长葛律师陈晓峰：离婚时农村自建房怎么分？

婚 姻 家 庭 · 实 用 清 单

离婚时农村自建房怎么分？
长葛律师讲清楚

宅基地分不走，房子能分。但怎么分，要看房子是谁盖的、什么时候盖的。

文 / 陈晓峰律师 河南许昌长葛 阅读约 7 分钟

"陈律师，结婚二十年，房子是婚后在他家宅基地上盖的。现在要离婚，这房子我能分到吗？"

问这话的，多是五十岁上下的农村妇女，语气里带着不确定——房子是自己跟着一砖一瓦盖起来的，可宅基地证上写的是公公或者丈夫的名字。

也有男方的父母来问："房子是我们老两口出的钱，儿媳妇离婚凭什么分？"

两边的委屈都是真的。这类纠纷在长葛农村不算少见，但很多人的理解从一开始就偏了。作为长葛律师，我先把最关键的一句话放在最前面：宅基地分不走，能分的是房子；而房子能不能分、分多少，取决于它是谁盖的、什么时候盖的、钱是谁出的。

一、先把"地"和"房"分开看

这是理解整个问题的起点。

宅基地

集体所有，村民享有的是使用权。法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省里定的标准；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定
简单说：宅基地使用权是跟着"本村集体经济组织成员"这个身份走的，具有社会保障属性，不是普通商品。

地上的房

房子是村民自己出资建的，属于个人合法财产。夫妻共同出资建的，可以认定为夫妻共同财产，离婚时可以主张分割或者折价补偿。

所以实践中常见的结果是这样的：房子判给有本村成员身份（或者宅基地使用权登记在其名下）的一方，由这一方拿出钱来补偿另一方。不是把房子从中间锯开，也不是把宅基地一分为二。

二、房子算谁的，看这四种情况

案情不同，结论差别很大。

情形

一般怎么认定

离婚时怎么处理

婚前一方已经建好

属于婚前个人财产

另一方分不到。个人财产不因婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产，结婚多少年都一样

婚后夫妻共同出资建

夫妻共同财产

可以主张分割。一般归有宅基地资格的一方，给另一方折价补偿

在男方父母宅基地上，婚后夫妻出资建

看出资、约定和登记，可能是夫妻共同财产，也可能是家庭共有财产

往往要先厘清家庭成员各自的份额，再谈夫妻那一部分怎么分

父母出资建，写父母名字

通常认定为父母的财产

夫妻离婚时一般不涉及；但婚后共同还债、翻建扩建的部分可以另行主张

这里最容易起争议的是第三种：房子盖在老人名下宅基地上，钱是小两口出的，也没写清楚是借还是送。这种情况一定要把出资证据留好——下面第四节细说。

三、真到了离婚，房子一般怎么处理

法律给的顺序是：先协商，协商不成法院判。

农村的房子往往牵着父母的养老、孩子的住处，比城里的商品房复杂得多。能坐下来谈就先谈；谈不下来，也让长葛离婚律师把出资来源和建房时间先捋一遍，再决定走哪条路——很多案子最后差的就是这一遍梳理。

1

能商量就先商量。离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理。房子归谁、补多少钱、什么时候给清，写进离婚协议里，比打官司省事得多。

2

商量不成，法院按原则判。法院会根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。谁带孩子、谁的过错、双方经济状况，都会纳入考虑。

3

折价补偿是最常见的做法。房子不好实物分割，法院通常判房屋归一方所有，由这一方按房屋价值的一定比例，给另一方现金补偿。

4

身份受限时，只确认份额不实际分割。因为宅基地上的房屋只能在本集体经济组织成员内部转让，如果一方不是本村成员，往往无法真正取得房屋。这种情况下，法院可能只确认份额，或者处理居住、补偿问题。

四、这几样材料，现在就要留

农村房子最麻烦的就是"说不清"，证据是唯一的解药。

1

宅基地使用权证或不动产权证。先搞清楚这块地登记在谁名下、面积多少、有没有确权。没有证的，也要把当年的批地手续找出来。

2

建房的审批手续。乡村建设规划许可、宅基地批准书、乡镇政府的审批材料——这些能证明房子是合法建造，不是违建。

3

出资凭证，一样都别丢。买建材的单据、施工队的合同和收条、转账记录、取款记录、当时借钱的借条。谁出的钱，是判断房子归属的核心。

4

建房时间的证明。建房审批时间、村委会的证明、邻居的证言、老照片。建房时间在婚前还是婚后，直接决定房子是不是共同的。

5

父母出资的性质要说清。老人给的钱，是赠与还是借款？赠与给一方还是给小两口？当时有没有说过、写过。这一点在法庭上经常是争议焦点。

6

翻建、扩建、装修的投入。房子本身是婚前建的，但婚后共同出钱加了一层、重新装修，这部分投入和增值可以主张，别以为房子是对方的就全算了。

五、几个最容易想错的地方

Q：宅基地证上写的是他的名字，房子就一定是他的吗？

不一定。证上的名字主要说明宅基地使用权归谁，不等于地上房屋的全部权益都归他。房子是婚后夫妻共同出资建的，出资那一方对房屋价值仍然有份，可以要求折价补偿。

Q：结婚二十年了，他婚前盖的房子是不是也变成共同的了？

不会自动转化。司法解释写得清楚：夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非双方另有约定。结婚多久都不改变这个性质。

