从现场叫停到拆分重启，驼房营地块再测市场水温

北京进深 徐迪 北京现房新政出台后，首宗暂停出让的驼房营地块，重新被激活了！

10月15日晚间，朝阳驼房营629地块，悄然进入预申请流程。

原来12.13万㎡的住宅用地被一分为二：

西侧0013-1地块+西侧2幅体育场馆用地（01、018地块），建筑规模合计9.79万㎡，起拍价45亿元。

东侧0013-2地块+另外1幅体育场馆用地（02地块），建筑规模合计7.34万㎡，起拍价38亿元。

整体的建筑规模未发生变化，但是交易起始价从75.21亿元，增至83亿元，增幅超10%。

但是，体育场馆从无偿配建变成了成本价回购，实际算下来，住宅地价没有明显变化。

从整体搁置到精准切割

具体来看，0013住宅地块从中间街坊路位置拆开。

西侧1号地地上建面6.52万㎡，容积率2.5，限高从原来的80米，放宽到局部可达86米。

鼓励通过地下连廊建设与西侧018体育馆地块进行连通。

东侧2号地块地上建面约5.61万㎡，容积率2.5，同样是限高80米，局部86米。

两宗地块内各含一条宽度6米的东西向街坊路，以及中间半幅宽度5.5米的南北向街坊路。

出让文件强调，街坊路由二级主体结合地块建设同步实施，实施中应与周边城市道路连通。

此外，0013-1和0013-2地块为同一竞得人，两地块可统筹核算规划指标，可对街坊路线型进行适当优化。

3块体育场馆用地均不出让，由竞得人建设，建成后由朝阳区体育局按建安成本价回购。

1号宅地配建西侧01地块和018地块。

· 01地块地上建面约2.41万㎡，地下体育面积约0.82万㎡，回购价约1.5万元/㎡。

要求2028年12月前完成竣工验收并交付使用。

· 018地块地上建面约0.86万㎡，含地下商业及地下社会停车场各一处，可与相邻规划公园绿地统筹建设。

地下一层用途为地下商业，总建筑规模不小于1万㎡；地下二层用途为地下社会停车场，车位总数不小于300个。

回购价约0.9万元/㎡，地下社会停车场总建安成本控制在0.75亿元左右。

要求与对应住宅项目同步竣工验收、同步交付使用。

· 2号宅地配建东侧的02地块，地上建面约1.73万㎡，地下体育面积约0.18万㎡。

回购价约1.3万元/㎡。须于2028年5月前完成竣工验收并交付使用。

出让文件提到，在保障体育场馆总建筑规模6万㎡，其中地上建筑规模5万㎡的前提下，3幅地块可统筹核算规划指标，最终以体育部门确认方案为准。

从无偿代建到有偿回购

配建模式的调整也是驼房营地块“二进宫”的核心看点。

将原本捆绑在一起的“巨无霸”拆分为两块，最直接的效应是降低了拿地门槛。

45亿和38亿的起始价，让更多具备实力但资金链相对紧绷的房企看到了入局的可能。

同时，体育场馆地块代建有偿回购的模式，也让配建成本变得可量化、可预期，房企在算账时更加心里有底。

对于房企而言，这意味着配建成本可以通过回购机制得到部分补偿，项目的财务模型得以重构，这一政策导向本身就是给市场的一颗定心丸。

回顾驼房营地块的出让历程，可谓一波三折。

该地块位于朝阳区四、五环之间，邻近地铁14号线将台站，紧邻坝河，步行可达北京太古坊、将府公园。无论是交通、商业还是生态资源，都堪称顶配。

然而，原出让方案中，地块需统一无偿代建6万平方米体育场馆及不少于300个地下停车位。

对于当下的房企而言，这6万平方米的无偿配建，无异于一个巨大的“利润黑洞”。

在现房销售制度下，资金沉淀周期拉长，若再背负沉重的无偿配建包袱，项目的现金流和利润率将面临极大考验。

驼房营地块原定9月3日下午拍出，临时急刹。

主管部门表示：“……朝阳区驼房营地块暂停挂牌交易，将结合8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。”

