南京长租公寓周度报告｜江苏出台21条青年社区措施，租赁支持再加码

报告期：2026年10月12日—10月18日（第41周）｜南京全市，含江苏省级政策与全国金融端参照

本期覆盖政策资讯、行业资讯（企业动态）、项目资讯、大宗交易四部分，聚焦江苏及南京租赁住房制度安排、国企系运营主体动态、新增供应与配租进度、涉租赁存量资产交易。

本周要点

头条：

10月10日，江苏省发布《关于支持青年社区建设的若干措施》21条，为全国首个省级青年社区政策，明确推广公积金 按月按实直付房租、加大青年人才房票补贴、提高公积金贷款额度，并探索公积金贷款购买产权公寓。

南京节前落地新修订《住房公积金管理条例》，租房提 取取消收入比例门槛；住房租赁开发建设贷款最长5年、自有产权长期租赁住房经营性贷款最长20年。

企业：

安居瑾家运营10个项目、近7000间，半价租房活动签约超940套；东南青年汇累计38个项目、1.2万套房源；有巢江心洲社区底商即将开业。

项目及交易：

高淳六洲荟未来公寓10月11日开业、现场成交11户；浦口三个公租房项目226套、入住率91%；银城皇冠假日酒店等七幢不动产4.16亿元起拍。

本周头条

江苏发布21条青年社区措施，"安居+创业+生活"一体化供给起步

10月10日，江苏省政府新闻发布会发布《关于支持青年社区建设的若干措施》21条，提出打造一批"最懂年轻人"的青年社区，为全国首个省级层面系统部署该领域的政策文件，将青年社区由单一居住空间升级为集创业赋能、生活服务于一体的复合载体。

安居条款明确增加青年驿站免费入住次数和天数、推广公积金按月按实直付房租、加大青年人才房票补贴、因地制宜提高公积金贷款额度，并探索公积金贷款购买产权公寓。全省已运营308家青年驿站，累计服务13.2万人次、提供59.7万天免费住宿，近三分之一入住青年留苏就业；依托472个OPC社区改造低成本创业空间。南京是上述场景的主要承载城市。

机制上，政策把"安居"从一次性补贴改为可持续支付安排：驿站解决落脚、公积金直付解决月付、房票与贷款额度解决留宁。运营端租金回收由"租客先付"转为"公积金直扣"，回款确定性上升，但准入审核、价格备案与服务标准同步抬升，门槛从"拿到房"转向"合规运营"。

趋势上，南京供给已由国企系主导，叠加保租房REITs出租率94%以上、分派率3%以上的定价锚，退出路径渐清晰。但多数项目租金回报率仍低于融资成本，四季度淡季租金有调整压力，规模能否转化为资产价值取决于单房租金与运营效率。

一、政策资讯

1）江苏省政府：21条青年社区措施发布

10月10日发布会明确安居、创业、服务三方面举措：增加青年驿站免费入住次数和天数、推广公积金按月按实直付房租、加大青年人才房票补贴、提高公积金贷款额度、探索公积金贷款购买产权公寓；创业端发放电子职业培训券、词元券、模型券（媒体转载表述，具体以官方文件为准）等，首批10万张培训券预计释放3000万元补贴。（来源：南京广播电视集团10月12日报道）

2）南京：新修订《住房公积金管理条例》节前实施

10月8日南京市政府网站披露，条例修订后提取情形由6种增至9种，新增装修、物业费等情形，取消租房提取"房租超出家庭工资收入规定比例"门槛，灵活就业人员可自愿缴存；同期叠加"828新政"个人住房信贷优化。（来源：南京市政府网站10月8日；条款口径据ICCRA 10月13日季报）

3）金融财税：租赁住房贷款期限放宽

8月28日，央行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确住房租赁开发建设贷款最长5年、自有产权长期租赁住房经营性贷款最长20年、团体购房贷款最长30年，个人住房贷款上限由30年延至40年。（来源：ICCRA 10月13日季报）

4）金融财税：REITs支持租赁住房发行与扩募

8月28日证监会发文支持符合条件的租赁住房、城市更新项目发行基础设施REITs或作为扩募资产，研究优化原始权益人与净现金流分派率要求；9月21日中基协发布REITs制度规则汇编，收录现行有效规则36件。（来源：ICCRA 10月13日季报）

5）金融财税：专项债收购存量商品房超135亿元

10月14日中房网披露，截至9月底收购存量商品房专项债累计发行超135亿元、对应超2.3万套、超190万平方米，2026年以来发行76亿元；收回收购闲置土地专项债已发行约4787亿元、进度约58%。多数城市租金回报率不足2%、低于融资成本，是收储难放量的核心约束。（来源：中房网10月14日）

6）监管参照：广州推进"阳光租房"平台资金监管

10月12日广州市住建局通知，银行须于10月20日前提交对接申请、11月10日前完成系统联调，完成名单在平台公示，依据《住房租赁条例》租金押金监管账户制度，对南京具参照意义。（来源：广州市住房和城乡建设局10月12日）

二、行业资讯（企业动态）

1）安居瑾家：10个项目、近7000间房源

南京安居集团旗下安居瑾家运营10个项目、房源近7000间，连续三年入选"中国住房租赁企业国企先锋TOP10"，累计服务人才超10万人次；宁青驿站免费住由14天延至30天；"千套房源半价出租"服务约2800人次、签约超940套，硕士占25%、外地来宁占27%；公积金按月直付已覆盖全部公寓与门店。（来源：新浪新闻10月15日，企业公开口径）

