共益债入场 粤裕地产佛山天丰誉城复工账本

观点网 有些建筑的命运，是从封顶那天开始悬置的。

10月13日上午，佛山禅城区季华六路北侧，天丰花园二期项目三幢裹着灰色幕墙的高层建筑工地内拉起了红色横幅，上面写着“天丰花园二期项目复工续建启动仪式”。

横幅背后，藏着粤裕地产从高光跌落的轨迹，也沉淀着天丰誉城自此静默的五年。

促成天丰誉城重新开工、走向交付的并不是粤裕地产重生，而是2025年8月发布的一份关于“佛山市粤裕房地产投资有限公司破产重整案共益债投资人招募”的文件。

走过投资人确定、电梯采购招标等实质性推进阶段，天丰誉城从“死线”上被拉回，佛山季华六路上失约良久的商业体与千套公寓迎来入市的可能。

3000万元的共益债方案为项目重新注入动力，这是佛山再一次用“共益债”这三个字来回答烂尾楼的问题。

粤裕旧事

一切的原点，要回溯到16年前的冬天。

2010年12月，佛山市粤裕房地产投资有限公司以楼面价1026元/平方米拿下天丰花园地块。

如今，作为佛山禅城区的核心区域，季华六路周边已经聚集了恒福国际商业中心、金铂中心，以及近期刚开业的万象天地。但在2010年的季华路，佛山地铁3号线甚至还未出台线网规划。

而拿地的粤裕地产也只是刚成立一年的本地新手房企，没有上市背景，没有品牌背书，手上唯一的筹码就是刚刚到手的天丰花园地块。

据观点新媒体查询，粤裕地产大股东为佛山市粤晟房地产开发股份有限公司，实控人为黄福昌。黄福昌名下最早成立的公司则是佛山市南海汇轩贸易有限公司，成立日期为2003年9月，主要从事建筑、装饰材料批发，该公司目前经营状态为已注销。

从建材行业侧面切入房地产，按照粤裕地产最初规划，天丰花园地块将分为两期开发，其中一期为住宅用地，二期为纯办公商业用地。

走着当时最时兴的快周转模式，粤裕地产一期住宅用地的5栋住宅楼在2014年入市，2015年建成交付。

转折则在粤裕地产将要投入建设二期地块时降临：2017年，天丰花园地块二期调整规划，将纯商业用地改为商住用地，新增了住宅建筑面积，最终形成2栋住宅、2栋公寓和一座5层商场的组合。

2018年，二期住宅（即“天丰誉城”）获批开盘入市，住宅毛坯均价定在2.2万至2.4万元/平方米，预计在2022年6月交付使用。而公寓部分则计划以“季华23号”的名义对外推售，共计676套。

粤裕地产的资金危机却伴随着天丰誉城入市而爆发，据观点新媒体了解，多位业主后来向媒体反映，购房款并未全部打入预售资金监管账户，而粤裕地产此时已经开始出现工程款拖欠和工人欠薪的迹象。

到2021年，天丰誉城全面停工，此时住宅楼的主体已经接近完工，2栋公寓和商场虽然封顶，但消防、电梯、机电、内部装修全部搁置。

一眨眼来到天丰誉城住宅部分原定的交付日期，业主们没能拿到钥匙。当年在祖庙街道办的一场协调会上，开发商承诺“7月10日复工，明年3月交楼”。

而这个承诺最终兑现了一部分，天丰誉城2栋住宅在2023年6月完成了交付，较原定时间延期了一年，但公寓和商业部分，始终没有等来复工的工人。

天丰誉城再次陷入停滞状态，粤裕地产的财务状况也在这几年间急剧恶化。

据查询，粤裕地产涉及约128宗司法案件，案由集中在商品房预售合同纠纷和合资合作开发房地产合同纠纷。

此外，天丰誉城售楼部在2024年作为资产被法拍，以1088.5万元二拍成交，公寓房源则被系统锁定、无法网签，业主既拿不到房，也无法通过转售止损。

到2025年，粤裕地产的资产与负债已经形成了持平局面。其中未出售的天丰誉城约4.5万平方米商业物业及地下停车位，预估价值约4亿元，项目公司总负债则同样为约4亿元。

