四大城市全面落地现售，地产股可以买了吗？

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深圳最近也出台了商品房预售转现售的制度细则，四大城市已全部落地了现售执行细则。根据统计，9月末至今，北京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州七城相继出台了8.28细则，现售正在全国范围内快速推行。

我大概看了，深圳主要参考的是上海的做法——最核心的一点在于，开发商可收取的定金机制确定为≤3%（北京为≤1%最严厉、上海≤3%、广州≤5%最宽松）。

其它的——诸如土地出让金支付方式、分类处理规则、主体封顶卖楼、竣备月供，都大同小异，定金机制是各地差异点最大的。

受此“提振”，房地产股今天再度涨了一波。

为什么说是“提振”？主要两点，核心：各地的操作细则等同“缓冲带”。8.28现售制度出台前后，资本市场对这项政策是“往死里打满负面预期”的，但是各地出台政策都设置了“缓冲带”——分类处理、定金比例、地价宽延等等。这些政策出来之后，利空出尽，市场信心开始渐次恢复。

港股中海、龙湖、华润的股价走势，都是很好的说明。

但我在9.21的文章——彼时房地产股开始反弹——中谈到，我并不看好这一波房地产反弹的持续性。有人赞同有人反对，也有人质疑我的立场，无所谓了。引用五常老先生一句话：我只说我相信的话。说自己“相信”的话而非“正确”的话，是因为人都会犯错，犯错可以接受，但如果自己都不相信的话却要张口去说，那就属于虚伪。我会犯错，也会犯蠢，所以，我保持“随时对自己纠错”的开放心态，像弗里德曼那样，“认错……快如闪电”。

但是，这三个周过去，我看不到有任何让我改变我的看法的线索。事实上，房地产股在我那篇文章之后的走势发展，不要说是到底、反转了，可能连反弹都不太能谈得上，基本上还是和以前类同半死不活的震来荡去。或者说，自2022年以来的历次反弹中，这一次反弹是……最差的一次。

看待房地产，对于每一个从业者或者是交易者来说，我认为当下首先应该做的一件事是：如何更加准确的描述这个行业这个市场，所处的状态。因为，如此巨大的崩溃逆转，对每一个从业者、分析者，都是前所未见的悲壮景象。毫不客气的说，我们应该对此保持敬畏心，坦承自己看不懂的还很多，而不是像赌博一样去猜大小、终日看到一些新闻、政策，就去怀抱侥幸心猜大小。

首先将这个市场的状态用简单的大白话描述清楚，这将是我们能否采取正确行动的起点，也是我一直在贯彻的。对于绝大多数参与者来说，不需要图表，但需要常识。

我对今天的局面用一句话来描述：房地产依然处在无法估值的巨大混乱状态，无论是房地产股票，还是房地产市场，都是如此。不是说会涨、还是会跌、还是会到底等等，而是说，依然根本没办法估值。在8.28现售政策之前就如是，8.28政策更是显著加剧了局面的复杂性。我正是基于这一点，才做出不看好、不参与的判断。

这一点，在房地产股票上表现的尤为明显。

8.28之前，房地产股市场面临最为重大的压力是：企业的毛利润率、净利润率水平节节下滑，没有出险的房企也已经逼至亏损线。可能很多人并不清楚，说起来也很难相信，在诸多人认知里“房地产是暴利”，但是如今房企的净利润率都已经滑到了低个位数，乃至……马上要亏钱。

2025年，中海、华润、龙湖、保利、招蛇五家房企的毛利润率、净利润率水平分别是：15.51%/7.55%、21.23%/9.03%、毛利率9.70%/净利率1.05%、毛利率12.75%/净利率0.34%、毛利率13.76%/净利率0.66%。2026年中报，可以说略微好一点点，但好转程度约等于0。

说难听一点，你去工厂打螺丝，都赚的比这多。

这个背后的原因有两个：1）2025年的年报，基本上反应的是2022年中-2023年底的拿地的销售实现。那时候，基本上还是高价地，大调整以来显著的降价，把利润全搞没了，不砸手里已经很牛了。2）亏损计提，大幅度的亏损计提，严重侵蚀了归母利润。

数字显示，房企依然处在“漫长而痛苦的出清”进程。用常识想一想，一个接近20万亿的大行业掉下来，什么力量可以接得住？没个十年八年，想都不要想。往好里说，如果没有8.28，一些手中收租物业多的开发商可能会早一点上岸——大量在收租的商业地产可以创造源源不断的现金流来输血。

