万科物业重庆鹅岭峯进退账本 豪宅物管生意也不好做？

观点网 豪宅也有被撤场的可能。
重庆，在这座打响"物业降费第一枪"的城市，万科物业又退出了一个来自万科的项目，哪怕项目收着8元/平方米·月的物业费。
根据此前国际村社区居委会盖章公示文件，成都万科物业确认撤场，鉴于小区仍未通过业主大会选聘出新的物业服务企业，居委会在业主意向、多方指导下确定永升服务以应急物业身份临时接管万科鹅岭峯。
公示发出五天后，鹅岭峯从豪宅式物业管理服务降维至仅维持基本物管。而在前期便陪伴着小区的万科物业抽身理由并不复杂，"算不过账"是最普遍也最直接的原因。
当潮水褪去，豪宅的体面并不比普通住宅多一层豁免。
正如万科物业公众号"拂柳杂谈"栏目其中一期所说："物业行业发展至今，已经不能只讨论如何扩大规模，也需要回答如何结束一段不再适配的服务关系。"
退到红线之外
从万科接手开始算起，万科物业为鹅岭峯项目提供物业管理服务已有9年。
最初，鹅岭峯项目拥有者是新加坡丰隆集团，拿地时间在2010年，建设时便奔着"绝版豪宅"而去，从一开始就被设定为一个极小体量的高端产品。
斥资5亿元、耗时5年，新加坡丰隆在2015年将鹅岭峯推向市场，单价约3.5万-4万元/平方米，在当时重庆豪宅市场属于高位。
但受到高昂的单价、偏大的户型制约，从2015年入市到万科入股前，鹅岭峯在三年间只售出了4套房源。
2017年9月，万科遇见需要止损的新加坡丰隆，签下股权转让协议，正式入局操盘，鹅岭峯项目成交量由此才一路走高。
彼时万科物业全面市场化推进至第三年，刚走上通过并购快速做大的路径，来自关联方万科的住宅项目仍然占据不小的管理规模。
时代的车轮行至2026年，万物云董事长朱保全在发布2025年年报的节点写了一篇《致股东：该来我不推》，文末提及："十年前，万科物业在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。"
在地产行业的黄金时代，依靠关联方获取项目已经成为物管企业的惯性与理所当然。但在地产式微、物管独立旗帜高举的2025年，万科物业在天津首次退出一个关联企业开发的项目，被称为"对历史内部红线的突破"。
"突破红线"四个字的分量，放在万科物业与万科的关系里，远比字面更重。而鹅岭峯则是物管行业的市场成熟度进入新阶段时，被万科物业释放掉的历史包袱之一。
进入2026年，万科物业开始将撤场从个案变成系统性的项目筛选，上半年共退出139个住宅物业服务项目，涉及年化饱和收入约7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。
退出名单里，来自万科开发的项目并不少见。
2026年3月，万科物业一口气宣布退出徐州万悦城一二期、万悦城三期、华府天地家园、水润峰境、云湖明庐、未来城六个小区，同月退出杭州北樾府。
7月，宁波万科物业发函退出嘉兴开元万科·滨河道花苑，一个万科与开元联合开发、343套房源首开当天售罄的"亲友盘"，仅服务两年半便因收缴率长期未达预期、业主累计拖欠物业费120余万元而终止。
据了解，嘉兴开元万科·滨河道花苑住宅建面约4.83万平方米，物业费收费标准为3.35元/平方米·月。即便100%收缴，小区一年能收上来的物业费也不到200万元，按20%利润率计算，万科物业到手的一年利润不过38.8万元。
面对市场变化，万科物业的选择留下现金流能够立住的项目，过去那种"不管赚不赚钱，先把万科的盘接着"的默认逻辑已经失效了。
豪宅的物管账本
切断过去物业公司与开发商之间那条基于股权与历史的通道，万科物业放弃鹅岭峯，将更多考量放到了公司本身的健康运转上。
重庆渝中区鹅岭正街，紧邻鹅岭公园，鹅岭峯所在被誉为"渝中半岛之巅"，可俯瞰渝中半岛、远眺两江交汇，是典型的"半山江景豪宅"。
如今，鹅岭峯二手房均价仍有4.5万元/平方米，而重庆渝中区二手房均价大致分布在1万元/平方米至1.5万元/平方米之间。
核心的地理位置，却配上并不宽裕的占地面积，如何能够凸显出项目的价值？
答案也很简单，保持着豪宅的设计水平、建造标准，同时减少货量，走"稀缺效应"路线。是以，鹅岭峯总户数只有126户。
126户放在普通住宅里不算罕见，放在豪宅里也不算极端，但却是一个相对尴尬的规模。
鹅岭峯是豪宅定位，126户小到撑不起一个经济上可持续的物业盘子，又大到必须配齐一整套豪宅级公共系统。
和普通住宅算账逻辑相同，豪宅物管的收入天花板与户数、单价直接挂钩。
鹅岭峯住宅户型为建面263平方米与313平方米两种，按最大户型计算，126户住满且收缴率100%的情况下，万科物业在这个项目中能够收上来的物业费不过三十来万，而这个数字已经是最大上限，并不会因服务质量、标准提升而自动扩大。
然而，豪宅的成本项是刚性的，从恒温泳池处理、精细园林养护到智能安防维保、24小时管家配置，每一项都对物管团队和持续投入有着硬性要求。
尽管鹅岭峯的物业费已经是较高水平，而住宅户数越少单户分摊的物管成本压力越大，同时服务标准越高，刚性成本的曲线也就越陡。
过去，物管企业哪怕短期贴钱也更偏爱接豪宅盘，并不单纯因为豪宅的物业费定价更高，还有豪宅能够成为品牌溢价的"活招牌"因素，相对的亏损可以在品牌故事里被消化。
但时移事易，当上市物企必须对利润负责，品牌故事不能为企业盈利托底的时候，豪宅盘与普通住宅盘便处于同一条评判线上。
进入2026年，物管行业收缴率普遍向下的背景中，鹅岭峯月收入三十来万、服务标准居高不下的结构，加上空置与收缴的不确定性，落在盈亏平衡线以下的概率并不低。
从物业费降费潮到"炒物业"，再演变为物业大撤退，业主们想要更优质的服务，物管企业想要能够支撑运营的利润空间，最终落点仍是双方是否能够接受与服务质量相匹配的价格。
同一期"拂柳杂谈"的尾声写道："市场的部分，交给合同、价格和双向选择；民生的部分，建立稳定付费、困难帮扶和应急兜底。权利、责任与成本回到同一套规则中，企业的进退才不会反复演变为社区危机。"
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