上海下一步的亿元楼会装哪些生意？

——正文3192字，预计阅读时间4分钟

2002年，南京西路上的嘉里中心，成为上海第一栋年税收过亿的写字楼。五年后，同一条路上的恒隆广场，又成为上海第一栋“月亿楼”——单月税收过亿。从“年亿”到“月亿”，上海用了五年。

下图：2002年1月19日，上海《新民晚报》在头版发表《一栋楼一年纳税一个亿——从“嘉里现象”透视静安区“楼宇经济”》， 介绍了地处静安区南京西路的嘉里中心，2001年房租税、营业税、公司所得税，再加上个人所得税，一栋楼一年的税收高达1.45亿元，自此上海首座“亿元楼”诞生（图源：数看产业园）

此后二十多年，这座城市的楼一茬接一茬地长高。玻璃幕墙连成峡谷，塔吊与天际线轮番刷新，“亿元楼”一度是最能让各区主政者眼前一亮的三个字。只是很少有人注意到，在这二十多年里，有两件事正在悄悄发生。

一件是，亿元楼虽多，能站上百亿的至今只有三栋，而且这三栋楼，分别押注着一门正在换挡的生意。

图源：遇见万象

另一件是，当年那些被称作“垂直印钞机”的明星楼，如今正集中走进自己的中年，有的甚至已经被推上了更新的手术台。

这两件事其实是同一件事。楼，是有寿命的；而一栋楼的寿命，往往取决于它所装下的那门生意的寿命。当旧的引擎开始减速、新的物种正在敲门，一个问题自然浮现：上海的第四栋百亿楼，会装下哪门生意？它，还会是我们熟悉的那种写字楼吗？

一、三栋百亿楼，本质是三代产业的“容器”

三栋百亿楼，是三种完全不同的“税收半径”——

·恒隆广场收的是消费半径：楼里云集一百多个国际品牌，外资和港澳台企业超过130家，全国高净值人群的消费力，在南京西路一栋楼里完成结算，2021年恒隆年税收达到101.4亿元，成为上海中心城区最早跨过百亿门槛的楼宇之一。

·国金中心收的是资本半径：汇丰、渣打、摩根大通这类金融机构是主要租户，律所、会计师事务所环绕周围，自2018年起连续税收超50亿元。

图源：是规划不是鬼话

·金虹桥国际中心收的则是交易半径：2021年它的年税收还只有64亿元，2022年直接跳到126亿元，11万平方米的商务办公面积，单位面积产税超过9万元每平方米，创下当时上海商务楼宇的纪录。

由此可见，百亿楼之所以耀眼，恰恰在于它是“一门超级生意装进来的容器”。比如金虹桥里集聚了135家数字经济企业，真正撑起百亿的，是平台经济在全国每一笔交易投下的税收影子——仅拼多多一家，2022年纳税额就约47亿元，占了近四成。

图源：是规划不是鬼话

不过，这也意味着，百亿楼的辉煌和它的脆弱，是同一个来源——百亿楼赌的是产业周期。

当一门生意站上风口，一栋楼可以在一年里从64亿元跳到126亿元；可当平台监管收紧、外资金融退潮、奢侈品消费降温，这几栋楼同样会最早感到寒意。百亿楼是结果，不是原因——它不能替楼里的产业创造未来，产业却随时能决定它的命运。

二、楼会老，而且老去的速度比想象中快

如果说产业有周期，那么装产业的楼，也有生命周期。

上海是全球最大的办公楼市场，甲级写字楼存量已超过1700万平方米；但如果把全部存量商务楼宇摊开来看，总量约2亿平方米，其中超过80%是乙级及以下。许多老牌楼宇已经服役30余年，结构老化、设备损耗、设施陈旧，吸引力下降、空置率高企，成了核心区位里蒙尘的“明珠”。

所谓“老”，不仅是外观旧，更是硬件跟不上新产业。一份《高质量推动上海商务楼宇更新发展研究报告》系统梳理了五大堵点：

·硬件滞后，超80%存量楼宇的层高、荷载、基础设施难以适配新兴产业；

·产权分散，分割销售导致一栋楼有数十上百个产权人；

·制度约束，现行标准多面向新建，消防、节能要求推高改造成本；

·经济承压，功能转换改造成本高达4000元至8000元每平方米，投资回收期超过10年；

·运营薄弱，重改造、轻运营，盈利模式单一、专业人才短缺。

南京西路上的锦沧文华是个活样本。它的前身是1900年的沧州饭店、1990年改的五星级酒店，后因设施老化而失色。改造时，团队不得不在建筑高度和面积都不变的前提下，把原本的四层合并成三层，才把标准层做到4.5米，补齐老楼最致命的层高短板，最终升级为“高端办公+潮奢商业”复合体，出租率超过90%，入选住建部城市更新典型案例。

下图：锦沧文华改造前后立面结构对比和空间功能对比，每4层合并为3层、裙房地下空间下挖3层（图源：项目业主方、这是一个宗介、澎湃研究所）

同样在上海，汉口路的亚洲大厦，从一栋产权分散、招商困难的散售老写字楼，改造成聚集16个小剧场、高峰时一晚近2000人观剧的“垂直戏剧街区”；杨浦湾谷科技园旁的低效商办楼宇，则被改成852套保障性租赁住房，出租率长期超过95%，并通过REITs实现了资本退出。

