楼市寒冬到头了？李蓓直言拐点已现，房地产新一轮十年上涨启动

小区楼下的中介门店，灯光比去年又暗了不少。售楼处的沙盘旁，销售员比看房的人还多。朋友圈里，骂房子的、劝人别买的、晒断供的，刷到脑壳疼。可偏偏在这个点上，有个圈内人甩出一句话：寒冬快到底了，接下来十年，是房地产的新上行。

说这话的，是半夏投资的李蓓，业内叫她＂私募魔女＂的那位。拐点已现、十年上涨启动，这标题要是放在三年前，没人会眨眼；放在现在，等于在冰窟窿里点了一把火。她的话到底靠不靠谱，这事得掰开揉碎看。先说她凭什么敢喊。

李蓓接受《证券时报》旗下栏目采访时交了底：供给侧已经出清得差不多了，再加上周期本身要往回走，两股劲儿碰到一块儿，半年内就能看见转折。这个判断不是拍脑袋。

全行业能在土地市场正常拿地的开发商，掰着手指都数得过来，九成以上的房企要么躺平、要么出局。供给这一块，确实是明眼人都看得见的事实。

过去几年土地流拍成了常规操作，很多城市的宅地出让就靠本地城投硬撑着。新房的新开工面积，掉到了十几年前的水位。

货源在变少，这是客观发生的事。库存那边也有点意思。国家统计局口径下，住宅待售面积在2026年年中出现了多年来头一次的同比下降。

不是靠大水漫灌卖出去的，而是不少库存被改头换面——转成了保障房、人才房、租赁房。地方拿着专项资金去收，开发商把货出掉，账面压力松一松，就是这么个过程。

需求侧也不是传说中那么死寂。官方头回把二手房的网签数据亮出来，一看才发现，老百姓并没有不买，只是把钱从新房口袋，挪到了二手房口袋。总盘子还在那儿，只是流向变了。改善换房、婚房、给爹妈换个电梯楼，这些真实的需求，哪一样都没消失。李蓓反复讲一个词——均值回归。

意思很简单，过去那种一年卖十七八亿平方米的疯劲儿，不会再有了，但掉到现在这个底，也压过头了。往回弹一弹，回到一个合理的区间，这才符合常理。

当然，看空的人也不是没道理。中银证券就不认同简单套老周期，理由是人口结构、居民杠杆、城镇化的进度，跟十年前完全不是一个剧本。华源、国信这些券商稍微乐观点，觉得调整快到尾声，但复苏的坡度肯定不会陡。人口这个坎，谁也绕不过去。

二十到三十五岁这个最能买房的年龄段，人数在逐年往下走。老龄化在加速，城镇化率已经爬到六十六以上，再往上走空间有限。

这不是政策能一夜之间扭转的。所以李蓓也没说什么＂全国普涨＂。她说得很清楚：这一轮不是过去那种闭眼买房赚大钱的时代。

机会分两块——一块是一线和强二线核心地段的改善盘，另一块是活下来的头部央国企、优质民企的股票。眼下主流上市房企的股息率，稳稳在百分之五以上，估值趴在十几年来的最低位，这是她看多地产股的底气。

政策面上，中央在一次经济工作定调里，又把＂持续用力推动房地产市场止跌回稳＂写了进去。各地的动作也密——首套房贷利率压到三以内，公积金额度上调，深圳、杭州、成都这些城市，＂卖旧买新＂的补贴额度最高到几十万，多孩家庭买房的优惠层层加码。

对普通家庭来说，这些信号意味着什么？住建部的态度其实很明确，买房回归＂住＂这件事本身。

有刚需、有改善需求的，这个时候挑房子，比两三年前痛快多了——开发商愿意让利，中介配合度高，银行放贷也不磨蹭。核心城市的次新房，确实比过去好淘。

但要是手里揣着小县城的几套房，还指望哪天翻几番，大概率得失望。人口外流的地方、没产业的新区、远得看不见地铁的远郊，这些地方的房子，分化只会越拉越大。

李蓓所谓的＂十年上涨＂，底色是结构性修复，不是全民暴富。这碗水端平了说，才不会误导人。有个细节值得提一下。

节前的A股行情，房地产板块逆势领涨，和石油石化、银行一起成了少数翻红的板块。这不代表什么大趋势立马来了，但起码说明，资金里有一部分人，开始愿意把房地产重新放回配置清单。

李蓓自己也补了一句——这一轮不会复刻二零一六年那种暴涨。节奏会更慢，更温和，而且会非常挑地段、挑产品、挑开发商。想赚快钱的，这个市场已经关门了。把这些拼在一起看，所谓＂寒冬到头＂，并不是说明天房价就要起飞。

更准确的说法是：下跌的斜率在变缓，底部的信号在冒头，供给端被动出清差不多到位，政策也不再往下踩，而是托着慢慢爬。至于能爬多久、爬多高，还要看后面几个季度的真实数据。

有三件事得分清楚。第一，李蓓看多的是地产股，不是劝全民去囤房。第二，核心城市的核心资产，和三四线的多余房产，是两种命运，别搁一块儿聊。第三，政策的底线是稳，不是涨，别拿十几年前那套暴富剧本套在今天。

楼市这事，情绪最重的时候，往往离转折最近；喊得最响的时候，往往最该冷静。李蓓的判断对不对，还得交给时间。

但有一点可以肯定——那种＂房地产完了＂的集体悲观，已经开始松动了。普通人要做的，不是跟着情绪跳船，也不是赌一把梭哈，而是看清自己手里的牌，再决定下一步怎么走。

寒冬还没完全过去，但风向，确实在悄悄变。