明年中国房价或将超出很多人预期？今年诺贝尔经济学奖给出答案？

楼市一边喊“回暖”，一边还在降价，涨跌同挤让人一头雾水，更摸不透的是明年，主流说“弱企稳”，可今年诺贝尔经济学奖得主霍尔和伍德福德的研究，恰恰在解释为什么价格走向总超出多数人预期！

一 预期如何决定房价？

有关明年的房价预期，主流声音普遍觉得房价已经连着跌了几年，明年大概率是“弱企稳、小波动”，涨不多也跌不深。

可如果只按这种线性思路推演，多半会踩空，因为就在今年10月12日，瑞典皇家科学院把诺贝尔经济学奖颁给了两位经济学家，罗伯特·霍尔和迈克尔·伍德福德，他们的研究恰好就在回答一个问题，为什么价格的走向常常会超出绝大多数人的预期。

若要把“上涨”这一说法讲清楚，需将其拆解开来审视。国家统计局9月15日公布的数据表明，8月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比呈上涨态势，二三线城市环比降幅整体趋于收窄，而一二三线城市同比降幅亦均延续收窄之势。

这个表述很值得琢磨，说的是“一线涨、二三线降幅收窄”，并不是“全面涨”，回稳是真有，但主要落在少数一线城市，用的词是“收窄”，而不是“转涨”。

细究之下，这种分化态势更为突出。中指研究院10月1日披露的数据显示，9月份百城新建住宅均价为每平方米17285元，环比上扬0.17%，同比上涨2.12%；相比之下，二手住宅均价为每平方米12452元，环比下滑0.6%，同比跌幅则逾6%。

一个很扎眼的对比摆在眼前，新房在涨，二手房在跌，这说明什么？

说明眼下这波“涨”主要发生在开发商的“新房报价”里，而更贴近真实交易、更能反映老百姓体感的二手房并没有真正涨起来，很多所谓“涨价”其实就是开发商把之前让的折扣收回来、把特价房源取消了，报价看着高了，实际成交价并没有同步抬升。

即便把目光收拢到一线城市内部，结论也不是铁板一块，早前统计局数据显示，3月份一线城市新建住宅销售价格同比还跌了2.2%，其中上海涨了3.7%，而北京跌了2.1%、广州跌了4.7%。同一个“一线”的名头底下，上海和北京、广州、深圳的处境完全不一样。

所以说“全面上涨”这四个字，更多是一种被放大的情绪，而不是被数据撑起来的现实。

那诺贝尔经济学奖和房价到底有什么关系？简单说，这两位经济学家的核心观点都绕不开两个字，预期。

霍尔研究的是家庭怎么花钱，他发现一个家庭今天敢不敢买房、敢不敢背上二三十年的房贷，看的不是现在这个月赚多少钱，而是对未来几年、甚至十年的收入有没有信心。

你要是觉得未来收入稳、工作稳就敢加杠杆，要是觉得未来收入可能要往下走，哪怕政策把首付、把利率都降下来，你也多半会捂紧口袋，这就是“跨期决策”，说白了，就是用明天换今天，而今天敢不敢花，取决于明天靠不靠得住。

伍德福德研究的则是预期和价格的关系，他有个很关键的观点，资产的价格很多时候不是由当下的库存、供需这些“看得见”的东西决定的，而是由大家“觉得未来会怎样”决定的。

大家都觉得要涨，价格就会被抬上去，大家都觉得要跌，这个预期就会自我实现，越跌越没人买，越没人买越跌，他还强调政策的效果不在于政策本身力度多大，而在于能不能扭转大家的预期。

一旦大家对政策“托底”这件事没了信心，同样的政策，效果会一次比一次差，这两点放进楼市里，几乎是把底层逻辑说透了，房价本质上就是无数家庭对未来收入的判断、对未来房价的判断，汇集到一起的结果。

