深杭细则同日落地，房企的账本一紧一松

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

10月15日，深圳和杭州现房销售实施细则同日落地。

至此，“828新政”细则落地城市增至7个。

深圳和杭州两座城市虽然同一天落地，但方向却不一样。深圳的核心是额度收紧（定金上限3%），监管下沉到区级。杭州的核心是给选项、给通道、给时间。

对比7个城市来看，框架全部一致，在可以量化的地方做出了不同选择：定金能收多少、过渡期到哪一天、土地款可以分几年、这笔钱由谁来管。这些不同，决定了2027年之后每个城市新房供应的节奏，也决定了房企在不同城市开发同一个项目要承受的现金流曲线。

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，共六个部分，结构与上海、广州基本一致。从具体内容来看，深圳主要有以下几个特点：

1、封顶标准写死

深圳明确，主体结构封顶的标准是申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交项目建设单位、设计、施工、监理四方签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》，堵住了以局部封顶申报预售的操作空间。

2、定金上限3%

深圳规定，已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。一线四城中北京1%最严，广州5%最宽，深圳在广州放宽之后选择收紧到3%，与上海保持一致。

3、土地款原则上一年内缴清

深圳要求土地出让价款实行分期缴纳的，余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可以在两年内缴清。北京直接写明两年内缴清，上海和广州是一年加可再延一年，一线城市中只有深圳把两年设成了例外情形。

4、资金监管下沉到区

深圳明确由各区住房建设部门履行本辖区内预售资金属地监管职责，具体日常监管事务由市住房公积金管理中心承担，市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户。是一线城市中唯一采用区级属地监管加市级机构经办双层结构的城市。

10月15日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市规划和自然资源局、杭州市城乡建设委员会、国家金融监督管理总局浙江监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》

杭州的文件是七城之中唯一标注“试行”的一份，同一天，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室还发布了《关于推动我市房地产高质量发展的通知》，两份文件配套落地。从具体内容来看，杭州主要有以下几个特点：

1、把选择权交还给企业

杭州明确，除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。虽然这条表述落在配套的《关于推动我市房地产高质量发展的通知》而不是实施意见正文里，但方向已经很清楚：用供给端的选择弹性，换取制度切换期的平稳。

2、把销售节点前移，并打开带押销售的通道

杭州规定，828后取得土地使用权的项目实行现房销售的，完成竣工备案、具备交付条件并报市、区两级房产行政主管部门备案后即可销售，不强制完成房屋首次登记。七城中只有杭州和广州把销售窗口提到了竣备环节，其余五城都要求首次登记在前。

带押销售则是杭州独有。七城都要求房源和建设用地使用权无抵押、无查封，杭州单独开了口子：经与抵押权人约定同意销售，提交同意证明、公示抵押状况，并在认购协议中明确抵押状况、承诺注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成合同备案手续。开发企业不必再一次性筹措过桥资金解押整个项目，可以按套解押、边卖边解。

3、把大盘拆小，让成熟楼栋先入市

杭州支持分期办理建设工程规划许可、施工许可、预售许可和竣工验收备案，分期开发项目取得工规证后可预编不动产登记单元号、办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分房源的销售手续；同时探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。

这两条合起来解决同一个问题：大盘不必等整块地开发完毕，抵押也不必一次性整块释放，哪一批楼栋建好就先卖哪一批。

4、过渡期与土地款给到最宽档

杭州把新老划断分为四类，其中最后一类，828前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区县政府评估风险、报市房产行政主管部门备案后2028年底前可按原有预售条件申请预售。与武汉同为七城最长，但覆盖面更宽。

土地款首付为合同签订后30个自然日内不低于50%，余款可延至两年内缴清、不计利息，与北京并列最宽且没有附加决策前提。

综合而言，杭州细则是目前已落地版本中，对房企现金流友好度较高的方案。

截至目前，一共有7个城市落地“828新政”细则，分别为北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳。

都以2026年8月28日为“新老划断”节点，新出让土地优先现房销售，预售门槛抬升至主体结构封顶，按揭放款后移至竣工备案后，主办银行制封闭管理项目资金。中央的顶层设计在地方层面没有被稀释。

真正有信息量的内容在具体细则里。其中最重要的是定金上限与过渡期长度。定金上限从1%到5%，七城分了三档：北京1%，上海、深圳3%，广州、武汉、天津、杭州5%。过渡期一般情形七城都走到2027年底，只有深圳精确到2027年12月31日；历史遗留项目上，武汉、杭州给到2028年年底，其余五城按在途项目口径执行或留给后续研究。

按定金上限与过渡期长度来看，7个城市中北京最严，武汉、杭州最松，但两城松的地方不同。

当前一线城市细则已经全部落地，我们认为，未来二线城市大概率在武汉模式与杭州模式之间取组合。

武汉模式的核心是最长的过渡期加最宽的缓缴空间，杭州模式的核心是最早的备案节点加最全的周期工具，两者都指向降低制度切换的摩擦成本。对库存去化周期偏长、土地财政依赖度较高的二三线城市而言，这两套组合的复制成本最低，也最能兼顾土地交易与楼市稳定。

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7城细则的落地，代表着“828新政”在一线城市和先行二线城市已经从制度框架进入执行阶段。细则差异主要集中在定金上限、过渡期截止时点、土地款分期年限、资金监管机构几处，其实际执行效果将在2027年第一批新规则项目的报批过程中得到检验。

据普睿研究中心测算，“828新政”前已经取证、已经开工的项目足够撑过一年半的过渡期，一线城市还会出现供应放量，短期内供应不会缺

未来项目合作、联合体拿地将成为更为普遍的选择。

各大城市的细则方向，本质上还是在维护土地交易的连续性与保持楼市稳定之间找平衡点，而不是单纯给市场加温或降温。

对于企业而言，现房时代，竣备效率与产品力，才是真正良药。