现房销售加速推进，北上广深等7城落地细则！

8.28新政后，截至10月15日，全国共有七城发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，包括北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳。

据中指研究院统计，从制度设计看，七城高度一致地把握三条主线：一是“新老划断”平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；二是“提门槛+强监管”，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是“给支持、留空间”对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。差异主要体现在新老划断的颗粒度、重点监管额度的范围、以及配套工具的丰富度等方面。

预售条件：预售门槛更加细化

据中指研究院监测，七城的共同底线是以8月28日为“新老划断”分界点，新项目预售门槛统一抬升至主体结构封顶。

一是新出让地块预售条件全面提升，北京、武汉、深圳口径细化。8月28日后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。北京主体结构封顶要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且需建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；武汉明确“屋面结构层混凝土浇筑”的封顶认定标准，并需经项目所在区住房管理部门现场核查确认工程形象进度；深圳则以“屋面层结构混凝土浇筑”为封顶认定节点，且需建设、设计、施工、监理等单位签章验收记录。上海、广州、杭州、天津明确主体结构封顶即可，未追加细化要件。

二是在途项目分类施策，深圳工规证变更项目，以首次取证时间认定。7城对8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，一致按原有政策执行；对“已拿地未取工规证”项目，原则上按新项目执行，但经区政府评估风险、确保按时建成交付、加强预售资金监管并报备案后，7城均可在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。其中，深圳明确8.28已取工规证，工规证发生变更的项目，以首次取得工规证的时间为准认定新老项目；武汉8.28前已公告未出让项目同8.28新公告项目。

三是历史遗留项目安排存在实质差异，武汉、杭州过渡期最长至2028年底，深圳为“三旧”改造历史遗留项目单独安排执行口径。北京、广州、天津口径一致，8月28日前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后可按在途项目有关规定执行。上海对此类项目“由有关部门另行研究”，后续配套口径有待明确。武汉、杭州则有特殊安排：武汉存量盘活项目若通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同，经评估风险、报市住房管理部门备案后，可按原有预售条件申请预售的期限延至2028年底，宽限一年；杭州历史遗留项目过渡期一并延至2028年底（与武汉并列最长）。深圳明确“三旧”改造历史遗留项目另行研究。

四是武汉的特殊弹性较突出，给予智能建造、装配式建筑更大支持。武汉除上述分类外另设：一是8.28前已取工规证、8.28后工规证发生变更的项目，按原有政策执行；二是2026年12月31日前已纳入智能建造试点名录或认定为装配式建筑、并于2026年底前取得工规证和施工证的项目，按原有政策执行，以过渡期优惠激励新型建造方式。

预售资金监管：部分城市在途项目可设定重点监管额度

目前来看，新出让地块实行全额、全过程监管，当前差异集中在解除时点、监管机构与购房款存入范围。

北京项目联合验收后方可解除；上海项目综合竣工验收后方可解除，较北京略靠后；广州解除条件最细，需同时完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收三项后，由住房资金监管机构留存一定额度，房屋首次登记后注销账户、余额转入主办银行；武汉竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后解除；

天津在项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后方可解除资金监管；杭州以“竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件”为解除条件，购房款存入范围明示“定金、首付款、个人住房贷款、分期或一次性购房款等”（七城最详细）；深圳以联合竣工验收备案+水电气等配套设施具备交付条件为解除口径。

此外，在途项目则“按原政策”与“设重点额度”并存。对8.28前已取（含部分取得）工规证项目一律沿用原政策；对已拿地未取工规证项目部分城市设重点监管额度，但范围不同——北京覆盖剩余工程建设费用及红线外需房企承担的市政工程费用，上海覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，广州、天津覆盖全部剩余工程建设费用，武汉、杭州、深圳未单独细化，深圳针对部分在途项目明确设定预售资金监管额度。另外，上海对“8.28前已公告、8.28后拿地”地块执行新的资金监管规定，是七城唯一将此情形明确为执行新政策的城市；历史遗留项目由有关部门另行研究。

现售备案及定金：部分城市更为灵活

目前来看，针对现售，北京、上海、深圳、武汉、天津要求在房屋/不动产首次登记，编制现房销售方案等备案后，可以进行现房销售；广州、杭州则要求达到竣工验收或具备交付条件，将现房销售方案、具备交付条件有关证明备案，鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售，更为灵活。

