比二手房便宜、比法拍房纠纷少，“银行直供房”激增，价格低于市价25%

银行在电商平台上开店铺卖房了。宁夏银行挂出银川一套195平米的住宅，起拍价55.7万，折合每平米2843元。同小区同面积段的二手房，挂牌价4700多。便宜了将近四成。但截至拍卖结束，这个店铺里的4套房子，全部0次出价。便宜的银行直供房，为什么没人买？因为便宜和能住进去，是两码事。

上海虹口区水电路一套房子，112.5万成交，同小区同户型正常成交价240万左右。便宜了一大半。听上去像捡漏。但拍卖须知里写得清清楚楚：标的是“以该房屋为抵押物的债权”，不是房子本身。房子里还有人占着。当地中介的原话是，“这种房子只有专门做不良资产的公司才搞得定，普通人拿在手里根本解决不了。”银行直供房里确实有黄金，但更多的是裹着金纸的坑。

“自己过户的房子自己卖。”

这句话写在宁夏银行京东店铺的简介里，语气像一个急于出手的二手房房东。但银行不是房东。银行是金融机构。它急着卖房，说明它对楼市的判断，没有嘴上说的那么乐观。

便宜的银行直供房，为什么没人买？

先搞清楚银行为什么急。

2026年上半年，6家国有大行和9家股份制银行的个人住房贷款余额合计减少了超过6000亿元。这已经是连续第三年负增长。个人房贷在银行眼里一直是“最安全的资产”，不良率长期在0.3%左右晃悠。但2026年中报季，超过七成披露数据的银行，房贷不良率在上行。交通银行和工商银行的不良率，已经突破了1%。

房贷是银行零售业务的压舱石。压舱石在松动。

更硬的约束来自监管。财政部《银行抵债资产管理办法》规定，银行拿到抵债不动产之后，两年内必须处置完。超期不卖，风险权重从100%直接跳到400%。这不是“想不想卖”的问题，是倒计时在走。

以前银行处置不良房产，路子很简单：打包卖给资产管理公司，打几折？有时候不到一折。或者走司法拍卖。但法拍这条路在2026年也堵了。1到8月，全国355城法拍房累计上拍接近50万件，成交只有14.4万件，清仓率23.53%，近七成流拍。法拍的平均成交折价率是74%，也就是说，打到七四折，还是卖不掉。

法拍失灵，打包给AMC账面折损太大，银行只能换一个思路：不找中间商了，自己卖。

所以你看，银行直供房的规模在2026年明显扩大。兰州银行从2024年的1130个标的增加到2025年的1779个，吉林银行超过2000个，天津银行超过1200个，广东农信系统挂牌出售的房产标的高达12386个。银行正在变成中国最大的“二手房中介”，只不过它卖的不是别人的房子，是自己手里不得不卖的房子。

但便宜，不等于能卖掉。

北京朝阳区某银行挂牌的房产，2026年3月以566万起拍，流拍；起拍价降到485.3万，还是无人出价；同小区另一户从486万降到439万，同样没有成交。位置、房龄、品相、腾退成本，每一个环节都在吃掉那个“便宜”的吸引力。银行直供房的价格优势，很多时候是对“麻烦”的补偿，不是白送的折扣。

真正意义上更要命的问题，是市面上挂“银行直供房”标签的东西，至少有两种，风险完全不一样。

一种是抵债资产。产权已经过户到银行名下，银行就是房主。交易流程跟二手房差不多，看房、签约、付款、过户。这种相对干净。

另一种是债权转让。拍卖标的不是房子，是“以这套房子为抵押物的债权”。你花钱拍下来的，是一张借条。房子还在债务人名下，你得自己去打官司、申请强制执行、办理过户。中间任何一个环节卡住，钱就砸手里。

上海虹口区水电路那套112.5万成交的房子，就是一个标本。同小区同户型正常成交价240万左右。便宜了127万。但拍卖须知里写明：标的是债权，存在“无法办理权属变更手续”等八类风险，房子里还有人占着。当地中介的原话是：“这种房子只有专门做不良资产的公司才搞得定，普通人拿在手里根本解决不了。”

所以，如果你真的在看银行直供房，三个信号必须盯住。

信号一，看标的类型。 拍卖页面上写“债权转让”“抵押物”的，直接划走。只有明确写着“抵债资产”“产权已过户至银行名下”的，才值得往下看。

信号二，看有没有入住。 “买卖不破租赁”不是闹着玩的。如果房子里有合法租约，你买了也住不进去。有些债务人会倒签长期租约来阻碍拍卖，法院遇到过21年的租约。看房时进不去门，或者被告知“有人租着但租金很便宜”，都要打起十二分精神。

信号三，看城市能级。 银行直供房最集中的地方是二三线城市和县域。广东农信1.2万套，四川农信2.5万套，辽宁农信1.1万套，基本都在这些区域。供给量这么大，你将来想转手卖给谁？核心城市的直供房折扣力度小得多，而且抢的人多。便宜到离谱的，大概率在你不熟悉、也不想去的城市。

说到底，银行直供房对二手住宅市场的影响，结构上比很多人想象的要小。兰州当地做资产拍卖的人说，直供房和法拍房里，超八成是商业用房，个人住宅不到两成。这些房子和普通家庭的住房需求重叠度很低。但对远郊和弱能级城市，它会形成实实在在的挤压——本来二手房就难卖，银行还带着一批打折的房子挤进来。

真正值得看的，不是“150万买200万的房子”这种标题。是银行从“放贷的”变成“卖房的”这个身份转变。当最懂钱的机构开始急着把房子换成现金，它本身就是一个比任何房价数据都更直白的信号。适合捡漏的，永远是有全款能力、懂当地市场、能实地跑现场、看得懂产权文件的人。如果你连“债权”和“资产”的区别都分不清，就冲着低价冲进去，大概率不是捡漏，是接盘。