尽管粤裕地产的资产勉强覆盖负债，但前提是所持有的物业能够以合理价格变现。而在天丰誉城烂尾状态下，4.5万平方米的毛坯商业体，几乎没有任何市场价值。

共益债救场

从2010年拿地到2026年复工，天丰花园地块在季华路上见证着城市变迁与各类商业繁华，但始终无法参与进去。

直到2025年初，部分债权人以粤裕地产拖欠到期债务不能清偿为由，向禅城区法院申请对其进行破产清算，随后，另有债权人申请对粤裕公司进行重整。

2025年6月13日，禅城区人民法院驳回了破产清算申请，裁定受理粤裕地产的重整申请，并通过摇珠方式指定佛山市贝思特会计师事务所有限公司担任管理人。

法院深入研判后认为，案涉项目主体工程已经完工，且地处城市核心地段，仍具有盘活的基础和商业价值。若采取破产清算，该工程尚未完工不具备处置条件，零散出售后的价值将大幅贬损；若采取重整，待在建工程完工后再行出售，则有利于提高债权清偿率。

停工4年，天丰誉城迎来了重生的关键。

据了解，天丰誉城此次复工依托于前佛山市粤裕房地产投资有限公司破产重整的共益债方案推进，而在破产程序中，共益债务是一个具有特殊法律地位的概念。

根据《企业破产法》第四十二条，人民法院受理破产申请后，为全体债权人的共同利益而由债务人财产负担的债务，属于共益债务。第四十三条进一步规定，共益债务由债务人财产随时清偿，其清偿顺位优先于普通破产债权。

简而言之，当公司进入破产程序，因为借出去的钱大概率无法收回，通常没有人愿意再借钱。共益债制度的设计就是为了打破这个死循环，它赋予新进入的资金一种“超级优先权”，使其在清偿顺序上排在所有旧债之前。投资人之所以愿意承担风险，正是因为法律给了这笔钱一个明确的、可执行的退出路径。

共益债模式已是佛山近年盘活烂尾楼盘的路径之一。

在佛山顺德，由广东高骏实业投资集团有限公司开发的君临名邸2015年开盘后因开发商经营决策不善停工，一停就是八年。

引入共益债后，君临名邸在2023年12月建设完工，物业陆续交付，八年烂尾楼涅槃重生。

管理人于2025年7月在阿里资产平台发布共益债投资人招募公告，计划募集的2000万至3000万元共益债，用于剩余工程的施工、消防系统、电梯安装、机电配套，以及最终的竣工验收。

这笔钱不是用来买地，不是用来还旧债，而是纯粹用于让天丰誉城还未建完的商业体及公寓部分达到交付标准。

融资期限设定为最长24个月，融资资金可根据项目进度分批借入，资金账户由法院与管理人共同监管。粤裕地产可根据实际情况随时提前还款，还款资金则可来源于项目销售回款、其他资产处置变现回款及公司对外债权回款。

但共益债并不是万能药，能够解决的是复工启动资金问题，而不是市场销售的问题。

于是，天丰誉城复工后需要面对的第一个问题是公寓的产权状态。此前，天丰誉城676套公寓全部被标注为限制房产，无一套成功网签。这些房源的锁定状态是否会在复工后解除，则取决于管理人如何处理与原有购房者之间的法律关系。

第二个问题是商业体的运营前景，项目体量不大，而佛山商业地产的空置率在过去几年持续走高，季华路沿线虽然商业氛围成熟，新增商业面积的消化仍然需要时间。

此外，24个月的融资期限意味着共益债需要在两年内退出，如果竣工验收能在2027年上半年完成，那么留给销售回款的时间只有不到一年半。这也意味着，公寓和商业体的去化速度，将直接决定共益债投资人能否按期收回本金和利息。

毕竟，在烂尾楼的重生故事里，复工从来不是终点。账本还在翻页，而季华路旁矗立已经5年的三幢楼，仍然在等待真正的交付日。

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