首付更低、还贷更晚、供应收缩！购房者把预算从500万元追加到1000万元

10月12日，在嘉定区绿城嘉定璟园项目售楼处，原本打算选购500万元左右小三房的购房者，受楼市新政利好，临时将购房预算提高至1000万元，让家庭置业计划一步到位。

“沪八条”与“828新政”上海细则相继落地，申城楼市出现两个明显变化：一端是购房者“首付更低、还贷更晚”，可以根据家庭需要提高购房预算；另一端是新老政策交替，新房供应进入收缩通道，存量房与二手房随之被盘活。这轮新政，把“买得起”与“有得选”两件事，一起往前推了一步。

“买得起”的门槛降了

在嘉定新城，距离地铁11号线嘉定新城站约1.2公里处，绿城嘉定璟园项目即将在11月首开。该项目销售人员方宇翔向记者复盘了新政落地一个月来，环线外项目最直观的变化，不是降价，而是客户信心和预算的双双提升。“我们项目地处环线外，享受了两个政策的叠加利好。”方宇翔算了一笔账：“沪八条”出台后，环线以外二套首付从20%降到15%，购房者不用掏出那么多现金去买房子；叠加“828新政”上海细则，若购买新政之后拿地的项目，付完首付款后要等两年才还贷款，这两年时间里原本被占用的资金得以回流，购房者更有信心选择更适合自己的房源。

这套组合拳的着力点在需求端。8月21日起施行的“沪八条”明确，购买外环外住房的二套商业性个人住房贷款，最低首付比例由20%降至15%，同步放宽住房公积金提取范围与额度，并对“以旧换新”购房贷款给予单套最高5万元、置换外环内存量住房再叠加3万元（合计上限8万元）的阶段性补贴。9月28日施行的“828新政”上海细则调整了放款节奏：新政后取得预售证的项目，个人住房按揭贷款须待项目竣备后才发放，购房者“先付首付、见房还贷”。

“昨天上午，我们接待了一组客户，最早预算500万元，计划选购115平方米的小三房。”方宇翔回忆，受一系列新政利好的影响，考虑到未来计划生二胎、与丈母娘三代同堂，他们最终把购房预算追加到1000万元。“女方是医生，男方是软件工程师，家庭收入比较稳定。楼市新政让首付降低、还贷周期拉长，他们更有信心选购大户型新房。现在有了近两年的还贷缓冲期，他们决定比较145平方米和175平方米的户型，一步到位。”

“这几天，我接待了很多年轻人，不少人是同事、朋友结伴来看房。”长宁内环保利“苏河珺”项目的销售人员王宁安介绍，先锁定房源、两年后再还贷，非常受购房者欢迎。项目属于新政前的在途项目，预售不受影响、仍执行老政策，变化主要在贷款放款环节延后两年。“客户现在只需要付首付，两年后交房才开始还房贷，而且当前房价已经锁定。”

方宇翔把这种安排概括为购房者的“双保险”：既能以更低首付提前锁定心仪房源，又能等到看见房子才还贷，中间两年的居住成本也降低了。更重要的是，近两年的竣备放款周期恰好解决了置换链条的痛点，购房者不用急着先卖房，可以到新买的房子快竣备放款、或快要交房的时候，再去卖旧房，资金与居住的衔接都理顺了。

二手房时代加速到来

新政的另一层变化，藏在供应端。预售政策调整后，商品住房项目申请预售须达到主体结构封顶，过去拿地后4个月至6个月即可预售，如今从拿地到具备预售条件至少要1年至1.5年，开发周期直接拉长。新老政策交替，意味着未来两年新房供应进入收缩通道。

“供应收缩的另一面，是存量被激活。”上海易居研究院副研究员严跃进介绍，此前外环周边部分区域新房供应量大、去化偏慢，如今在配套政策利好带动下，市场成交逐步回暖、明显提速。一是动拆迁房票，在嘉定等区域率先落地，房票客户拿着政府动迁款购房可享受优惠，在原有拆迁款的基础上获得一定程度的“膨胀”，从而带动周边项目去化；二是首付降低，降低了购房门槛。

市场的天平正在向存量倾斜。10月11日，上海二手房成交1615套、成交面积12.46万平方米，为近6年来第三高交易量。上海正加速迈入以二手房为主导的存量房时代：2025年上海二手住宅成交1860万平方米，占全市住宅总成交面积的60.30%，为2016年以来首次突破六成；2026年1月至2月，这一占比进一步攀升至69.62%。中原分析师卢文曦指出，二手房占比持续提升，是城市发展到成熟阶段的必然趋势，二手房凭借高适配性成为市场稳压器，承担起激活楼市流动性、满足居住需求的核心作用。

从更长的时间维度看，新政的落点不止于交易环节。现房销售的有序推行，让商品房销售由“预期交付”转向“实物交付”；项目开发公司制、“好房子”建设要求的落实，把房企的竞争重心从规模与周转引向产品品质与交付能力；开发贷款与项目建设进度相衔接、按揭资金受托支付等安排，则让金融资源的投放与工程进度挂钩。上海联城房地产评估咨询有限公司钱诗洁表示：“未来新房赛道不再拼简单的区位和价格，核心比拼产品品质。”

严跃进分析道，短期看是成交与预期的修复，中期看是房企经营模式的调整，长期看则是行业规则底座的重构。随着地方细则持续落实、新老项目平稳衔接，这两大变化有望在后续市场运行中进一步显现。

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