投资亏损未尽 德商产投服务先续上了贷款账单

观点地产网 德商产投服务的“地产情结”再次被推到台前。

10月9日，德商产投服务发布公告，公司间接全资附属公司绿色置业与邦泰跃尚、成都邦泰订立展期协议，将合计1.2亿元的股东贷款展期一年，期限自2026年10月11日至2027年10月10日。

据了解，这笔贷款的用途为支付成都邦泰开发成都市郫都区犀浦街道地块的土地转让价款及开发开支。

逆向投身于地产开发，房还未建成，德商产投便又要用真金白银为住宅用地的开发“续命”。

值得注意的是，德商产投服务此前已同意为项目公司提供最高3.2亿元的股东贷款，并为成都邦泰在中国银行的1.5亿元贷款提供了连带责任保证，甚至质押了其在成都邦泰的50%股权。

而2026年中期业绩发布时，德商产投服务又因为对外投资的合联营企业房地产项目仍处于前期阶段，尚未进入集中交付及收益结转期产生投资损失。

放在中期亏损的背景之下，德商产投服务还没交完转型的学费，却又续上了地产开发的账单。

地产生意

德商产投服务与房地产开发的纠葛，并非始于今日。

身为德商集团的子公司，德商产投服务定位是物业服务和资产管理赛道，主攻房地产开发领域的其实是德商置业。

德商置业从高光时刻跌落的开端在2020年，彼时德商置业拉满杠杆，天骄系列项目和填满的土储却没有获得预期中的成绩。

于是停工、烂尾成为德商置业2022年的关键词，直到后来逐渐脱离重资产开发赛道，切换到代建轻资产行列，德商置业才算是缓了过来。

但德商产投服务，或者说德商集团本身其实没有放弃重回地产开发这条路。

2024年7月，德商产投服务与智慧绿色订立股权转让协议，以25.82万元收购了四川德商绿建工程建设管理有限公司100%股权，这家公司就是后来的绿色置业。

而贷款展期的故事起点在于2025年8月。德商产投服务宣布，全资附属公司绿色置业已支付4330万元竞买保证金，参与成都市郫都区犀浦街道一宗住宅用地的竞拍。

这是德商产投服务首次以物业企业的身份，直接下场参与土地竞买。

8月28日，土拍拉开序幕，和郫都区犀浦街道地块一同出让的还有郫都区红光街道地块、新都区新都街道地块。

但最终邦泰以6.27亿元将犀浦街道地块和新都街道地块一同收入囊中，红光街道地块则花落成都市正成信和置业。

明面上颗粒无收的德商产投服务却没有放弃，主动找到邦泰表示“有意参与目标地块的后续开发合作”。

一个月后，绿色置业与邦泰旗下子公司邦泰跃尚订立增资协议，以1000万元现金认缴成都邦泰锦宸置业新增注册资本，取得50%股权。

在正式增资前，德商产投服务还先行支付了2165万元作为“合作诚意金”，也是绿色置业向成都邦泰锦宸置业提供的股东借款

带资入局之后，“资助”行动迅速升级。2025年10月，绿色置业与邦泰跃尚作为联合贷款人，同意向成都邦泰提供本金总额不超过3.2亿元的股东贷款，年利率3.5%，期限一年。

同年12月，绿色置业再与中国银行订立担保协议及质押协议，就成都邦泰最高1.5亿元的固定资产贷款提供连带责任保证，并质押其持有的50%股权。

值得注意的是，从竞拍保证金到增资，从股东贷款到担保质押，前后不过四个月，德商产投服务在这一个项目上的资金敞口极速扩张，只为了完成了从“物业服务商”到“地产项目合作方”的角色跨越。

在最新贷款展期公告中，德商产投服务给出原因：考虑到目标地块开发项目的现时进度及后续资金需求。

一年过去，项目开发周期还未来到尾声，资金投入还要继续。

转型账本

投资敞口还未关上，德商产投服务自身的处境却并不理想。

如果只看收入，德商产投服务的2026年中期报告似乎不算难看年中期报告似乎可圈可点，上半年录得收入2.5亿元，同比上升9.9%。

业务线中，物业服务、资产运营服务、投资及发展三大板块收入均实现增长，其中投资及发展板块收入同比增长47.2%。在管面积从上年同期的1137万平方米增至1240万平方米，基本盘仍在扩张。

收入在涨，德商产投服务的利润端却落入亏损。

据了解，公司期内录得除税后净亏损970万元，同比由盈转亏；股东应占亏损1044.2万元，平均净资产收益率跌至-3.41%，较上年同期下降9.42个百分点。

德商产投服务将亏损归因于业务转型升级的前期投入增加、联营企业项目处于前期阶段产生投资损失、确认股份支付费用。

事实上，这三条亏损线都指向一个根本：转型的成本正在集中兑现，而收益尚未跟上。

其中，联营企业的“投资损失”便是德商产投服务持股50%的成都邦泰锦宸置业，而成都邦泰锦宸置业正是成都郫都区住宅用地的开发主体。

项目处于开发前期，土地款已付、建设尚未完成、销售更是遥遥无期，德商产投服务还需要为这个“前期阶段”持续输血。截至2026年6月30日，德商产投服务现金及现金等价物为1.15亿元，已同比减少35.39%。

除此之外，德商产投服务尚存短期借款6880万元，较2025年末的5340万元增加1540万元。

回顾德商产投服务上市五年来的转型路径，先后涉足写字楼转租、直播产业基地、地产代建、不良资产盘活等多个赛道，但直播、不良资产成效不明，代建与开发还在投入阶段，只有写字楼运营和商业资产管理方面确有实质性进展。

据物聊社了解，德商产投服务在成都运营的写字楼资产出租率稳定保持在90%以上，已完成十余个商业综合体及不良资产项目的盘活与运营，2026年还拿下了成都金融城和成华区两大产商综合体项目。

频频尝试转型，德商产投服务想讲一个资产管理的故事，却最终还是做上了地产开发的生意。

在收入增长但利润亏损的情况下，公司的资金弹性正在收窄，而地产项目的资金需求却远未结束，后续的土地款、建安费、销售费用，每一笔都需要持续投入。

如果郫都区项目顺利开发并实现销售去化，德商产投服务作为持股50%的合作方，确实可能获得开发收益。

同时，公司的管理服务还可以为项目提供增值服务，形成“开发+运营”的协同。但一切的前提是项目去化顺畅，合作方邦泰不出现资金问题。

用地产项目的潜在收益来支撑资产管理的转型叙事，用持续的财务投入来等待闭环的成型，只是德商产投服务试错的成本并不丰厚，如果下半年亏损继续扩大，全年业绩甚至未来营运将面临更大压力。

钱花在了德商产投服务期待的未来上，只是这个“未来”究竟通往何方，仍待观察。

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