北京
导语：很多商铺业主遇到这种情况：原来在主街道经营了十几年的铺子，安置时却被告知只能选背街小巷的铺位。同样是“商铺”，人流量天差地别，生意直接断了半条命。产权调换不是“有铺子就行”，位置、面积、商业价值，三样都得相近。
一、法律定了核心原则：等价交换
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人选择房屋产权调换的，政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
征收方提供的产权调换房屋的区位、用途、建筑面积都应当与被征收房屋对等，原则上拆除门面房就应当置换门面房，用住宅来置换商业用房不符合“价值相当”的要求。
商铺和住宅不一样。住宅位置偏一点，生活不太方便；商铺位置差一点，生意直接断了。所以商铺产权调换的要求更严格。
二、位置对等：主街换主街是原则
商铺的价值，七分靠位置。法律规定，旧城区改建征收的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这里的“就近”不是看直线距离，而是看是不是在同一商业区域、客流量和商业氛围是不是差不多。
德化县的规定就很实在：原在主街道的商铺，安置在新建安置区的主干道旁；原在次干道的，安置在非主干道旁。
如果原来在主街，安置却给巷子里的铺位，这就不符合“就近”的要求。有法院判过：安置房距离被征收房屋5公里，不属于“就近地段”。主街换主街是原则，巷子换主街是不行的。
如果原址被规划成公园、道路，没法原地回迁的，可以要求就近安置，并争取面积奖励来弥补损失。
三、面积对等：套内面积不能少，公摊不算钱
安置商铺的面积有底线：能实际使用的面积，只能多，不能少。
按照《国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条的规定，征收营业用房实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不小于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价，公摊面积部分不结算房价款。
实践中，各地普遍按“1:1”还原安置。如果安置房面积大了，被征收人补差价；小了，征收方补差价。因城市规划等原因在征收范围外进行产权调换的，按产权调换房屋区位，每户还可获得被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积奖励。
四、商业价值对等：位置、面积、临街状况的综合体现
“商业价值”是位置、面积、临街状况等综合体现。商铺价值应当用市场比较法评估，参考同地段同类商铺的市场成交价。
市场比较法是商铺评估的法定优先方法，通过选取同一商圈、用途相同、规模相近的商铺交易案例，进行因素调整后得出评估价值。区位价值差异应当通过区位修正系数来体现，临街商铺的评估价值应显著高于非临街商铺。
如果安置商铺的价值明显低于原来的，征收方必须补差价。差价怎么算？被征收房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。对评估不服的，可以在收到评估报告之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，再10天内申请专家鉴定。
五、拿不出同等条件的商铺，差价必须补
现实中确实存在一种情况：征收范围内可用的商业房源有限，征收方拿不出同等条件的商业用房来置换。
这种情况下，征收方不能强行用差位置的商铺替代，而是必须就商业用房之间的价值差额，向被征收人支付差价补偿。如果征收方既不给同等条件的商铺，也不补差价，那就是在变相降低补偿标准，被征收人有权及时提出异议，并通过行政复议或行政诉讼主张权利。
六、给商铺业主的几点提醒
第一，协议里必须写清楚位置、面积、交付时间。 别签“位置待定”的协议。商丘一个案例中，补偿决定只写了产权调换，但对安置房屋的地点和面积都没有明确，法院认定不符合法律规定，判决撤销了补偿决定。
第二，对安置不满意，别签字。 一旦签了再想反悔就难了。
第三，不服补偿决定的，60天内申请行政复议，6个月内提起行政诉讼。 诉讼中把“安置房屋位置、面积、商业价值与被征收房屋不对等”作为核心主张。
商铺产权调换的底线：套内面积不能少，商业价值不能降，位置不能差太远。主街换主街是原则，巷子换主街是不行的。如果安置铺位在位置、面积、价值上明显不如原来的，别被“这是政策”“大家都这么签”糊弄过去。
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