2）东南青年汇：38个项目、1.2万套房源

东南国资投资集团旗下品牌深耕南京10年，累计38个项目、1.2万套房源，覆盖11个行政区，服务人才超10万人次。（来源：新浪新闻10月15日）

3）有巢公寓：江心洲社区底商即将开业

华润置地旗下有巢南京江心洲店为全市首座保租房大社区，两栋26层精装公寓、绿建三星，单套月租2610元起；约1000平方米底商即将开业，配套青年夜校与就职培训。全国已进驻15城、5.6万间，稳定期出租率96%。（来源：新浪新闻10月15日）

4）锦江酒店（中国区）：途羚公寓落地南京

8月底发布途羚（床位制）、羚居（独立房间）双品牌，途羚已落地南京、北京、上海、广州、杭州等城市，床位4496张，以委托管理、品牌加盟改造存量酒店与闲置独栋为主。（来源：澎湃新闻10月8日）

5）中指研究院：国企系拉动规模扩张

10月16日三季度总结指出，TOP30集中式长租公寓企业开业与管理规模稳步增加，地方国企系占比进一步提升，竞争重心由房源获取转向运营与产品精细化。（来源：中指研究院10月16日）

6）魔方公寓：单室套月租1000—1500元

魔方2009年进入南京，面向毕业生与蓝领群体，单室套月租1000—1500元；南京市场化长租单室套租金整体1000—3000元，瓴寓江北1395元/月起、柚米金马路1500元/月起。（来源：新浪新闻10月15日，媒体口径）

三、项目资讯

1）高淳：六洲荟未来公寓10月11日开业

面向高淳片区高校学生、教职工等青年群体，定位居住、社交、休闲一体的租住社区。开业当天100余名师生及意向租客到场，预定12户、成交11户；运营方为高淳建发集团下属苏圣公司，房源套数未披露。（来源：高淳区建设发展集团官网10月11日）

2）鼓楼：首批次公租房优先选房名单公示

10月12日，南京市住房保障和房产局公示鼓楼区2026年度第一批次公租房分配拟优先选房名单，公示期内接受异议，房源套数未在摘要披露。（来源：南京市住房保障和房产局官网10月12日）

3）浦口：三个公租房项目226套、入住率91%

盛景华庭南苑59套、入住率86%，西水湾家园117套、96%，滨江嘉园50套、84%；合计226套、已配租205套、剩余21套。（来源：南京江北新区管委会网站10月10日）

4）浦口：9月租赁补贴申请信息公示

10月10日公示3户中低收入家庭租赁补贴申请，须同时满足户籍满5年、收入、住房面积、财产四项标准，公示期至10月19日。（来源：南京江北新区管委会网站10月10日）

5）雨花台：岱山保障房片区房产整体出租成交

10月16日盛家岗街部分房产整体出租项目发布成交公告，成交金额、承租方及面积未在公开页面披露。（来源：建设招标网10月16日）

四、大宗交易

1）银城皇冠假日酒店等七幢不动产4.16亿元起拍

10月10日，七幢带租约不动产上架阿里资产、11月拍卖，起拍价4.16亿元，较评估价5.94亿元折让约29%；证载建面4.79万平方米、土地2.76万平方米，用途为酒店及办公、成套住宅，土地为住宿餐饮用地。1幢为银城皇冠假日酒店（17层），2—6幢出租作幼儿园、诊所等，7幢"七号别墅"空置；法院提示土地规划为酒店、不得分割销售。（来源：红星资本局10月10日）

2）10月10日出让5宗涉宅地，收金39.15亿元

出让总面积35.86万平方米、规划建面48.14万平方米，5宗全部底价成交、溢价率为零；浦口G40以16.06亿元成交、楼面价8222元/平方米，栖霞马群G39楼面价12604元/平方米为最高。（来源：观点网10月10日）

3）10月16日出让10宗宅地，成交56.07亿元

总出让面积45.77万平方米、规划建面75.10万平方米，10宗均底价成交。另据观点网口径，同日9宗成交约53亿元，江宁上秦淮G78以16.3亿元成交、楼面价10589元/平方米。（来源：人民财讯、观点网10月16日）注：56.07亿元为10宗地块完整总金额；观点网53亿元为9宗地块统计口径，统计范围存在差异。

4）年内已出让69宗涉宅地，超386亿元

截至10月16日，南京2026年累计出让69宗涉宅地、成交超386亿元，以低密地块为主并有民企参与。土地放量将为后续租赁住房配建与存量改造提供房源来源，短期对租赁供给影响有限。（来源：观点网10月16日）

数据说明：

一、本周未检索到南京新增长租公寓开工、封顶、交付及单笔1亿元以上整栋公寓成交的公开信息，相关板块以保障房配租、存量不动产挂牌与土地出让为主。

二、安居瑾家、东南青年汇、有巢、魔方数据来自10月15日媒体梳理稿，属企业公开口径或媒体实测，未经独立核验；政策条款以主管部门原文为准。

三、报告期按第41周（10月12日—10月18日）口径编制，含10月8日、10月10日发布但本周仍在执行的制度安排，已标注原始日期与来源；检索与编制时间2026年10月20日。

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1、本文由克而瑞南京研究中心分析师刘红撰写，克而瑞南京研究中心深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询