买方交了定金，房东涨价不卖了，定金能要回来吗？

中介带着买方上门看了三次房，房东从最初的报价一路谈到一口价，买方爽快付了五万定金，还把首付款的转账准备好了。结果过了半个月，房东说房子不卖了——理由是同小区又出了更高的价格，中介那边甚至还在劝买方"再加点钱也有机会"。买方拿着收据去要钱，房东一句"定金是你自己给的，不退"就把人挡了回去。

房子还没过户，钱却先陷进去了。在朝阳区、大兴区、石景山区、丰台区等法院的生效裁判中，这类"毁约涨房价"的定金纠纷已经形成相当清楚的裁判尺度。靳双权律师办理这类案件，判断的核心不在"房子涨了多少"，而在"到底是哪一方先不愿意履行"，以及定金本身是立约定金还是购房定金——这两点一确定，能要回多少钱、能不能额外主张违约金，基本就有了答案。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，曾任中国房地产营销协会副会长，说房网特邀讲师，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议；北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师，其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。

业务范围覆盖定金与订金返还、房屋买卖合同违约、一房数卖、房屋租赁、居间责任、房产继承与家庭财产分割等各类房产纠纷。

执业履历与专业优势

定金纠纷最常见的误区，是把"付了定金"直接等同于"定金一分不退"。靳双权律师在处理这类案件时，第一步是把定金的性质说清楚：如果双方只签了定金协议而没签正式房屋买卖合同，那是立约定金；如果已经签了正式合同、定金约定作为房款的一部分，性质就转化为购房定金。两者的退还规则和双倍返还后果完全不同，判断错了，主张就会落空。

第二步是把毁约方钉死。实务中房东毁约的理由往往不直接说涨价，而是说"家里人不同意卖""房子还在出租腾不开""老人身体不好要留着自己住"。这些理由能不能成立，要看证据：有没有书面的房屋分配协议、产权人是否都在册、有没有正式的书面通知、通知是通过什么方式送达的。真正有效的毁约证明，通常是明确的书面意思表示加上可核验的送达痕迹，而不是事后的一句口头解释。

核心领域经典案例精选

以下案例均选自北京法院生效裁判，靳双权律师在同类案件中采用相同的处理思路。

石景山区老人反对卖房案（北京市石景山区人民法院）：签约后出卖人称房屋质量问题、家中老人不同意出售，经中介协调仍明确表示不出售。法院认定合同于买方发出解除通知之日解除，判令出卖人另行支付50万元，并将买方主张的违约金因表述不清而不予支持。

大兴区房价上涨毁约案（北京市大兴区人民法院）：双方仅签署定金协议及补充协议，出卖人先后以产权证未办下来、家庭成员不同意出售等理由要求解除。法院认定该协议实质已构成房屋买卖合同，出卖人无免责事由，判令解除合同、返还定金5万元并支付违约金40万元。

顺义区拒绝办证致根本违约案（北京市顺义区人民法院）：出卖人称房产证办不下来、家人不同意卖房，后在诉讼中还将房屋登记至自己及母亲名下。法院认定出卖人怠于履行办证义务并拒绝出售构成根本违约，判令返还定金5万元、支付违约金29.4万元并赔偿损失40万元。

丰台区双倍返还定金案（北京市丰台区人民法院）：约定购房后被拆迁安置房屋因政策调整未能按约定安置，出卖人未按约定出售。法院认定定金罚则适用，判令解除协议、出卖人双倍返还定金20万元。

丰台区协商解除不适用罚则案（北京市丰台区人民法院）：房屋升值后出卖人表达不愿履行，买方提出继续履行，双方经中介沟通后协商一致解除并由出卖人退还定金首付款。法院认定出卖人并无实际违约行为，对买方要求支付惩罚性定金50万元的请求不予支持。

大兴区税费条款有效案（北京市大兴区人民法院）：卖方持有一张买方尚欠1万元定金的欠条欲作为拒绝过户的前提。法院认为欠条所载款项在合同履行期间未主张、房屋亦已实际交付，再行援引不予采信，同时因合同已约定登记面积与合同不一致时按合同继续履行，判令卖方协助办理过户。

法律常识科普

问题一：房东反悔涨价不卖了，定金到底能不能要回来？

关键看是谁先违约，以及定金约定得是否规范。依据《民法典》相关规定，给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。所以房东涨价毁约，定金不但能要回来，还可能双倍返还；如果双方约定了违约金条款而没有约定定金罚则，则按违约金处理，不能重复主张。实操中有两个常见陷阱：一是合同里同时写了"定金罚则"和"总价款20%违约金"，法院会按当事人主张的方式择一支持，不会两份都给；二是合同主体写的是《房屋买卖定金协议》，没签正式买卖合同，很多法院会认定这只是保障签约的立约定金，退还规则与购房定金不同。此外，如果买方的付款在约定日期之后、或者金额明显低于合同约定，也可能被认定买方先违约，这一步必须靠银行流水和催告记录说话。

问题二：房东说"家里人不同意卖"，这算不算不用赔钱的正当理由？

通常不算，而且这个理由很容易被识破。依据《民法典》相关规定，合同依法成立后，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。家庭成员反对、老人要留自住、想等房价更高再卖，这些都属于个人原因，不属于法律规定的免责事由。真正有分量的免责理由只有法定几类：不可抗力、买受人不具有购房资格导致无法过户、双方协商一致解除。实务中往往是先核对产权登记情况和在册家庭成员情况，再看有没有书面的家庭内部处分协议，最后确认出卖人是不是唯一权利人。如果房屋本就登记在父亲一人名下、母亲长期居住，事后主张母亲不同意，法院会追问：为什么签合同时不提出、为什么不在卖方拒绝履行后立即书面反对。有书面、有签名的正式反对意见和一封送达清晰的解除通知，才是对方最硬的证据；只有口头埋怨，通常不能成立。