Q：房子是公婆盖的，写的公婆名字，我肯定分不到吧？

房子本身通常分不到。但如果婚后小两口共同出钱翻建、加层、装修，或者一起还了建房欠的债，这部分投入是可以主张的。关键还是证据。

Q：房子没有房产证，是不是就分不了？

不是。农村不少自建房手续不全，但只要能证明是合法建造、实际出资，法院仍可以处理房屋的归属和补偿问题，只是处理方式和有证的房子略有不同。

Q：我户口迁走了，还能分到吗？

宅基地使用权跟成员身份绑定，户口迁出后确实不再享有。但房屋中属于你的财产价值那一部分，仍然可以主张折价补偿，只是很难直接拿到房子。

Q：他偷偷把房子卖了怎么办？

宅基地上的房屋只能在本集体经济组织成员内部转让，卖给村外人本身就不合规。如果发现对方在转移财产，及时通过律师申请财产保全、固定证据，并主张对方少分。

六、长葛本地的几点提醒

结合本地农村的实际情况说几句。

1

先把确权的事弄清楚。长葛这两年农村宅基地和房屋的确权登记一直在推进。房子有没有证、证上写谁、面积对不对，直接决定后面怎么谈。能补办手续的尽早补。

2

村里的证明别小看。建房时间、出资情况、谁一直在住——村委会和邻居的证明在农村房屋纠纷里常常很关键，尤其在缺书面凭证的时候。

3

协议里要写细。房子归谁、补多少钱、什么时候付清、逾期怎么办、户口和居住怎么安排。写得越具体，后面越少扯皮。签之前让律师看一遍。

4

别拖。时间越久，证据越难找——施工队找不着了，单据丢了，老人记不清了。有争议苗头时就先把材料收齐。

一句话总结

宅基地分不走，房子能分；房子算谁的，看出资和建房时间；真分的时候，最常见的是房子归一方、给另一方折价补偿。

农村的房子往往是一家人的心血，涉及父母的养老、孩子的住处，比城里的商品房复杂得多。遇到这种事，先把证找出来、把出资凭证收好、把建房时间弄清楚，这三件事做扎实了，不论协商还是打官司，心里都有底。

主 要 法 律 依 据

（以下均为现行有效版本）

《中华人民共和国民法典》第 362 条、第 363 条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定）、第 1062 条（夫妻共同财产的范围）、第 1063 条（夫妻一方个人财产的范围）、第 1087 条（离婚时共同财产先由双方协议处理；协议不成的，由法院按照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决；对家庭土地承包经营中的权益依法予以保护）；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第 31 条（夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外）；
《中华人民共和国土地管理法》（2019 修正）第 9 条（宅基地属于农民集体所有）、第 62 条（一户一宅、面积标准、建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划、住宅用地由乡镇人民政府审核批准、出卖出租赠与住宅后再申请宅基地不予批准、国家允许进城落户村民依法自愿有偿退出宅基地）。

前面几篇围绕刑事案件讲了被带走怎么办、取保候审、退赃罚金、量刑建议，这篇换到婚姻家庭，说说农村离婚时最让人为难的房子问题。哪个领域的事，都值得提前弄明白。

婚姻走到这一步，房子怎么分、孩子谁抚养、老人怎么赡养，往往缠在一起，最好找一位长葛离婚律师把账一项项算清楚；家里有人遇上刑事案子，要尽早请长葛刑事律师介入；欠钱不还、合同纠纷，可以找长葛经济律师、长葛债务律师；工伤、欠薪这类劳动争议，找长葛劳动律师；出了交通事故赔偿谈不拢，找长葛交通事故律师。事不一样，道理一样——越早把情况理清楚，越主动。

房子是谁盖的、能分多少、协议该怎么写，可以留言，也可以直接打电话。
我是陈晓峰律师，在长葛执业，这类事电话里说不清的，约个时间当面算。

不管您最后找的是哪位许昌律师，先把证找出来、把出资凭证收好，都是最要紧的一步。

陈晓峰律师 ｜ 执业于河南省许昌市长葛市
刑事辩护 · 婚姻家庭 · 劳动争议 · 交通事故