但是现在又加上一个8.28，虽然该项政策在各地的落地细则中都给了柔性缓冲，但毫无疑问，它将显著加剧行业出清的压力。

在资产买卖中（房地产、股票），当你决定去做一件事，你还真的必须要去做定量分析，因为这涉及到你的买入价格，价格买贵了也是一件很糟糕的事。但，当你决定不去做一件事，你只需要去做定性分析就够用了。这是我自己这些年使用的一个思维方法，如今放在这里很管用。

8.28政策在我看来，市场目前依然是低估、轻视了它的冲击，这个冲击将随着时间的后移而变得愈发猛烈。这一点不需要你懂IRR那些术语，只需要想：1）原来开发商的楼盘建到1/3就可以卖，现在要主体结构封顶，时间拉长了，那他的投入成本是不是要大幅增加？2）原来开发商的楼盘卖掉很快就可以拿到全款，现在要完成竣工备案买家才会供楼开发商才能拿回全款，这个期间的建设资金是不是要一直保持投入？

对企业来说，他去建造一个同样规模的楼盘需要筹集比原来多得多的资金，并且资金的周转时间也要大幅延长。之前你1年资金可以转2次，现在可能2年才转1次，对你自己的投资决策会产生什么影响？

全方位的影响。按照这个冲击，严重的话，相当批量的开发商，要被“赶下牌桌”，这个市场本身就已经有很多开发商慢慢的在退场了，8.28政策会加剧这一进程，只有一些GJD员玩一玩，其它的，最后充其量也就是会变成一个项目公司了。

这是行业未来的一个大的、长期的判断方向，这个大的判断决定了房企的报表在未来的时间里……大概率会更加难看/和先前一样难看。这是一个改变规则的顶层设计，如我先前所说，它的影响可以和20多年前的“18号文”相比拟，只不过是反过来的。

如果预期是这样，那些基于政策提振的小反弹，已经不重要了。

而在短期、在当前看，非常混乱，因为我们不知道开发商会做什么应对。要说好消息也有一点，一方面政策落地都有缓冲，都给了一些弹性空间；另一方面，不同的开发商也会有不同的应对，你有张良计我有过墙梯，会有一些办法可以延缓、降低资金压力。但这需要时间才能明朗，在未来相当长的一段时间里，这个行业都会处于“消化适应政策——探索寻求应对方案——不断调试修改方案”的混乱过程中。这个过程有点像2006年出台的90·70政策，开发商花了一段时间才慢慢摸索出“双拼、三拼、四拼”的应对之法。

理解以上这两点——长期、短期，足以让人明白这场反弹的性质，只是对政策柔性落地、利空出尽的一个短期修复，但是远期压力将随着时间而慢慢变得更加沉重。也许，我们最快可以在明年年中的报表中寻找到一些线索。

这是我认为房地产市场当前的一条“主线”，这条主线主导了供给端当下和未来的出清状况。

有人会讲，现售政策对于买家非常公道，是大势所趋的良策。我并不认同，现售政策对买家有两点“大利好”：1）楼盘主体封顶才能卖，可以视同不会烂尾了；2）楼盘竣工买家才月供，压力大大延后了。但其实，利好只有前一项是，后一项，很早就可以做了。老粉应该有印象，楼盘竣备月供，这一条其实我已经呼吁了多年，没有理由买家在买一个“期货楼盘”的时候就付全款的，严格来说应该是楼盘在交楼（而不是竣工备案）之前的某个节点（比如3-6个月）买家才去申请贷款。

但是，这一点不需要现售也可以实现，跟推行不推行现售其实没有什么关系。

也有粉丝私信交流说，2008的次贷危机，巴菲特也在最惨烈的时候入场抄底了，所有人都恐惧的时候应该贪婪一些。道理上是不错的，但是请记住一点，巴菲特当年抄底可没有抄房地产的底。事实是，老爷子早在2006年之前就把持有了很多年的“两房”给卖空了，后来的“两房”倒掉被美国财政部接管，市值基本归零，房地美股价从2006年的约72美元跌到2011年的……最低……0.13美元，并且一直到现在股价也还没到3.5美元。巴菲特真正开始大举持续买入美国的房地产公司股票，是在……2023年。时光过去了多少年。。。。

以极大的克制保持耐心，让我们看看接下来会发生什么。

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