重固镇“城中村”改造地块范围深度解读

内容摘要：重固镇即将正式重启新联村、毛家角村地块“城中村”改造及协议动迁（置换）工作，详解“城中村”改造地块范围。

昨天，重固镇“城中村”改造项目传来好消息。

重固镇发布了《致重固镇“城中村”改造村（居）民的一封公开信》（下文简称《公开信》），该镇即将正式重启新联村、毛家角村地块“城中村”改造及协议动迁（置换）工作。

当日还召开该镇“城中村”改造誓师大会。主抓青浦全区“城中村”改造工作的区领导，区委常委、常务副区长朱众伟亲临现场，并发布重要讲话，要求全镇上下要提高站位、要坚定信心、要明确目标、要多措并举，严格落实阳光公开、依法征收，以法治护航动迁工作平稳有序开展。

这意味着，“尘封”了7年之久的重固镇“城中村”改造项目即将重启。

壹｜

项目回顾

官方公开资料显示，重固镇“城中村”改造项目于2015年7月正式批准，是青浦区第一轮5个“城中村”改造项目之一

2016年1月，重固镇与中国建筑第八工程局有限公司、中建方程投资公司联合体就该镇新型城镇化PPP项目合作协议正式签约。

2016年8月，作为上海首个落地实施的新型城镇化PPP项目民生工程集中开工。首批项目包括了731亩“城中村”改造工程

原计划2024年6月竣工，项目周期 9 年，建设周期 8 年。

但该项目在开发过程中因“文物保护”事宜，大部分开发地块被暂缓至今。

2023年9月，召开的青浦区城市更新论坛会上资料显示，重固镇“城中村”改造项目原占地面积731亩，涉及动迁居民153户，企业57家。是第一轮5个“城中村”地块项目中面积最大，涉及企业数最多的

通过积极沟通，目前争取到市级大力支持，即将完成开发边界调整。

重固镇“城中村”改造项目“停工期间”，曾发布过两次相关控规调整。

2021年7月，《上海市青浦区重固镇 QPCG-CZ01 单元控制性详细规划 01、02、 03、17、21 街坊局部调整》公示。因“城中村”项目范围内部分区域地下埋藏有周代文化层，故而部分“城中村”地块无法按原控规实施。为了文物保护和“城中村”项目顺利实施，在相关文件和镇总规的指导下对相关“城中村”地块进行规划调整，该控规于次月批复。

2023年9月，上海市青浦区重固镇区(QPS5-0001单元)控制性详细规划02、03、07、17、20、21A街坊局部调整》公示发布，并于2024年1月批复。

贰｜

好事多磨

2024年，发布的《重固镇政府工作报告》中曾指出，加快推进“城中村”区域控详规审批工作，推进“城中村”投资计划变更，完成协议签订。推动“城中村”01-23、17-07地块择期出让。

但这一等又是两年多。

那么，这次《公开信》中所提到的，重固镇“城中村”，即新联村、毛家角村地块“城中村”改造具体范围哪里呢？

叁｜

重固镇“城中村”改造地块范围

2015年，《上海市城乡建设和管理委员会关于确认青浦区重固镇新联村、毛家角村“城中村”改造地块实施方案的函》(沪建管函(2015) 560号)签发。重固镇“城中村” 改造共计涉及10个地块

2023年，在官方的一份图则中展示了重固镇“城中村”改造地块范围，共14幅地块（或许地块的量化统计口径不一致，仅供参考。）“城中村”地块均隶属于该镇北青公路以北单元。

我们将其放大重新画了一张，图中编号为本文作者标准（便于说明）。

比对现状，发现有些地块尽管在“城中村”范围，但已开发：

• 如7号地块内南侧为锦绣溪庭，北侧基本为空地，属于“城中村”待建地块。
• 13号地块同样一半已建了河泾公园。
• 14号地块，也同样一半已开发，为福泉山路幼儿园，重固派出所等。
• 15号地块为康汇雅苑安置房。

上述“城中村”范围内已建项目应该不涉及征收。

其余地块我们梳理如下：

1号地块：

1号地块已批复控规显示基本由3幅地块组成，其中2幅为住宅用地，一幅为公共绿地。其中2幅住宅用地分别为01-01a、01-01c地块。

但2024年《重固镇政府工作报告》中，出现的01-23地块，经证实就是01-01a、01-01c地块。

截止目前，上述地块控规调整还尚未公示，这意味着如果坚持使用地块编号01-23地块，后续还需要有一轮控规调整公示。

从现状卫星图来看，现场地上物已基本拆除。

住宅地块规划指标：

01-01a地块：

用地面积：39343平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.6
建筑高度：24米
规划住宅套数：606套

01-01c地块：

用地面积：3941平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.6
建筑高度：24米
规划住宅套数：63套

2号地块：

2号地块对应控规为01-07地块公共地块，32253平方米。另外2号地块范围还包括了农民公园北侧至河道区域。

3号地块：

其被规划为公共绿地，现状不详。

4号地块：

其对应控规为02-08地块，用地面积29862平方米，为二类住宅组团用地，容积率1.35，建筑高度24米。这里将涉及大面积拆迁。

5号地块：

其对应控规为03-01、03-18、03-19等地块，其中03-01地块为商务办公用地，用地面积1590平方米，容积率1.5、建筑高度24米。

03-18地块其他公共设施用地，用地面积1096平方米。

03-19地块为公共绿地，用地面积为6805平方米。

这里福中路315弄部分房屋将涉及征收。

6号地块：

河道以北为17-05地块公共绿地，征收方面还有几栋零星地上物，但大部分已拆除。

河道以南被规划为了17-06公共绿地；17-07地块住宅用地，后者用地面积43576平方米，二类住宅组团用地容积率1.2，建筑高度24米。现状卫星图显示已基本为净地。

8号地块：

也基本为净地，被规划为了17-14地块商办用地和17-16地块公共绿地。前者用地面积5279平方米，容积率1.5，建筑高度24米。

9号地块：

现状卫星图显示，地上物已基本清除。被规划为了20-06地块，社区体育用地（健身馆）占地2555平方米，20-07地块为公共绿地。

10号地块：

其被规划了20-04地块，29811平方米，用地性质为四类住宅组团用地（人才公寓，70%）和商业服务业综合用地（30%）；20-08地块为公共绿地。

这里将涉及陈华港小区和万事发园区办等征收。

11号地块：

这里被规划为了21A-08地块，用地面积22040平方米，为三类住宅组团用地，容积率2.0，建筑高度50米。21A-09为公共绿地。

从现状卫星图来看，现场还仅剩一座加油站待迁出，其余地上物基本清除。

（上述城中村范围不排除有微调的可能性，仅供参考！）

肆｜

重固镇“城中村”改造地块控规

以下为“城中村”涉及地块控规：

1、2021年8月批复的片区控规

图则

规划指标

2、2024年1月批复的片区控规

如果，上述两份控规地块有重复，请以2024年版控规为准。

以上就是重固镇新联村、毛家角村地块“城中村”改造范围，目前不清楚是一次性整体征收，还是分批次。我们判断一次性征收的概率高。

好消息，重固镇“城中村”改造项目将再次启动

（以上内容解读仅供参考，最终请以官方规划为准。）

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资料：青浦区政府网、重固家园等
编辑：青浦城观