给商务楼宇做“全面体检”！上海出台首个商务楼宇分类分级评价团体标准

10月14日，《标准赋能、全球城市商务楼宇提质增效研讨会》在上海师范大学举办，会上正式发布上海首个商务楼宇分类分级评价团体标准——《上海商务楼宇分类分级评价标准》。该标准由上海市楼宇科技研究会提出并归口，联合上海师范大学、上海城建职业学院、上海城市房地产估价有限公司、戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司、上海高力物业顾问有限公司、上海市建筑科学研究院有限公司六家单位共同编制，将为上海商务楼宇摸底监测、存量更新、产业协同提供统一标尺。

不同于传统评级模式，这份团体标准采取“先分类、后分级”的评价思路。按照区域集聚特征，将上海商务楼宇划分为商务区商务楼宇、园区商务楼宇、其他零星商务楼宇三大类别。针对商务区商务楼宇，从区位与配套、建筑参数、设施设备、管理与服务、运营及其他五大维度开展综合评估，最终划分为超甲级、甲级、乙级、丙级四个等级。值得关注的是，新标准摒弃企业自主申报模式，借鉴国际咨询机构评级逻辑，依托公开数据采集结合实地考察开展主动评级，降低评价门槛，提升标准实操性。

“这套标准不是简单给楼宇贴标签，而是开展一次客观全面的‘楼宇体检’。”上海市楼宇科技研究会楼宇经济专业委员会主任、上海师范大学全球城市研究院教授崔光灿表示。过去，各类市场机构的楼宇评价口径不一，本次团体标准把市场机构的分析逻辑进行统一固化，形成行业共识，方便楼宇业主、运营主体找准功能定位，打通市场供需对接，助力楼宇更新改造与提质增效。下一步，起草单位将开展上海全量经营性商务楼宇全覆盖评价体检，摸清上海商务楼宇“家底”，不仅掌握楼宇数量，更厘清楼宇质量。在此基础上推动楼宇空间维度与产业维度融合研究，研判楼宇集聚与产业集聚协同关系，从更新必要性、可行性、可能性三个层面，为商务楼宇分类施策提供决策支撑。

数据显示，经过增量管控、存量提升、部分市场出清，上海市场化经营性商务楼宇规模，已经从2021年超1.3亿平方米回落至当前1.1亿平方米，退出楼宇以工业园区楼宇功能性退出为主，市场结构持续优化。研讨会上专家指出，全球城市商办市场会经历起步萌芽、规模扩张、结构优化、存量竞争、高质转型五大阶段。新加坡、伦敦、东京等城市已从存量竞争迈向高质量转型，国内主要大城市尚处在存量竞争阶段，未来核心并非简单去库存，而是依靠功能升级、业态集聚、精细治理实现价值重构，向高质量转型迈进。

研讨会上，戴德梁行叶伟荣董事公布了其监测的甲级楼宇市场数据。最新数据显示，上海三季度甲级楼宇市场出现回暖信号，空置率环比下降1.5个百分点，净吸纳量达到31.8万平方米，环比上涨36.3%。从租赁需求结构看，TMT行业租赁占比达32.7%，创下近年新高，人工智能、智能硬件、互联网企业扩租搬迁成为核心驱动力，世博前滩、徐汇滨江等板块产业集聚效应凸显；金融业、专业服务业紧随其后，分别占比14.9%、12.8%。搬迁优化成为市场重要活力来源，搬迁类租赁占比达到50%。机构预判，后续市场新增供应与净吸纳量将逐步走向平衡，核心商圈租金有望企稳修复。

研讨现场，业内专家还围绕商务楼宇更新路径、典型改造案例展开分享。城市测量师行城市更新研究中心张莉副主任介绍，商务楼宇是城市活力的重要载体，更新改造可以探索租赁住房、养老托育、文体、教育培训等多元功能转型方向。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心魏玮副教授分享了三个城市典型案例，从更新改造模式、功能转型路径和经济社会效益三个方面展开分析讨论。

在圆桌讨论环节，专家们围绕商务楼宇市场策略、技术改造、政府角色、政策工具和标准应用等议题展开深入讨论。与会专家认为，这一团体标准有望成为行业通用语言，赋能城市更新，实现片区统筹与良性共生。

上海市楼宇科技研究会理事长戴晓波提出“楼宇城市”理念，强调楼宇发展应当以人为本，服务人的价值实现。上海的楼宇经济有力支撑现代服务业与城市“五个中心”建设，对楼宇的研究不能局限于单栋建筑、单个企业，更要立足楼宇载体，服务上海全球城市功能提升。

上海师范大学全球城市研究院执行院长刘江会也表示，完备多元的商务楼宇是上海发挥全球城市功能的重要支撑，产业和楼宇经济协同发展，是发展总部经济、壮大现代服务业的重要基础，研究院后续也将持续加大商务楼宇相关领域的研究力度。

原标题：《给商务楼宇做“全面体检”！上海出台首个商务楼宇分类分级评价团体标准》