广东
这段时间我一直在翻上海内环那批新房的数据，翻来翻去，越看越觉得有意思。
同一个内环，套均总价从一千七百多万走到了三千七百多万，听着像是翻了一倍还不止！
可你要是把旁边那栏面积也拉出来，就会发现这套房本身从一百四十多平，变成了二百二十多平,就是整体的面积变大了许多，这点很多人都能够明显的感觉得到市场的面积逐步的拉大。
1、同一个内环，三个长得完全不一样的涨
2022年到2026年，内环内新房的套均总价 1743 万变 3717 万，套均面积从146平扩到 226 平。
我自己拿计算器按了一遍，一平米的价格从将近十二万，走到了十六万四千。
单价涨了大概三成八，面积涨了五成半，这两个乘起来，正好是总价翻的那一倍多，再说整体的总价必然的也会跟着这个幅度上升，这一点不用质疑，也不需要质疑，市场已经在一步一步的验证成功了
换句话来说，总价那一倍多里，有将近一半来自这套房子变大了，跟房子变贵关系不大。
你说总价翻倍，别人会以为房子贵了一倍；你说单价涨四成，别人又会以为买同样大小得多掏四成。
两个说法都没有撒谎，它们量的压根不是同一件东西，开发商心里门儿清，单价报高没人吵，总价卖不动才要命！
我第一次把这组数摆在一起，还以为自己看串行了，重新打开原文核了两遍。
2、秤上摆的东西，这两年换过了
这不是上海一城的事，全国五十个重点城市，新房套均成交面积从117.9平走到了 120.6 平。
110平以上的户型，占比从52.%抬到了 57.4%，两年爬了五个多点。
九十平以下那边，从两成一掉到一成九，听着只有三个点，可套数是十九万两千套掉到十二万六千套！
刚需那边卖不动，大的那边又几乎没掉，中间这一拉，平均出来的数字自然就上去了。
供给那边也在配合，今年前五个月，一线城市容积率低于一点五的涉宅地成交建面同比多了六成四，上海容积率低于一点二的纯宅地一口气成交四宗，等于过去三年的总和。
低密度、大面积、好房子这三样，确实都往同一个方向使劲，层高、采光、四代宅，每一样都是真金白银堆出来的。
可这三样堆出来的终究是一套新房子，你那套旧的并没有跟着变值钱！
说整体的市场价值有可能真的是会重回巅峰的，这点不用多说，市场已经悄然的给出了不同的一个答案。
3、市场答案相差了这么大，差出六个点
这里有个特别容易被忽略的事，同一段时间里，两套权威口径给出了两个方向。
中指研究院的百城新房均价，九月一线城市同比涨 5.20%。
国家统计局的七十城新房价格指数，九月一线同比是跌 0.9%，北京跌了两个多点、广州跌了差不多两个点、深圳跌了两个多点，只有上海涨三个点！
一个说涨五个点，一个说跌不到一个点，中间差着六个点，两个数都是真的。
差别在算法上，均价牌是拿今年卖出去的总钱数，除以今年卖出去的总平米数，去年那批房子和今年那批被放进了同一个除法。
七十城那个指数不一样，它是同一套房子、同一批特征，只把价格换掉再比一次。
换句话来说，前一把尺子量的是今年货架上摆了什么，后一把尺子量的是同一件东西贵了多少。
4、真正回到高点的，只有那一小撮
再看高端这边的池子有多大，三十五城上半年一千万以上的新房成交一万七千九百多套，同比跌了一成三。
拆开看更有意思，一千万到三千万那段成交一万五千多套，跌了一成七；三千万到五千万成交 1636 套，涨了三成八；五千万以上六百六十套，只涨了一成。
北京单套两千万以上的，前七个月成交八百四十多套，是近三年同期最高的；西安上半年一千万以上只成交六十八套，占新房成交总量的千分之二！
中间那一档现在最难受，一千万到三千万这一截，跌得比五千万以上的还狠。
两千万、三千万甚至五千万，这些数字真的存在，只是它只存在那么几个城市的那么几个板块里面。
所以回暖这件事没有说错，它只是特别小，小到只够照亮几个楼盘！
市场确实是在回暖了问题是市场确实是在回暖的，问题是你那套房子有没有回暖呢？这点是关键中的关键。
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