下图：改造后的亚洲大厦外立面和内部丰富多彩的小剧场演艺空间（图源：上海住房城乡建设管理）

可见老楼的“第二人生”可以是剧场、是公寓、是养老，也可以是下一代产业的产房。老去不等于报废，但必须换一种活法。

所以“楼会老”的真正含义，不是它变旧了，而是它为上一代产业而生——它的层高、承重、电梯、配电，都是为格子间、办公桌和电脑准备的；当下一代产业揣着设备、算力和机器人走进来，它装不下了。

三、新产业正在“选楼”：它们要的不是更高的楼，而是另一种楼

那么，下一代产业想要什么样的楼？上海的几个新载体，已经给出了部分答案。

第一个是人工智能。徐汇滨江的“模速空间”，是全国首个大模型创新生态社区，提供超过5万平方米载体，已吸纳300多家大模型企业，带动整个徐汇集聚1700多家AI企业，全市超过六成的大模型备案企业落在这里。无问芯穹2023年入驻时团队不足十人，靠着“上下楼就是上下游”的生态，几年内做到300人、累计融资近15亿元。

下图：入驻模速空间的企业「无问芯穹」CEO直言：在这里“上下楼就是上下游”，作为一家为AI企业提供标准化算力服务的运营商，他上楼冲杯咖啡的时间，就可能敲定合作（图源：澎湃新闻）

第二个是低空经济。长宁紧邻虹桥机场T1航站楼，建成上海首批低空经济特色产业园——虹桥国际低空经济产业园，2.3万平方米的载体里集聚了17家低空链主企业，全国半数eVTOL（电动垂直起降飞行器）领先企业集结上海。

下图：虹桥国际低空经济产业园（图源：长宁程家桥、低空视界）

第三个是具身智能。在张江机器人谷，启元机器人设立人形机器人研发与产业化总部，矩阵超智、智元等硬核企业相继落子，一个“软硬结合、链条很长”的机器人产业集群，正在浦东加速成形。

下图：张江机器人谷展厅（图源：具身未来+应用实验室）

但请特别注意：这些新产业要的，根本不是更高更华丽的写字楼，而是“另一种楼”——

·面向生命科学，标准层普遍要4.5米以上，中试空间层高可达8米，楼板承重从300公斤到1吨每平方米、首层甚至要5吨，还要配大货梯、设备吊装口和高密度配电。

·AI公司要算力和电力，要能放进机房和服务器的楼；

·具身智能企业要测试场地、要能让机器人上下楼的空间；

·低空企业要的是“上下楼就是上下游”的产业生态，以及与机场空管资源的距离。

而一栋传统写字楼，标准层高只有3米出头，楼板承重200公斤上下，配的是客梯而不是货梯——连一台中试设备都搬不进、放不稳。生命科学、合成生物、数据要素这些新赛道，对楼都提出了“非标”要求。这正是“楼会老”与“新产业”之间最关键的那道缝。

新一代的十亿楼、百亿楼，恐怕不是靠把玻璃幕墙刷得更亮、把大堂做得更气派“建”出来的，而是靠换硬件、换功能、换生态“换”出来的。

四、从“空间出租”到“产业运营”

这场换代的本质就是：楼宇更新的核心，是从“空间出租”转向“产业运营”，实现资产与产业价值的双提升。

过去二十年，上海的楼主要赚两种钱：一种是租金，一种是租金所托举的资产估值。“印钞机”三个字，容易让人误以为是楼本身在印钱。但恒隆、国金、金虹桥这三栋楼已经讲得很清楚：真正印钞的，不是楼，而是楼里那门能做到全国、甚至全球的生意；楼，只是恰好把税收留在了这一方土地上。

也正因如此，第四栋百亿楼未必会是最亮眼的那栋，却一定是最懂得“为一门新产业量身定制”的那栋——它要有能进设备的层高、能跑机器人的空间、能聚齐上下游的生态，还要有耐心，陪着一家十人的小公司长成三百人的独角兽。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

新 书 推 荐

由上海产业转型发展研究院创作编辑、同济大学出版社出版的《城市更新：上海的实践与创新》一书，从经济、产业、城市、社会、企业、人文、消费和市民的多重维度，分析阐述怎样的城市更新才是城市经济社会发展所需要的；怎样的项目才是市民所喜欢的；怎样的投入产出才是可持续的；城市更新有哪些新案例、新观点和新趋势。它怎样才能既有社会价值，也有经济价值，更有市民的获得感和可持续性。这些都是本书的重点和切入点，力求给读者提供一些观察、了解城市发展的新视角、新渠道和新方法，为从事城市更新的同行、机构和企业提供一些源于实践的理论思考、方法创新和案例借鉴。

欢迎订购

联系人：孙老师13611942688
秦老师 15921998880

座机：021-64676547

READ MORE

2026胡润中国国资投研实力榜：“判断力”正在成为比“资本力”更稀缺的资源

10-19

上海宠物消费分布指数2.0：解读“它经济”的社区消费密码

10-15

上海一年168场大赛，真正想赢的是什么？

10-14