半两财经｜北京抬板住宅新规落地，立体社区将这样建！

10月12日，北京市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（以下简称《意见》），提出地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的三类居住用地将优先开展抬板设计，层数在七层及以上的住宅建筑可抬板设计。所谓抬板设计，通俗地说就是小区的居住部分将建在一个立体的“托盘”之上，“托盘”上面是住宅的一楼、花园、连廊、绿化等。“托盘”下面的架空层是车库、设备房、养老驿站、便民商业、下沉庭院等多种业态。根据《意见》，北京住宅的抬板高度原则上不得超过8米（含板上覆土）。抬板下的部分不计入容积率和地上建筑规模。

规范：七层以上居住用地可做抬板设计

抬板住宅并非全新概念，在上海、杭州、深圳、长沙、广州等城市早已开始批量出现抬板住宅项目，这类城市普遍潮湿多雨，抬板后有助于防潮防涝，并塑造立体景观。

北京此次发布规范抬板住宅新规，将抬板从个别项目的产品选择，升级成有标准、有管控的制度性规范。

按照《意见》要求，拟通过“招拍挂”出让、七层及以上的居住用地，可采用抬板设计；各区将结合地块实际条件实地研判，因地制宜确定是否采用抬板方案。

《意见》划定七层作为抬板的门槛，背后有明确考量。七层及以上住区人口规模更大，公共配套需求更高，借助抬板设计可统筹集中布局各类配套，实现空间复合利用，提升土地与空间使用效率。而七层以下小区配套需求有限，常规建设模式即可满足居住需求，不强制抬板，避免架空空间闲置浪费。

合硕机构首席分析师郭毅分析称，抬板设计让社区形成竖向高差，和周边普通住区拉开空间层次，有效改善低层房源采光、视野条件；部分车库设置在地上标高，还能实现车库自然采光通风，优化停车空间体验。

引导：三类居住用地优先开展抬板设计

在明确适用地块门槛之余，《意见》进一步划定优先实施场景，提出三类居住用地将优先开展抬板设计，引导抬板设计用在最能发挥空间价值的地块上。

第一类：存在地形高差，将场地地形高差转化为社区景观和空间特色，打造层次丰富、风格独特的社区风貌，有效提升土地利用价值和整体品质。

第二类：滨水沿线，打通社区与水系的连通通道，拓展城市亲水空间，实现城市绿地、水系、社区空间有机融合，让居民就近享受优质的滨水生态人居环境。

第三类：位于轨道“微中心”，推动人行活动空间与机动车通行流线分离，打通地上、地下空间互联互通通道，实现轨道交通与社区出行“零距离”衔接，极大地提升居民出行便捷度。

限控：抬板高度不超过8米

《意见》同时明确了抬板设计项目用地的规划技术指标、土地出让金核算等相关规则，对抬板空间建筑面积核算、高度管控、消防安全、防洪排涝等内容作出细化规定，为抬板类项目规划建设划定清晰标准。

板下地上空间计算上，抬板平台以下的地上建筑面积，在建筑高度、通透性等规划要求的前提下，不计入容积率，可在项目经济技术指标表中单列统计。

在高度管控上，规范了各项指标计算基准：建筑高度以板下室外地坪正负零为基准核算；建筑总层数自室外地坪以上建筑空间起算，其中居住建筑层数从抬板平台以上楼层开始统计；抬板平台高度（含板上覆土）原则上不超过8米。

社区安全保障要求同步落地。消防安全层面，项目建设须满足结构荷载安全，消防车可驶入抬板平台，严格依照消防规范配套建设消防车道、消防车登高操作场地、消防车出入口、室外消火栓系统等救援设施；住宅建筑消防高度，从消防车登高操作场地对应的室外设计地面起算。

防洪排涝方面，要求项目结合绿化景观一体化设计，统筹排水系统与海绵城市设施，提升土壤透水蓄水能力。充分发挥架空空间高差优势，配套排水设施将雨水导入下沉庭院及雨水收集回用系统，强化雨水集蓄、渗透与净化效能。

现状：4个抬板住宅将“打样”入市

此次新规出台前，北京已有4个新盘项目明确将尝试抬板设计。

9月末，华润北京澐玺、保利·京华曜两个采用抬板设计的项目先后取得预售许可证。半两财经在保利·京华曜售楼处了解到，项目采用全域抬板的设计理念，抬板约5.6米，板下将设有阳光车库、设备空间和会所，板上则为纯居住区域和下沉庭院。部分抬板区域叠加首层或一二层架空，可形成最高超10米的落差。

华润的北京澐玺同样采用全域抬板，公开方案显示，抬板约6米，规划为11栋17—25层的大平层。

不同于以上两个项目，国贸地产在岳各庄打造的新项目，于9月初公示方案，抬板高度约3.3米，规划为洋房+叠墅户型，在抬板住宅中，属于“轻抬板”概念。

类似的还有国庆假期中引发排队看房的建发越秀·观玺项目，该项目并不是全域抬板，而是采用局部抬板的方式，不同楼座抬板高度不同，最高约3.6米，最低约2.7米，主要消化道路本身的高差、做归家仪式感。项目销售人员告诉半两财经，该项目抬板高度有限，无法做成半地上的阳光车库，车库设计仍为传统地下车库形式。

趋势：北京将出现更多抬板住宅

一位开发商人士表示，通过各地的实践，开发商对于抬板住宅的建设经验已经非常丰富。此次北京新规出台之后，住宅的性价比和安全性将双双提升。因为抬高了车库底板之后，不需要再大规模的深挖基坑，像土方、支护、防水的成本都会大大下降。同时，架空的车库，可以有自然的通风采光，摆脱了传统车库昏暗潮湿的问题。以往长期放置在地下空间的机电设备，也会更加节能并延长使用寿命。

对于开发企业来说，虽然抬板住宅会在桩基、社区内交通配套等方面有额外投入，但综合测算下来，抬板可以明显减少施工周期，避开基坑塌陷、渗水等施工风险， 造价可以节省800-1000元/平方米。

对于消费者来说，阳光车库的空间品质也会打动消费者，同时抬板之后必然增加公共空间，也可以提供更多配套可能，再加上立体景观的设计，全面提升居住的舒适性。

据了解，准备出让的土地中，丰台岳各庄L02地块、昌平东沙河0008、0009地块、昌平小沙河0006地块都在供地文件中明确写入了“可设抬板平台”。预计未来北京将出现更多的抬板住宅产品，为持续改善提高居民生活品质，提供了有力支撑。

文/北京青年报记者 李桁

编辑/王鹏