来看，2022年徐泾卖地税收22.94亿，占了总税收44%；

到了2024年卖地税收只有7.6亿，比重也下降到18.4%。

坏消息是徐泾失去土地供应优势后收入打了骨折；

好消息是税收结构占比变得更健康了，只不过现有的产业群想要补上土地税收缺口还很难。

前湾相比徐泾优势在于产业定位更加聚焦，主线清晰，单一个生物医药定位千亿级别。

不过目前投入使用的仅有信达、威高、正大天晴少数几家，发育到千亿级别时间还很漫长。

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相比起产业，大虹桥的楼市排位战更劲爆。

2021年之前，新虹的万科时一区是大虹桥绝对标杆。

一方面是早年大虹桥的房地产开发还没那么火热，新房项目不多；

另一方面，当时的人们习惯用产业驱动评判板块价值，新虹街道自然成为NO.1。

当时徐盈路新房卖房时，销售都要提一下这个项目激发客户对未来生活的美好向往。

今天再看新虹的万科时一区，外立面一眼看过去就是十年前的房子，确实有些老了。

而且从居住角度出发，新虹并不方便。

板块居民常年被去往地铁的“最后一公里”困扰，作为商务区车行便利被放在了人行之前；

真正服务居民的商业体招商运营都比较掉线，新华联购物中心甚至比不上万科楼下的商业裙房方便。

让家长买家更没安全感的是，万科时一区、富力十号和文来实验学校的关系已经持续六年显示“暂时安置”。

看房价更残忍。

今天的市场已经做出了选择，万科时一区从大虹桥标杆沦落为大虹桥暴跌榜首。

以78平米2房为例，最高位750万，到目前最低450万，已经回撤40%。

目前小区里一些大户型低楼层挂牌价更是跌破5万：

小区挂牌均价整体在6.1万上下，和徐泾徐盈路组团持平；

远低于前湾、会展中心、蟠龙三大组团，成了核心区次新吊车尾。

徐泾徐盈路部分次新房挂牌价

新虹街道次新房挂牌价

反观徐泾、前湾新房一个接一个冒头，光是徐泾就形成了会展中心、徐盈路、蟠龙路三大新房组团。

会展中心组团作为四叶草草区房，一直比较缺少生活气息。

不过随着2号线延伸线蟠祥路站开通，区位价值得到充分释放。

今年绿城更是在这给大虹桥核心区带来首个3.5代住宅，产品叠加位置直接被市场疯抢。

蟠龙天地更是把徐泾的居住能级拔高了一级，蟠龙古镇的存在让不少人觉得徐泾开始宜居了。

徐盈路因为割裂的城市界面和遍地穿插的草莓大棚一直被诟病，但随着万科天空之城商场开业和上师大附属学校到来短板也逐渐被补齐。

前湾在沉寂两年后，今年又开始推出新地块项目，片区首个3.5代住宅即将亮相。

前湾近5年的新房上市数量不多，目前的品质也不算最拔尖，但作为居住区的优势是配套更集中，更符合板块六边形战士定位。

印象城mega、开市客、华师大幼儿园&小学、医院、即将开通的地铁没有和附近居民区割裂，步行15分钟范围圈基本成型。

新虹宣告退场，大虹桥楼市之争核心变成了徐泾前湾谁能更胜一筹？

徐泾和前湾到底哪个更好？

两地居民的互喷激烈程度，丝毫不亚于江桥和南翔、莘庄和七宝。

个人认为有三个方向供大家参考：

首先是最重要的未来供地情况。

据统计，截至2026年初前湾可出让的商办地块约19块，住宅约23块，研发地块17块，去年已经传出5块宅地收储完成待出让消息。

按照目前的新房产品规则，前湾可能成为浦西外环少数几个3.5代住宅含量超过70%的板块。

不过前湾的痛点是开发节奏以产业为先，宅地收储缓慢，卖新房速度不如徐泾，全部落地可能还需要10年以上。

而徐泾的土地开发基本已经饱和，按照早前控规图国展中心、徐盈路两站几乎无地可出。

不过鉴于商办空置率居高不下，徐泾不少原先是商办性质的地块最近都改成了住宅，后面陆续会零星释放一些宅地供应。

其次是配套落位情况。

前湾之前是轨交荒漠、徐泾之前是教育荒漠，但这两年短板相继都将改善。

医疗配套基本共享，商业大家体感不一样不好评价、两边的学校也都是新的成绩暂时无法验证。

个人认为徐泾和前湾目前差的最大的配套，是城市地标建筑。

徐泾有国家会展中心坐镇，放在全市乃至全球都有知名度。

前湾的大手笔目前是一个前湾公园，影响范围较小，前湾确实需要大巨蛋打响名气。

最后是二者的根本差异，开发主导权的归属不一样。

徐泾的早期开发高度依赖市场力量，土地散售给多个开发商，各自为战。

这带来了快速的繁荣，但当房地产开发热潮退去，空置率等一系列问题便开始暴露。

首位奥特莱斯毫无人气，兰韵中心宣告破产，正荣中心三次流拍，板块整体比较散装......

前湾的开发主导权则牢牢掌握在闵行区手中，舍得花真金白银给扶持政策。

威高云行智创园在建设中遇到市政水电接入与既有规划冲突，区里为此开了27次会，最后多线同时审批确保项目如期开园。

这种政府深度介入、主动协调的招商姿态，翻译成老百姓的口头语即：

闵行区的执行力确实更高些。

但想要徐泾、华漕现在立见高下确实不现实，只能说徐泾确定性更高，华漕成长性和兑现风险并存。

结语

虽然大家心中可能都有自己的排名，但这并不是谁第一谁第二的比赛。

大虹桥规划者最初的设想很明确是分区、分工，协同合作。

所以大虹桥的发展问题其实只有一个，就是产业厚度能否支撑多个核心板块同时走向成熟。

这个问题的答案，将决定这些“多核”是走向共振，还是走向内耗。

篇幅有限，如果你对大虹桥规划感兴趣，或者有相关买房卖房问题想咨询的，可以私聊我们。