养老金不够用了

“828新政”及购房贷款贴息政策实施以来，地产行业的信心依旧没有回归，很多从业人士都还在担心裁员降薪问题。

值得庆幸的是，9月28日的国常会明确提出了“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，很多机构认为，这足以证明房地产行业的重要性，尤其是土地财政以及房地产及其上下游行业对稳就业的重要性。

上周有个热点话题——人社部副部长李忠在10月10日国新办举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上提到，“数据找人很重要，现在还有一些人没有参保，这些人到底在哪儿，还是要通过各种各样的方式把人找到，动员参保，进一步推动参保数量增长、结构优化、质量提升”，这则消息引起了市场很大的反应。

早于今年4月27日，国家税务总局发布了《关于修订部分税务执法文书的公告》（国家税务总局公告2026年第10号），自6月1日起，社保费检查、调查取证、限期缴纳、催告、强制执行等须全部使用统一税务执法文书，而税务开展社保费检查，这无疑会让企业感到更加恐慌，因为大部分企业针对员工社保的真实缴纳基数大家都心知肚明。

9月28日，国家税务总局发布的《全国税务行政处罚裁量基准（2026年版）》第30项明确规定：用人单位存在不缴或者少缴社会保险费情形，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，处欠缴数额1倍以上3倍以下罚款。（该新规自11月1日起施行）

很多人认为，社保加强征缴的背后，本质上是财政收入的收缩，更准确地说是土地财政的退场。

先看一下数据，全国土地出让收入在2021年达到了8.7万亿的高点，此后连年下滑，到2025年已腰斩。今年1-8月，全国国有土地使用权出让收入只有1.38万亿元，同比2025年又下降了28.6%，很多机构预测今年的全国卖地总收入同比去年会下降30%。

土地出让金收入的巨幅收缩靠什么来弥补，现在呼声最高的是地方附加税、消费税和房地产税，但在落地层面显然存在难度。地方政府的“股权财政”到底是不是个伪命题？正如我们在《一边加油门，一边踩刹车》一文中所说，至少中短期内绝大多数地方政府根本不存在实现“股权财政”的可能。

地方附加税立法（也即费改税）改革方面，因地方附加税的规模有限，税基依附增值税和消费税，属于顺周期税种，因此这个地方税改革无法填补土地财政的巨大缺口。

消费税一直都被认为是解决财政收入的重头戏，包括消费税后移、下划地方，如果真的能落地，税源将从生产地转向消费地，其中消费强、人口流入多的地区受益最大，但这也会拉大区域财力差距，同时改革会配套调整转移支付或支出责任，因此并不是简单给地方增加收入。

还有呼声更高的房地产税，按目前的形势估计，短期内肯定难以落地。房地产税在国际上是地方核心财产税，属于稳定的保有型税源，但受房地产下行周期、居民购房时已一次性缴纳土地相关成本、居民接受度等因素制约，目前房地产税立法搁置，个人住房试点也已暂停。

今年的“828新规”实施之后，房地产企业因现房销售新规等影响，普遍都是资金紧张、销售下降、融资收缩，因此拿地意愿降低，地方政府也就自然很难再像过去一样通过大规模出让住宅用地获得卖地收入。

简单来说，地方政府过去最熟悉的那条路——新增土地、推出住宅用地、吸引房企拿地、获得土地出让收入，正在失去原来的制度空间，即便未来房地产市场出现一定程度的修复，地方土地财政也很难完全回到过去那种依赖大规模新增土地供应的状态，尤其是今年出台的“38号文”严控新增经营性房地产开发用地后，不仅是“房企不想买地或没有能力继续买地”，“地方政府也不能像过去那样随意卖地”。

很多人认为，地方政府通过产业用地的出让可以替代商住用地的出让解决土地出让收入，地方政府专项债也可以弥补土地财政的亏空，我们认为这两者都不太现实。

表面上看，房企不拿地，地方国企、城投平台又不能轻易拿地，那么真正能够继续支撑土地市场的就只剩下产业用地，问题是，产业用地和住宅、商业用地的土地价格完全不是一个数量级。工业项目可以带来投资、就业和税收，但很难像住宅用地一样一次性形成巨额土地出让收入。也就是说，土地依然存在，但能够被快速变现的土地越来越少；资产依然存在，但资产转化为现金流的速度正在明显下降。

再说第二个问题，土地财政退潮之后，地方政府专项债为什么很难顶上资金空缺。我们认为，一是专项债存在用途限制，二是很多专项债本身离不开土地出让收入作为偿债来源。

如果仅仅认为“土地财政下降了，可以用专项债的资金来替代”，那么最多只是看到了钱从哪里来的表面问题。事实上，专项债本身也需要解决偿债来源，而历史以来最主要依赖的还是政府的土地出让收入。

地方政府专项债不是无偿资金，而是需要通过未来收益偿还本金和利息的借款。过去大量专项债项目之所以能够成立，一个非常重要的原因就是项目未来收益中存在土地出让收入。换句话说，土地财政虽然不一定直接出现在专项债融资的第一环节，但却可能出现在专项债项目未来的偿债逻辑里，现在想通过专项债解决土地财政的空缺问题，至少在运行逻辑上就无法成立。