北京
10月14日看房企销售榜，旭辉控股的数字有点冷：9月合同销售6.9亿元，同比下降23.3%；前9个月累计69.9亿元，同比下降46.5%。权益销售36.8亿元，同比下降45.1%，和全口径基本同步。
46.5%是什么概念，对比一下更清楚。去年同期旭辉前9个月能卖到130亿元上下，今年只剩不到70亿元。单月6.9亿元摊到30天，平均一天两千多万，扣掉车位和商办，住宅部分更薄。规模缩水到这个程度，已经不是市场好坏的问题，是企业自身在收缩。
把榜单拉长了看，行业的座次重排得很厉害。今年1至9月销售榜前十名里，八家是国央企，纯民营房企只剩滨江一家。万科掉到了第11位。靠前的阵营里民企越来越少，是个确定的事实。
收缩和整合在同一条路上跑。中冶置业10月8日全资收购五矿地产，整合后总资产627亿元；富力有三只债券的偿付延到了11月17日；京投发展打算把地产资产剥离。一边是国央企并表做大，一边是出险企业找钱续命，两条曲线把行业撕开了。
万科排到第11位，比国央企进前十更值得琢磨。这家有混合所有制背景的企业，过去常年待在前排，今年也顶不住。销售榜不讲情面，房子卖不动，背景再硬也得往下走。购房者用脚投票，选的是项目和交付确定性。
万科的情况有共性。混合所有制企业在融资上沾了股东背景的光，销售上却要接受市场的裸考。好处是背景在，坏处是市场不认背景，只认交付和价格。这道考题，今年所有房企都要答一遍。
69.9亿元的销售规模，对应的是拿地强度的大幅回落。一个季度没有新增土储，短期不影响供货，两年后就断了口粮。旭辉现在面临的选择很直接：不拿地，供货断层；拿地，现金流吃紧。两难之间，多数企业选了前者。
旭辉的权益销售36.8亿元，占全口径的53%左右，说明项目合作开发的比例不低。合作开发在扩张期是放大器，在收缩期就是双刃剑：权益收入占比低，赚的钱要分给合作方，现金流也得多方协调。好处是风险共担，不至于一家扛全部。
京投发展剥离地产资产的思路是另一种活法：把资源收回轨道交通主业，地产从主业变成负担扔掉。剥离之后报表更好看，但对已经买了房子的业主，项目公司股东变更后，交付和物业服务跟不跟得上，要打个问号。
滨江能守住前十，靠的是区域深耕。把浙江市场做透，项目集中、回款可控，在行业下行期反而成了优点。盘子不大，但活得踏实。规模不是护城河，现金流才是。
行业分化到这一步，买房逻辑也跟着变。以前买房看品牌看规模，现在看项目看现金流。国央企项目未必个个稳，民企项目也未必个个悬，关键看项目公司的账。品牌溢价这东西，今年在售楼部已经不太好使了。
对想买民企新房的人，说句实在的：看项目比看母公司重要。查三样东西，监管账户余额、工程进度、预售资金有没有被挪用。这三样查不到明确信息，再便宜也建议缓一缓。等两个月没关系，买错一套房要难受十年。
接下来盯三个节点：四季度销售榜的年底座次、富力11月17日的偿付结果、旭辉后续的债务安排。这三个节点凑齐，行业分化这张图才算画完整。
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