中海新城，潜龙在渊

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

最近，重新上架的驼房营629地块，风头无两。

这宗地，分拆、抬板、减负，搞联票制，一气呵成。

但凡谈论谁会去竞买？少不了提及一家房企：中海新城。

它是驼房营土拍的急先锋，下架前就已领了号牌。

这位地主，藏着更大的野心。

今年7月28日、8月4日和8月12日，在京先后拿下看酒仙桥，广渠路、刘娘府三宗地，总金额高达155.8亿。

这些子弹，中海全打在了828地产新政之前。

这不是运气，是中海北京今年最重的一次战略下注。

新政前勇夺三地

先来回顾下中海新城，今年在京拿下的三宗地。

1、酒仙桥旧改0013-1地块，是“抢”来的。中海新城经过超250轮举牌，以48.814亿元摘得，溢价25.84%，楼面价约8.11万元/平米。

该地块地上建面5.78万平米，容积率2.5，限高80米。需要配建4米宽街坊路，与南侧0013-2地块协同开发。

中海新城在0013-1地块身上，规划了356户，最高23层。

目前，报规方案已经通过，等待拿规划证。

2、广渠路0409-10地块，是“砸”来的。6家房企191轮举牌，从70.5亿元抬到83.99亿元，溢价19.13%，楼面价8.14万元/平米。

总价和楼面价，都创下年内双料第一。

广渠路上一次这么疯，还是17年前，金茂前身中化方兴拿下广渠路15号地——即现在的广渠金茂府。

中海新城拿下0409-10地块后，目前尚无动静。

3、刘娘府1604-674地块，是“捡”来的。8月12日和苹果园631地块同日出让，都没进竞价环节。

中海新城拿下674地块，招商蛇口拿631地块，谁也没抬谁的价。

容积率1.1，西五环边快绝版的地，价格只有25亿元，楼面价约4.23万元/平米。

10月16日，674地块领取了第三张规划证，下一个动作是拿预售证，开盘。

中海新城花完这三笔钱，距离828地产新政发布，还有16天。

按照9月24日北京460号文，这三宗地属于8月28日前拿地、未取规划证的种类。

它们不用现房销售。通过报备后，可以按原预售条件卖房，关门节点是2027年底。

但，如果开发贷合同签在8月28日之后，就得按主办银行制执行，一个项目一家主办银行，开发贷、自有资金、销售回款，全进一个账户，封闭管理。

此外，这三个项目，须个贷竣工备案后放款。

这对渴求高利润的中海来说，是个考验。

三宗地，三种命

同样拥有一张旧船票，三块地的处境，却差得远。

1、刘娘府最快。28栋楼，293套房，6层洋房加3层联排。

对中海新城而言，这块地是利润盘，也是现金流盘。9月18日就把总平图挂出来公示，从举牌到晒图37天。

它从开工到交付，24个月左右。卖着卖着，房子就成现房了。

新政那把绳子，勒不到它。

中海的产品也踩得准。洋房150平米、190平米各约120套，联排300、360、380平米共53套，全盘没有一个100平米以下的户型。

楼面价4.23万元/平米，成本线约6.2万元/平米，洋房卖6.8-7.2万元/平米，联排卖7-7.5万元/平米。

一头抢越秀天玥的高改客户，一头收西山别墅带的改善需求。

2、酒仙桥最稳。10月1日，这块地拿到了建设工程规划许可证，三宗地里跑得最快的一个。

价格不用猜。隔壁中海万吉玖序成交均价约11.18万元/平米，去化近八成；北京宸园约11.03万元/平米，已经售罄。

同一个板块，两个盘把价差打明白了。0013-1项目只要产品不掉链子，单价卖11万往上，账算得过来。

它的麻烦不在卖，在等。纯高层，从开盘到竣备两年打底，个贷那截钱，全押在后面。

3、广渠路最重。今年北京最贵的一宗地，实际容积率顶到3.4。

这是三宗地里体量最大、总价最高、回款最晚的一块。

但，它也是中海在北京的门面。东四环内，广渠路沿线，主力180到300平米，12万元/平米起步。

这个盘卖的不是周转，是定价权。

但定价权换不来现金流。8.14万元/平米的楼面价，货值全压在2028年之后兑现。

它紧邻7号线和在建28号线的换乘站、微中心，是否会采用抬板设计呢？

总得来讲，对中海而言，刘娘府项目养现金流，酒仙桥项目守利润，广渠路项目扛招牌。

驼房营地块悬念

驼房营地块9月3日被叫停之后，回来了，一分为二。

0013-1西地块，起始价45亿元，住宅建面65213.85平米；0013-2东地块，起始价38亿元，住宅建面56088平米。

中间隔一条11米宽的街坊路，两块地名义楼面价6.9万元/平米和6.78万元/平米，差1200元。

不过账不能只看明面。

西地块要代建两座场馆，回购款5.1亿-6.4亿元，摊到住宅上每平米7900-9800元；0018的地下商业还得补缴约1亿。

三笔加起来，0013-1地块有效楼面价7.06万元/平米，和0013-2地块的真实差距，约2800元/平米。

所以这两块地，不是一类货。0013-1地块卖商业和配套，考验运营；0013-2地块号卖河景和轻资产，考验周转。

0013-1地块的潜在买家，是中建智地加太古地产。兴太公司早在629地块最初挂牌是就注册了，注册资本75.21亿元，股权65%对35%。

太古坊在300米外，0018那1万平米地下商业、板下商业、300个社会车位，正好是太古的顺手牌。

对中海而言，自家酒仙桥项目，楼面价8.11万元/平米，举了254轮才拿到。隔壁新地要是便宜太多，后面自己的货不好走。

护盘这两个字，中海比谁都懂。

花姐的判断是：中海新城会领号牌，主攻0013-2地块，0031-1地块则陪到见好就收。

还有个规则，花姐必须说明一下。9亿元的保证金共用，拿了0013-1地块就退出0013-2地块。

这意味着，西地块打得越凶，被挤出来的买家越多。换句话说，中建智地和太古要是顺利拿下西地块，中海在东地块，就少了一个最强的对手。

供地文件里还留了个彩蛋：驼房营0013-1和0013-2地块若为同一竞得人，两宗地可统筹核算规划指标。

这是留给通吃者的门。但通吃要走另一条路，缴足16.6亿元保证金，比联票多压7.6亿元。

关于驼房营双子的命运，11月19日15时后，将见分晓。

花姐点评：

中海这三宗地，看着是赢家，其实是抵押。

抵押的是时间。155.8亿元先付出去，房子能提前卖，钱却要晚两年收。

中间的空档，全靠中海自己的资产负债表撑着。同样的三宗地、同样的通行证，要换另加房企，未必敢接。

这三宗地真正的门槛，不是眼光，是家底。

往后看，花姐有三个判断：

1、首付阶梯式折扣，会成这三盘的标配。期房能早卖，按揭要晚到，开发商最想要当天到账的钱。

瑜海澐颂已经把阶梯摆出来，首付25%打到94折，全款86折。中海这三盘货值更大、周期更长，理论上折扣只会更狠。

2、2027年底是这三宗地的时间上限。侧门只开到那一天，预售证怎么领、什么时候领，中海比谁都清楚。

推盘节奏，从现在起就得倒排。

3、广渠路的报规方案值得盯。抬不抬板，不只是产品问题，也是成本问题。

抬了，北京朝阳核心区的TOD住宅，就有了新模板；不抬，说明在中海自己的账本上，还没算平。

新政没有堵死任何人。

它只是把"快"这个字，从开发商手里收走了。

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