江苏
这件事情听起来很不可思议，但是它已经在全国很多地方成了事实，官方管它叫老旧住房自主更新，而民间则用更加直接的说法来描述——原拆原建。
这些老破小是什么样的背景呢？房龄30年往上走，出租租不上价，出售挂半年没人问津，等拆迁又遥遥无期。在全国所有的城镇住房中，每10套就有3.5套处于这样的状况。规模早就超过了万亿。
2021年住建部发出通知：一个片区被拆掉的比例不能超过总面积的20%。大拆大建的时代结束了。
传统意义上的棚户区改造已经很难进行下去了，但是商业开发又不屑于接受这些没有利润可言的老破小房子。住在C、D两级危房里的人们又该怎么办呢？继续忍受下去直到墙皮全部脱落吗？原来的拆迁安置方式就是在这样的背景下产生的第三种途径。
核心思路就是：靠自己来实现。官方说法是4自主1不变——自主决策、自主组织、自主出资、自主分配，产权关系保持不变。即政府不出一分钱、开发商也不参与其中，由居民充当甲方来进行房屋拆迁重建的工作。
广州市花都区集群街2号就是一例，在重建前的老房只有40平米左右，每月房租才两三百块钱，房东都觉得不好意思拿出来卖了，但是重建完成后的新房只要同样的面积就可以租到1000块一个月，增值幅度高达160%。
这笔账很简单，如果要花费20万元来重新建造的话，那么它的价值可以提高到50、60万左右，并且能够解决存在的安全隐患，在未来的几年里也不会出现屋顶坍塌的情况。从投资的角度来看，它比大部分8月理财产品都更有利一些。
北京西城三里河、杭州浙工新村、武汉万松园路251号等处均有项目，在2025年的中央文件中已经明确提出要支持老旧住房进行自主更新，并且保持原有的建筑风格来重建。而在2026年国务院发布的城市更新十五五规划当中，则把它列为今后五年的主要民生工程之一。
政策层面已经亮了绿灯。但我得说句实话，这事没那么简单。
难点在哪？三个字：全票通过。需要全体户主同意，一户不点头，整个项目就卡住，52户人家坐下来开会，你猜会发生什么？有人嫌自己出的钱太多，有人觉得新房分配不公平，有人干脆就是不想折腾。
乐清虹苑小区能成，靠的是住户构成相对简单，几乎都是当年一起住进来的老邻居，彼此知根知底。换个产权关系复杂、住户流动性大的小区试试？难度翻几番。
还有个现实问题：普通工薪家庭未必掏得出这笔钱。20万对一线城市的中产来说或许不算什么，但对三四线城市的退休老人呢？养老金每个月三四千，让他们一下子拿出20万，相当于不吃不喝存五六年。
再说工程管理。招标采购、施工监理、质量验收，哪一样是普通居民能搞定的？专业门槛摆在那儿。目前成功的案例，要么有热心的业主牵头，要么有街道、社区的深度介入，缺了这两样，光靠一腔热情很难推进落地。
和传统拆迁比，原拆原建的本质完全不同，传统拆迁是相关部门征收、开发商开发、居民拿补偿款走人。原拆原建是自己掏钱改善居住条件，属于改善型消费，不是投机获利。
这一点要想清楚。别指望相关部门来兜底，也别幻想能借机发财，你花的是真金白银，换来的是住得更安心、房子更值钱，仅此而已。
2026年的城市更新方向已经很明确了：告别粗放时代，走向精细化、人性化、居民主导。原拆原建不是万能解药，但它确实为那些无商业开发价值、却有严重安全隐患的危旧楼房，打开了一扇窗。
这条路能不能走通，取决于三件事。住户能不能达成共识，资金能不能凑得齐，有没有靠谱的人牵头把事情落地，三件事缺一不可。
杭州浙工新村附近有位退休的机械厂老师傅，在那儿住了三十多年，去年眼看着隔壁楼启动了原拆原建。他站在自家阳台上看了半天，最后叹了口气：我们这栋估计没戏，二楼那户人家和五楼打了十年官司，见面连招呼都不打。
一句话道破了最大的难题。房子老了可以拆，人心散了没法建。
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