它从来不是一张简单的供需报表，而是一张“预期”的合体，理解了这一层，再回头看当下的行情，很多看不懂的地方就顺了。

二 当前市场真相与明年走势

先看“真回暖”的一面，政策底是明确的，8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部委密集出手，推出商品住房销售制度改革、信贷和融资支持等一系列政策，明确有序推行现房销售。

到了9月底，财政部、央行、金融监管总局又宣布，从10月1日起对居民新发放的商业性房贷实施贴息，重点支持首套刚需、中小套型。

这些动作的密度和系统性，确实超过了以往零散的松绑，政策到位后，一线城市成交明显回升，积压了一阵子的改善需求、置换需求开始集中入市，这是有真实居住需求在撑着的，不是纯粹的投机回流。

但“假象”的一面也不能回避，一方面，这轮需求很大程度是政策集中释放出来的“脉冲”，二季度成交冲高之后，三季度明显回落，说明靠政策催出来的需求具备短期性，能不能续上，要看收入预期有没有真正跟上。

另一方面，居民的整体收入预期、就业压力，以及人口下行的长期趋势，并没有因为几份文件就改变，全国绝大多数城市的库存压力依然不小，供大于求的大格局没变。

基于这两点，恐怕只能说眼下是“结构性修复+政策脉冲”，离“全面回暖”还有一段距离，真正的全面回暖至少要满足几件事，上涨的城市数量占多数、成交量连续半年以上保持回升、居民收入预期明显好转，这几条现在都还差着。

也正是因为这层逻辑，明年房价的走势才更可能超出很多人的预期。

分三个角度看，第一，家庭资产负债表的调整深度，可能被普遍低估了，按照霍尔的理论，年轻人的就业和收入预期一旦长期下修，对购房需求的压制是结构性的，不是短期刺激能根本逆转的。

再加上房价预期走弱会直接压低家庭手里的房产价值，家庭资产缩水，消费和购房意愿跟着下降，又反过来让房价更承压，这个循环还在进行，它的尾巴可能比想象中更长。

预期的非线性决定了走势不会按老剧本走，伍德福德的理论说得明白，预期转向的时候，价格调整不会顺着历史周期的线性节奏走，常常会出现“超调”，跌的时候跌过头，一旦政策信号出现真正转向，修复起来也可能快得超出预期。

眼下市场对政策托底的期待，和政策的实际定力之间，其实存在落差，这个落差最终会演变成价格的超预期波动。

分化的烈度会超过共识，人口、产业、收入预期在不同城市间拉开的差距，会越来越直接地映射到房价上，核心城市可能比大家以为的更早企稳、企稳得更扎实，而弱三四线城市、远郊新区、老破小的调整深度和持续时间，也可能超过多数人的判断。

明年真正的“超预期”恐怕不是单边暴涨或者暴跌，而是波动加剧、分化极致，这种走势靠线性思维去推，必然出错。

落到普通人的身上，这轮行情和明年的走势对每个人的意义也完全不一样，首套刚需，短期确实被动，核心板块议价空间收窄，上车成本抬高，还容易陷入“怕踏空”的焦虑。

但只要收入预期没大改善，全面暴涨就不具备基础，脉冲退潮之后仍有挑选的窗口，不用急着在最热的时候追高。

改善置换的家庭，利弊参半，手里的核心房产账面回升，卖出容易了些，但想换的那套优质房源涨得更快，“卖一买一”的差价反而被拉大，尤其老破小、远郊房源涨幅远跟不上改善盘，换筹门槛抬高了。

多套房的普通家庭更多是“纸面富贵”，账面数字看着回血，非核心板块的房子依然难卖，若明年分化加剧，还得盯紧出货窗口，至于暂时不买房的人，影响更多是间接的，楼市企稳对就业和上下游产业有托底，但核心城市房租也可能随预期小幅走高。

回头再看那个问题，明年房价会超出很多人预期吗？

三 结语

答案或许藏在霍尔和伍德福德的那句话里，房价从来不是简单的供需问题，本质是预期问题，判断明年的楼市，先要判断千千万万普通家庭对未来的收入、对房价本身的判断，政策工具箱里的东西很多，但真正考验的是预期管理的精度。