没人逛的老旧商场，被拼楼的酒店“救活”了

文｜迈点

这两年看商业，最强烈的感受是新场子越来越卷，老场子越来越安静，杭州尤其明显，湖滨、武林、钱江新城从来不缺新话题，可延安路沿线的那几个上了年纪的"大盒子"，是真的没什么人逛了，连吴山广场都想明白了，把地下商场干脆退掉，回去老老实实做纯市民广场。

所以前阵子路过延安南路135号的时候，我有点意外。

涌金广场，2000年建成的老商场，在杭州人印象里属于"曾经辉煌过，后来彻底没了存在感"的地方。那天下午三点刚过，门口有不少拉着行李箱的人，直梯口排着队等着上楼，我看了下墙上的楼层标识，十几块酒店的招牌一层层往上叠，颇为壮观。

图注：涌金广场

可同一栋楼里，一、二楼的铺面依然冷清，大片铺子黑着灯，连老招牌都懒得拆，冷清得不像是同一个世界。

这个没人逛的老旧商场，居然被酒店"救活"了。

1、一栋老商场，住进十几家酒店

涌金广场的底子其实很好。2000年建成，得名于古涌金门和涌金池，"金牛出水之地"，地面五层、局部八层，总建面超过10万平方米，西边离西湖两三百米，南边到吴山广场不到一公里，区位优势相当优越。

图注：网友评价

高光也确实有过。杭州第一家海底捞开在这里，后来家乐福也进来了，那会儿附近居民专门跑来买进口零食，家里有亲戚从美国回来，每次都要来这儿扛一袋"起司"回去。

但好景不长，2021年11月家乐福合同到期撤店，同步全面退出杭州市场，此后二楼开始大面积停业。

迈点研究发现，涌金广场生意难做的原因有两个。

一是产权散，3.3万平方米营业面积被切成375间商铺，约300个业主，想统一调改就得跟三百个人逐个谈，谈到最后谁也说服不了谁。二是硬件，进深大、暗房多。零售这门生意要展示面、要动线、要人流，这几样它一样不占。

可在2025年前后大量酒店业态陆续进入之后，这些问题似乎消失了。从它的楼层分布来看，4楼整层给了如家系连锁酒店，打造成了150间房，5楼是"五星湾酒店"，140余间客房，同层还塞着一家青年旅舍。3楼有吉瑞特、花妖钱塘、欧曼博曼几家，外加一家烤肉店和二手奢侈品店。一楼大堂摆开五星湾、歌旬、亚合青年、铂思湾四个前台，沿街的展示面则留给了麦当劳、涌金面馆和烧烤夜宵。

图注：涌金广场招牌

看懂了吗？原来零售业怕大进深、怕高楼层、怕没展示面，但酒店无所谓，客人不逛街，坐电梯就上去了。三百个小业主想统一做商场是灾难，做酒店反而天然就是分片而治，你三楼我四楼他五楼，各签各的租约，各赚各的钱，谁也不碍着谁。

一栋楼的死穴，换个业态来做就是舒适区。

2、商业地产，早已拥抱酒店

同类的事正在全国各地发生，而且规模比想象中大得多。

成都春熙路，原新世界百货所在的中环广场裙楼被改造成洲际旗下VOCO酒店，203间客房，改造花了1.4亿元，比同档次新建还贵，毕竟中庭要重构，暗房要处理采光，消防规范整个重做。

上海虹桥，闲置多年的三湘商业广场改成了梦百合0压酒店。武汉越秀国际金融中心T4栋，50层写字楼整体改成源宿酒店，投了1.8亿元。泉州钟楼百货大楼变成七栩钟楼酒店，西安停摆六年的群光广场也在往酒店走。杭州本地还有锦和大厦，6到23楼塞进了宜必思等连锁酒店，以及十几家小体量的公寓、民宿。

那么问题来了，为什么这两年商业地产改酒店的这么多？

首先对于商业地产的业主来说，空置比降租更肉疼。2026年二季度，上海甲级写字楼空置率22.5%，深圳逼近29%，广州22.9%；重点八城写字楼租金均值从3.21元/平方米/天跌到2.30元，跌了两年、跌了近三成。

购物中心也好不到哪去，2025年样本商场平均空置率11.6%，开关店比0.93，关的比开的多。而酒店给的租约是一签10到15年、整层承租、按月付租，砸了几千万装修进去基本不会跑，租金单价可能低一些，但省掉了空置期、招商佣金、换租摩擦这些看不见的失血。对业主来说，这是把波动的流水换成了确定的年金。

其次，对于酒店而言，这时候租金其实是处在历史低位，且行业还在持续扩容。2026年上半年全国新增酒店3500多家、新增客房31.6万间，下行周期里锁定一份低租金长租约，就是最硬的护城河。

最后，政策这边也确实放开了。上海、北京、广州、武汉、深圳、珠海、厦门、横琴等地已先后出台既有商办临时变更酒店功能的办法，过渡期5年到15年不等，普遍不补地价、不改土地性质、简化消防审验。以前改可能程序复杂，流程不通，现在改是被鼓励，加上基础设施REITs的行业清单已经把商业办公设施和四星级以上酒店装了进去，改得好的资产终于有了退出通道。