之后的9月23日，第十一轮供地清单发布时，又叫停了丰台岳各庄和昌平小沙河地块，并且将驼房营地块移出供地清单。

而在10月10日，第十二轮供地清单发出后，该地块重新回到供地清单列表中，并于5天之后再次启动了出让流程。

此次拆分上架，显然是主管部门在听取市场反馈后，做出的精准策略调整。

同期入市，双子并行

既然地块已经拆分，为何两宗地仍选择同期入市？

从出让节奏看，这更像是主管部门在完成出让条件优化后，将两宗地作为“同一板块、同一批次”重新推向市场。

两宗地合计土地面积、建筑规模与最初挂牌方案基本一致，只是由“一宗整体出让”调整为“两宗分别出让”。

同期挂牌，既有利于维持板块热度，也能让市场在同一时间窗口内完成价格发现，避免因分批出让导致预期割裂。

但这并不等于两宗地一定会由不同买家分别拿下。

现行规则下，两宗地分别设置起始价、分别组织竞价，理论上存在A、B两家企业各取一宗的可能；但如果单一主体资金实力足够，也不排除同一家企业同时竞得两宗地。

从前期报名情况看，有3个意向买家：中海新城、华润置地，以及中建智地+太古地产联合体。

可见地块暂停出让并非因为无人问津，而是“高总价+无偿代建+现房销售”叠加后，企业临场决策更为谨慎。

此次拆分后，45亿元和38亿元的起始价确实降低了单宗地门槛，但两宗地若由同一家企业拿下，总资金需求仍达83亿元。

对于中建系而言，中建智地与中海新城虽同属中建体系，但分别承担不同区域和项目操盘职责，不能简单视为“同一资金池”。如果两家同时参与，更准确的表述是“同系不同主体”的竞争，而非必然意义上的内部协同。

换句话说，同期入市并不排除“同系双主体打擂台”的可能，但更现实的判断是：

主管部门通过拆分降低门槛、通过有偿回购理顺成本，再通过同期挂牌观察市场真实响应。

最终是“一家通吃”，还是“中建系内部博弈”，甚至出现新的联合体，仍要等到预申请截止和现场竞价时才能验证。

产品力升级：抬板社区+滨水商业

如果说拆分是“术”，那么品质提升则是“道”。

驼房营地块本次重新入市，除了体量和价格的变化，也给出了较为详细的设计引导，以优化城市空间品质、提升建筑设计质量。

1、抬板设计

为丰富住宅空间形态，营造良好社区环境，充分利用滨水景观资源，按照北京市《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》有关要求，本地块可采用抬板设计。

竞得人应结合滨水空间与住宅布局，合理确定抬板范围及形式。

抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。两幅住宅地块抬板标高应保持一致。

抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列；从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。

鼓励抬板架空层开展功能复合利用，设置除居住功能以外的停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等，实现与抬板平台以上的居住功能的垂直混合。

2、滨水景观

两幅住宅地块北侧临近坝河，应充分利用滨水景观资源。

临河住宅应高低错落布局，形成富有韵律的天际线，丰富坝河南岸城市空间形态。并预留景观视线通廊，保障坝河景观向社区内部渗透，使南侧住宅可获得滨河景观视线。建筑风貌与体量宜与相邻地块统筹协调，和谐统一。

打造自然怡人、空间丰富的社区景观，可采用屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化及下沉庭院等多种方式开展景观设计，增加社区绿色空间，做到“推窗见绿”。

营造良好的城市界面，创造开放的城市空间，开展抬板设计的住宅社区应注重与城市界面的关系。

抬板架空平台应按多层建筑退让用地红线。鼓励沿街设置面向城市行人的开放公共空间，或进行绿化景观设计，不得设置连续大面积单调封闭墙体。

3、板下商业

0013-1地块竞得人应沿规划一路东侧、北侧临滨水空间设置板下商业设施，板下商业建筑面积不低于1400㎡。

鼓励0013-2地块竞得人沿北侧临滨水空间设置板下商业设施。

4、慢行系统

0013-2地块竞得人需预留板上空间与北侧驼房营闸房公共空间的连通条件，并代建与闸房连通的步行桥。

步行桥设计应考虑与周边景观风貌的协调，将其打造成为跨坝河的公共空间节点。

鼓励结合街坊路与周边生态空间开展慢行系统的设计。

综上4点，实际上是在用规划手段，倒逼产品升级。

驼房营地块的位置，天然具备豪宅属性，而抬板设计结合滨水景观，能极大提升社区的亲水性和通透感。对于开发商来说，虽然增加了建造成本，但也为打造高溢价的高端改善产品提供了绝佳素材。