针对定金，七城定金比例形成清晰梯度。比如，广州、武汉、天津、杭州5%＞上海、深圳3%＞北京1%。上海购房定金合同示范文本由市房屋管理部门牵头制定。广州、武汉均明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。武汉、杭州另要求经房企与抵押权人约定同意销售抵押房屋的，办理现房销售备案证时须提交抵押权人同意销售的证明文件。另外，杭州指出定金合同管理与定金监管细则另行制定。

融资支持与土地供应管理：多地出让金缴纳采取“1+1”模式

以主办银行制为共同基础，资金监管机构不同，北京市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户；上海市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，项目所在区房地产交易中心在主办银行开立资金监管账户；广州市房屋交易监管中心；武汉市房产交易中心作为住房资金监管机构；天津市房地产市场服务中心；杭州市区两级房产行政主管部门作为住房资金监管机构；深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户。

融资支持方面，上海支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。武汉侧重存量纾困与抵押创新，8.28前已签开发贷合同的项目经协商可通过新增融资、展期、调整还款计划等方式满足融资需求；另外开展分户土地使用权集合设定抵押试点。广州侧重土地份额设定规则与分期分栋竣备衔接，分户抵押按不动产单元建筑面积比例计算土地份额；杭州将分户抵押口径首次落到“按套”——按套设定国有建设用地使用权益、编制不动产单元代码、办理抵押登记。

土地供应管理方面，7城土地出让金缴纳首付比例实际一致，多为30日内不低于50%，武汉为半年内，节奏更宽松。真正差异在余款缴纳期限——上海、广州、武汉、天津、深圳均采用“1+1”两段式，多为原则上1年、经决策可再延1年，深圳原则上1年、特殊项目可延长至2年；北京、杭州采用一次性“2年内缴清”。另外，武汉未提及“不计利息”。

针对分户抵押，广州、武汉、杭州均有涉及，但位置与口径不同：广州设在土地供应管理章节，核心是取得建设工程规划许可后按不动产单元建筑面积占比计算土地份额、以份额集合设立抵押；武汉设在融资协调章节，核心是开发公司以土地使用权抵押申请开发贷时采用分户集合抵押，具体办法另行制定；杭州设在土地供应管理章节，将分户抵押首次落到“按套设定国有建设用地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记”，是七城中唯一按“套”口径落地的方案。广州侧重土地份额设定规则；武汉侧重开发贷场景下的集合抵押；杭州侧重按套可操作落地。

其他支持：分批竣备与预登记先行，优化审批流程

一是分批、分阶段竣工备案。广州支持分期分栋办理规划、施工、人防报建、预售、现房销售备案及竣工验收备案，要求楼栋具备独立使用功能、明确各期配套建设时序与交付时间。武汉支持按最小单元分批竣备，并实施分阶段竣备——楼栋以±0为界划分地下、地上两阶段，全装修项目可按毛坯、室内装修两阶段分阶段竣备。杭州与武汉类似，支持分期竣备，同时支持分阶段竣工备案，指出优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

二是预登记先行办理审批。广州支持取得土地不动产预登记证明后先行办理规划、施工许可及测绘手续，销售已缴清土地款对应部分房屋。武汉规定取得不动产预告登记证明的可先行办理相关手续，并允许房企为保障开工申请开发贷时办理宗地不动产抵押权预告登记。杭州明确凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的商品住房销售手续。

三是审批优化与“交房即交证”。广州在行政审批环节实行告知承诺制与容缺受理，推动交付时同步取得不动产权证书；武汉推行销售方案与预售许可同步申请、并联办理，“即报即批”，推动“拿地即开工”“交房即交证”；上海持续优化全流程审批，北京支持拿地即开工，天津签订土地成交确认书后可启动建设工程前期工作，深圳优化项目行政审批，杭州指出加快项目审批速度、优化审批验收，并联办理、并联审查。

业内专家也普遍指出，新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）、分户抵押配套细则等的落地情况，也将成为关注重点。

采写：南都·湾财社记者王艳玲