汇添富九州通医药REIT上市一周年全景回顾

汇添富九州通医药REIT（508084.SH）于2025年2月27日正式登陆上海证券交易所。作为全国首单且目前唯一的医药仓储物流公募REIT，其上市不仅填补了国内医药仓储细分赛道的公募REITs空白，更为民营医药流通企业盘活存量资产、实现轻资产转型提供了可复制的标杆样本，是金融创新深度赋能实体经济、助力“健康中国”战略落地的典型实践。7月11日，汇添富九州通医药REIT发布2026年上半年不动产项目经营情况公告，以透明公开的姿态向市场传递项目运营实绩。

资产运营稳中有进 核心指标持续向好

汇添富九州通医药REIT的底层资产为武汉东西湖国家级智能化医药仓储项目，总建筑面积达17.2万平方米，具备医药GSP认证，区位辐射周边多家三甲医院，具备显著的医药流通配套优势。

2026年上半年，项目托盘使用率攀升至85.93%，较上年同期增长9.60%，反映出底层租户的仓储需求持续释放。项目租金单价水平稳中有升，托盘租金单价与上年同期持平，办公区域租金按约上涨3.50%，展现出极强的市场韧性。

为持续夯实资产运营底盘，基金管理人汇添富基金会同运营管理机构推出了多维度、精细化的运营举措：一是深入维护存量核心客户，同步大力拓展第三方医药流通客户渠道，全方位提升租户服务体验与留存满意度；二是持续优化全链条仓储物流服务体系，严格落实药品全流程溯源管理，切实保障医药货品存储与流转安全；三是稳步推进库区数智化升级改造，分阶段完成库区照明、温控等系统的节能降耗，在降低运营成本的同时减少碳排放，实现绿色运营目标。

市场表现持续向好 投资者认可度稳步攀升

早在发行阶段，汇添富九州通医药REIT就凭借稀缺的医药仓储赛道属性获得了市场的热烈追捧，基金合计募集资金11.58亿元，公众投资者有效认购倍数高达1192倍，刷新了彼时公募REITs市场的认购纪录。上市之后，随着底层资产运营数据持续向好，产品市场关注度不断走高，二级市场价格始终保持稳健上行的态势，业绩在仓储物流类公募REITs领域中表现亮眼。

优异的市场表现背后，是各方始终坚持以投资者为核心的运营理念。基金管理人汇添富基金联合原始权益人九州通医药集团，搭建了全维度的投资者关系管理体系，通过线下实地参观、线上专场交流、媒体深度专访等多种形式，全方位覆盖不同类型投资者的调研需求。2025年9月，基金受邀参与上交所第二期“REITs排头兵”路演，通过线上线下同步直播的形式与投资者开展深度互动答疑，持续保持与市场的紧密沟通，让投资者能够及时、全面地掌握项目运营动态。

分红回报持续丰厚 扩募储备空间充足

汇添富九州通医药REIT上市至今，已完成两次现金分红，累计总分红金额达7074万元，为投资者带来了持续稳定的丰厚现金回报，充分践行了不动产REITs带来“长期稳健收益”的产品定位。

依托九州通医药集团的医药全产业布局，汇添富九州通医药REIT的后续扩募空间令人期待。截至2025年年末，九州通在全国范围内已布局137座符合GSP标准的医药仓储设施，总建筑面积超255万平方米，为REIT平台储备了大量优质的底层资产。目前九州通已搭建起“公募REITs+Pre-REITs”双轮驱动的成熟资产运营平台，其中上海、杭州、重庆三地的Pre-REITs培育项目运营数据表现优异。未来，汇添富基金将携手九州通集团，按照合规流程逐步将培育成熟、业绩突出的储备资产注入公募REITs池，持续扩大产品资产规模，进一步提升资产运营的协同效应。

从上市之初的市场高度关注对象，到如今运营稳健、回报丰厚的赛道标杆，汇添富九州通医药REIT走出了一条“产业属性+金融属性”深度融合的特色发展路径。它不仅为投资者打开了参与医药流通产业长期发展的新通道，更通过资产的持续盘活与高效运营，推动国内医药仓储资源进一步优化配置，助力医药流通供应链体系不断完善。未来随着扩募工作的稳步推进，汇添富九州通医药REIT将持续为中国公募REITs市场贡献医药赛道的创新实践经验，在服务实体经济、护航“健康中国”战略的进程中，力争不断为投资者输出长期稳定的价值回报。

风险揭示：基金有风险，投资需谨慎。文中涉及相关经营项目数据均来自汇添富九州通医药REIT发布2026年上半年不动产项目经营情况的公告。投资者应当认真阅读本产品基金法律文件，了解本产品的特殊风险并签署不动产基金风险揭示书后，方可参与投资本产品。1、不动产基金采用“公募基金+不动产资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于R3-中等风险，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

本基金的基金管理费包括固定管理费、运营管理服务费两个部分：
（1）固定管理费，包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。1）基金管理人管理费为0.24%/年，2）计划管理人管理费为0.16%/年。
（2）运营管理服务费，包括基本运营管理费、浮动运营费。1）基本运营管理费（含税）包括：①管理费，收取标准拟为运营收入（含税）的2%；②物业费（包含设施设备维修维养费），收取标准拟为0.0714元/平方米/天，物业费后续每年增长率2.0%；其中物业费由资产管理机构收取，管理费由资产管理机构与招商实施机构共同收取，二者收取比例分别为30%和70%。2）浮动运营费（含税）计算公式为浮动运营费=（实际NOI-目标NOI）对应差额部分*对应的累进比例，具体而言：
①当个运营收入回收期实际NOI低于目标NOI时
A.低于目标0%（不含）至10%（含）以内部分，扣减累进比例30%；
B.低于目标10%（不含）至20%（含）以内部分，扣减累进比例40%；
C.低于目标20%（不含）以上部分，扣减累进比例50%。
②当个运营收入回收期实际NOI超过目标NOI时
A.超过目标0%（含）至10%（不含）以内部分，超额累进比例30%；
B.超过目标10%（含）至20%（不含）以内部分，超额累进比例40%；
C.超过目标20%（含）以上部分，超额累进比例50%。

浮动运营费若为正，则由资产管理机构与招商实施机构共同收取，二者收取比例分别为30%和70%；浮动运营费若为负，则在按照特定委托客户实际运营收入完成情况扣减运营管理机构当期基本运营管理费后（如有），进一步分别扣减资产管理机构和招商实施机构收取的基本运营管理费，二者扣减比例分别为30%和70%。

本基金的托管费为0.01%/年。

产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，届时以基金管理人公告为准。
5、本资料中推介的产品由汇添富基金管理股份有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。6、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。