房地产的前途如何？别人早已写好了答案

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今年老司机见过的最烧心的人，莫过于一位6年老粉。年初他认为房价还会跌，于是把资金都放到股市里，想着今年还能赚一波，到明年再回来买房，他说：

估计那时候房价基本见底了。

我说我不懂股市，但我听说股市赚钱很难，大部分都是亏着出来的。他说去年收益还不错，现在AI是中美争霸，他相信我们不会输。

我说我也相信不会输。

事实上我们确实没有输，但大A输了，输得很彻底。

大A为什么会输？没人说得清楚。从历史上看，大A和男足一样，每次输得都很彻底，而且不需要理由。

一位大佬跟我说，人这辈子赚钱，只要抓住一两次机会就够了，其它的都是陷阱。

这个道理老司机一听就懂，不过我和大家都有同一个疑问：

特么的第一次机会啥时候才会来？

如果简单回顾一下，现在我们认识的那些大大小小的老板，很多都发迹于90年代，其次是00年代；自10年代以后，发迹的人就少了，到了20年代，也就是口罩到现在，发达的人就几乎没有听说了。

宁波那些开厂的、开公司的、当老板的，是不是都是这样？

这其实反映出一个问题——财富阶层在固化，或者说跨越阶层的难度空前加大了。于现在一个年轻人，能够找一份安稳的工作，能够养活自己，就已经很满足了。

还谈什么诗和远方，谈什么阶层跨越。

这个现象也并非中国独有，隔壁邻居日本，早在90年代就走过这一条路。

70-80年代是日本经济起飞的黄金期，那时候的日本人充满信心，觉得未来有无限可能，他们买房子，买汽车，买奢侈品，全球旅游。日本的房价远超其它发达国家。

但到了90年代，盛宴戛然而止，日本年轻人的梦想破灭了，甚至可能他们从来都没有梦想，因为他们刚毕业，就发现工作找不到了。

40%的年轻人成了派遣工或临时工，其中女性的比例更是高达50%。

这一蹉跎就是30年，也就是日本失去的30年，一个刚毕业的大学生，30年后已经是50多岁了，马上就是面临退休的老人了。

虽然他们很多人这辈子都没正经上过班。

这代人被称为“平成废宅”，因这个时期日本的年号是“平成”。他们的普遍特征是：

不结婚，不生娃，不社交，宅家，啃老，看动漫，玩游戏。

相比他们父辈的辉煌，平成废宅这代人是非常失败的，他们没能在财富上超越父辈，没有实现阶层跨越，甚至还大面积出现了阶层滑落——很多人的父辈已经是中产，但他们的子女又变回了穷人。

父辈相继离去后，平成废宅没有家人，没有子女，没有积蓄，没有养老金。他们不得不为了糊口继续外出打工，基本上还是打临工。

老司机为什么会聊到这件事，因为我最近看了一些关于日本的书。事实上我从2022年看辜朝明《大衰退》开始，就断断续续在了解日本失去的30年。

特别是房地产。

最近看到的书让我更加诧异于中日两个路径的趋同性，当然我并不认为中国会走日本的老路，但我还是认为其中有些东西是可以借鉴的。

我们现在感受颇深的一些社会现象，在日本也都出现过。比如鸡娃，日本的中学生曾夸张到每天只睡5个小时；比如考公热，日本也曾出现大学生疯狂考公考编，随后又出现大规模公务员降薪裁员；比如医患矛盾，日本也曾出现医保基金不足，用仿制药替代原研药而出现大面积医患紧张。

以日为鉴，或许可以让我们在看待今后的趋势时，不盲目乐观，也不盲目悲观。可以让我们更加有准备，有耐心和希望。

比如鸡娃这件事，日本后来出现了大规模的学历贬值，甚至博士贬值——博士毕业后找不到工作，起薪比本科生也高不了多少。此后日本人幡然醒悟，他们不再鸡娃，不再追求高学历，日本的读博率出现了持续多年下降。

比如考公，日本出现考公热之后，公务员队伍持续扩大，财政支出不堪重负，最终大规模减薪。相比社会其它职业，公务员薪酬出现了约50%的实际贬值，由一个光鲜体面的职业，变成了一个泯然于众的普通行业。

而且，为了应对裁撤的压力，公务员（含教师）出现了严重内卷，每个人都想表现得更好，以保住饭碗，结果无端生出很多不必要的工作来，比如报告写得精益求精，课件做得赏心悦目，活动搞得精彩纷呈。

我们也有一个很精妙的词，来形容这种没必要的表面功夫——屎上雕花。

今天老司机不谈房地产吗？

当然还是要谈一点，不然对不起我这个名号。如果要总结日本房地产走过的这三十年，我想大概两个词可以概括。

1、新高。东京、大阪和名古屋在经历长期下跌之后，又反弹回了高点，甚至创下了历史新高。衰如日本尚且可以回到高点，有什么理由担心中国大城市的房价回不去呢？至少一线城市、长三角、珠三角的核心城市，回到高点后再创出新高是完全可以期待的。

2、分化。除了三大都市圈，日本其它地方的房产基本上都歇菜了，尤其是当年红极一时的度假房产，到现在还都是负资产。而且根据日本法律，房子不能遗弃，哪怕不住人，该交的税费还得交，所以只要房东没破产，这些房子还在持续亏钱。

这对我们有何借鉴意义？

第一，大城市、核心城市的筹码不要轻易放弃，别听各路专家整天忽悠你卖房，都这个价位了，卖了都是割肉。

第二，小城市、城镇、远郊的房产没有长期潜力，能卖就卖，能租就租，收回一点是一点，把资金集中投入到大城市来。

第三，下一大人大概率很难买得起房，尤其是在大城市买房，所以现在能帮一把是一把，能让他们在大城市安个窝是最好的，当然买不起也别硬抗。不要把大钱花在卷学历上去了，投资回报率不高的。

今天中午12:00老司机将临时开一场直播，继续聊一聊这个话题，有兴趣的请点击上面标签预约，我们直播间见。