天时地利人和，这事就成了新趋势。

3、酒店拼楼，能救商业地产吗？

说实话，并不是所有的存量商场都能靠酒店翻身，而且这个门槛要比多数人想的要高很多。

第一条是位置，核心商圈、交通枢纽、三甲医院、头部景区、大学城周边，这些地方才有稳定的住宿刚需。涌金广场能成，一半功劳在于它卡在西湖和吴山广场之间；成都VOCO能成，一半在于春盐商圈的旅游和商务需求摆在那儿。位置不成立的，改完谁来住就是最大的问号。

第二条是物业。行业里通行的物业筛选经验是，层高最好不低于3.2米，进深尽量压在22米以内，暗房比例控制在总房量的1~2 成，电力能增容，有双疏散通道，产权清晰，破任何一条改造预算都会失控。

第三条是租约。有券商研报给出的行业区间是租金占营收20%—30%，而2025年以来投资圈把安全线收紧到了25%以内，递增条款通常在3%上下。不少经营者吐槽，这两年租金占营收已经干到三成半甚至更高，那不叫做生意，叫给房东打工。

柳州东风商场的例子很典型，2万平方米的场子，2024年挂16-22元/平方米/月没人要，2025年降到10元/平方米/月还是没人要，2026年3月第三次照样流拍；第四次干脆把招租条件改成限定做酒店、注册资本1000万元以上、总投资不低于3000万、承租方须"有10年以上酒店经营经验"或"正在经营不低于5家加盟连锁酒店"，一周成交。不是"改酒店"这三个字自带魔力，是专业选手算得过账才敢伸手。

当然，对于酒店投资人来说，就算一个位置合适、租金合适的商业地产物业摆在眼前，是否要投资酒店拼楼进场，还是个需要深思的问题，最值得投资人警惕的，恰恰是"拼楼"这个模式本身。

涌金广场是个很极端的例子，它的产权被切成三百多份，几乎注定没有任何一家品牌能整栋拿下，结果就是十几个酒店品牌挤在同一栋楼里，各租一层或半层，共用一个大堂、一部电梯、一套导览牌。这种"拼好楼"的形式，是能把空置面积快速消化掉，但对单个酒店来说，却是实打实的风险。

第一，产品做不出完整体验。没有独立大堂，没有自己的公区和早餐厅，电梯多品牌共用，隔音受制于原建筑结构。客人住进来第一眼看到的不是品牌，是那面挂满招牌的墙。这种情况下房价很难做上去，只能靠"离西湖两百米"这个位置吃饭，旺季还能撑，淡季一百五到两百多，RevPAR的天花板基本被锁死。

第二，品牌溢价被打散。同一栋楼里如家系、五星湾、歌旬、青旅、电竞酒店并排摆着，价格带宽、定位杂乱，谁也没法讲一个完整的品牌故事。对投资人来说，这意味着你拿到的不是"核心地段中端酒店"的收益模型，而是"核心地段低价房"的收益模型。租金是省了，毛利率也被压薄了。

第三，协同是脆弱的。十几家小体量住宿共用一个物业，谁做品牌谁做流量谁做卫生，没有统一运营方，很容易陷入谁都不投钱维护公区的囚徒困境。一旦楼里有几家撑不住退租，空出来的面积再招商又是一场拉锯。

所以迈点认为，这类物业真正的机会不在"做高端溢价"，而在三类打法：一是下沉市场的刚需住宿。三、四线核心区的闲置商业靠本地需求养着，陪护、考试、差旅，比赌游客稳得多；二是业态混编。酒店提供稳定的夜间客流，楼下的餐饮、便利店、夜宵靠这批人活，反过来又把酒店评分和出租率顶上去，楼内形成一个自循环；三是专业化分工。未来会分化出专门做"商改酒"的投资方、工程方和运营方，把分散产权统一承租后再分包给多个品牌，用专业运营补上"拼楼"天然缺失的协同。

可以预见的变化是，老商场以后不会再被当成"商场"来救了。它会被当成一块待重新定价的空间，哪层能住人、哪层能吃饭、哪层能办公，一层一层算过去，一楼的黑和楼上的亮，大概率会长期并存。

4、写在最后

如果非要给这件事一个概念，我愿意叫它停留经济。

商业地产过去赚的是"经过"的钱。人从门口路过，顺便买点东西。这门生意成立的前提是人足够多、停留时间足够长、可选项足够少。现在这三条一条都不成立了，人变少了，时间被切碎了，选择多到溢出。

酒店赚的是"停留"的钱。不管白天去了哪儿，晚上总得有一张床。

所以一座城市不再缺逛街的地方之后，它缺的就变成了让人愿意留下来的地方，这场存量改造的本质，是把过剩的"经过空间"，重新改造成稀缺的"停留空间"。

涌金广场的一楼大概还会黑很久。但楼上那排灯说明了一个很朴素的道理，在存量时代，拯救一个空间的从来不是更贵的装修和更潮的品牌，而是重新想清楚，人到底为什么愿意在这里待上一晚。