拼多多上海楼市图鉴

观点网 周五夜晚9点，上海晶耀虹桥人声鼎沸、啤酒泡沫翻涌，似乎园区里三分之一的白领都聚集在这，每人手上至少端着一杯冒着白色气泡的黄色饮料。

在楼下啤酒节的衬托下，楼上一栋黑着灯的8层高独栋办公楼显得异常安静，但懂行的人都知道，里面已经悄悄干了一件大事--换主。

没有发布会，没有官宣，甚至连一封像样的内部邮件都没往外漏。直到10月中旬，市场才有消息传出，拼多多母公司PDD Holdings从铁狮门手中买下了园区内一栋T5甲级办公楼，交易于今年三季度完成，金额约12亿元，且全程没有通过中介，直接和卖方谈的。

这已经是拼多多年内第二次在上海“悄悄”买楼。

往前推三个月，6月交割的陆家嘴星展银行大厦，同样是整栋、同样是自有资金、同样没走中介--33亿元，19层，4.6万平方米。再加上6月21日在雄安签约的电建智汇城办公楼，四个月时间，拼多多在两座城市落下了三颗棋子。

一个以“花钱只在刀刃”闻名的公司，一个长期坚持“只租不买”的轻资产玩家，变得让市场陌生。

一张画好的地图

若把三笔大宗交易摆在一起看，就会发现拼多多不是在“扫楼”，而是在落子。

先看雄安。这是三笔交易里最早签约、也是唯一有公开报道细节的。6月22日，拼多多集团与中国电建完成签约，通过整体购置方式入驻雄安·电建智汇城数字新消费电商产业园。

时间线拉得很清楚：5月27日注册全资子公司，首期注资5亿元；6月10日首批员工入职；6月21日正式签约购楼；7月底办公楼投入使用。截至9月初，拼多多在雄安已完成4000余个岗位招聘，是首家在雄安明确释放大规模用工需求的互联网企业。

雄安这颗棋子落得最务实。后台、数据处理、合规审核等，这些不需要挨着金融街，但需要大量人力的岗位，放在雄安成本更低，还能拿到新区的政策配套。

再看陆家嘴的星展银行大厦。这栋楼2009年竣工，位于黄浦江滨江第一排，周边全是外资银行、律所和国际机构，星展中国今年7月宣布迁址金茂大厦，正好把整栋楼腾了出来。

为什么是陆家嘴？答案就写在拼多多业务里，Temu做跨境电商，离不开国际结算、税务合规、海外法务，而这些，团队都需要泡在外资金融机构堆里。

更关键的是，拼多多今年3月官宣“新拼姆”战略，三年投入1000亿元做自营品牌、重仓产业带和品牌出海，跨境主体公司就注册在陆家嘴。买下整栋楼，等于把Temu的全球指挥中心从租来的楼层，搬到了自己的地盘上。

最后是长宁晶耀虹桥T5。天山路688号，离拼多多起家的办公室不远，这栋楼承接国内业务--新拼姆国内供应链团队、产业带品牌孵化、长三角运营。拼多多之前已经租了部分楼层，现在索性把整栋买下来，相当于一次性给完“租金”。

放在拼多多过去十年的历史里看，今年的买楼动作，是破天荒头一遭。

成立于2015年的拼多多，从浦江镇的小办公室到长宁区的租位，再到分散在上海多个写字楼里的团队，一直是“轻资产”路线的坚定执行者。

黄峥时代的拼多多，企业文化里刻着一句话：“把钱花在刀刃上。”这里的刀刃，是补贴、是供应链、是研发，不是砖头水泥。

可时代变了。

2026年二季度，拼多多营收1124亿元，同比增长8%，增速从早年的三位数跌到了个位数区间；净利润272亿元，同比下滑12%。

这意味着高速增长期过去了，拼多多正式进入“精耕细作”的阶段，而这个阶段就需要更大的团队、更复杂的组织、更稳定的物理空间。

雄安装后台算力，陆家嘴装出海总部，长宁装国内供应链，拼多多不是买房投资，是给下一阶段的扩张修房子。

商办周期低点

从四大行新发的行业报告来看，拼多多买楼的时间点，颇有意思。

戴德梁行10月14日发布的三季度报告显示，上海甲级写字楼空置率环比回落2.7个百分点至20.92%，看似在回暖，但租金还在下跌，全市平均租金6.32元/平方米/天，环比下跌1.5%。

世邦魏理仕的口径更保守，空置率24.4%，只是环比微降0.1个百分点。虽然不同机构数据有差异，但大方向一致，即上海商办市场还在磨底。

而这也就意味着，商办进入了一个以买方为主导的市场，卖家话语权大幅减弱。

更关键的是买家结构变了。过去，大宗交易的主力是险资、REITs这类财务投资者，现在变成了自用企业，部分兼顾出租收益。

戴德梁行的数据显示，今年前三季度上海大宗交易总额约370亿元，其中第三季度单季办公/研发办公业态成交35.8亿元，占比55.3%。报告里直接点出，TMT、AI、芯片等科技企业及高端制造业购置自用办公大楼的需求集中释放。

拼多多就是这股浪潮里最显眼的一个，星展银行大厦的33亿元，晶耀虹桥的12亿元，上海两栋物业购置成本加起来已经达到45亿元。

不过45亿元，也仅是拼多多闲钱的零头，提前把未来十年的租金一次性结清罢了。

2026年二季度财报显示，截至6月末，拼多多现金及短期投资合计约4564亿元，较2025年底还增了341亿元，而45亿元，刚好占现金储备1%出头。

过去租办公室，每年是浮动成本，房东涨租、租期到期要搬家、想改个空间格局还得看业主脸色，但整栋自持就不一样了，后续空间改造、团队扩容都可以自主规划。

从市场行情来，拼多多购置的价格已经相当“理性”。

近两年，小陆家嘴滨江一线可交易的甲级独栋写字楼，落地成交案例多在8万至9万元/平方米，而星展银行大厦33亿元、4.6万平方米，单价约7.2万元/平方米，滨江第一排这个价，放在五年前想都不敢想。

晶耀虹桥T5建面2.16万平方米，总价约12-13亿元，折合单价约6.02万元/平方米，大致相当于这类滨江核心标的成交水平的六到七折。

但不可否认的是，重资产这条路，自带风险。从一身轻的线上公司，变成手握多栋一线城市写字楼，资产盘子更大，固定开销也跟着上涨，如果业务达不到预期，沉淀下来的不动产就是包袱。

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