又被预言中了？中国房地产或迎来新一轮暴涨？内行人讲出大实话

楼市真的要迎来新一轮普涨行情了吗？过去几个月，核心城市二手房成交回暖、政策端持续发力，让"暴涨"的声音再度响起。

然而当市场情绪与基本面出现背离时，到底该听谁的？不妨回到那位九年前就准确预判过楼市拐点的学者身上，看看他如今给出的判断。

2024年，上海交通大学金融学教授朱宁再次抛出一个让许多人难以接受的观点：中国的房地产泡沫非常严重，目前只跌了一半，房价真正见底至少还需要3到5年时间。这个结论听上去冰冷，但放在他过往的研判轨迹里，却显得格外刺耳。

时间回到2016年，彼时中国房价在一轮暴涨中几乎翻倍，炒房客与新晋中产普遍沉浸在财富快速膨胀的狂欢之中。

就在那个几乎所有人都在欢呼的时点，朱宁写下了《刚性泡沫》一书，预言中国房地产市场的泡沫正在被逐步瓦解，而泡沫破裂之后带来的连锁反应，远比普通人想象的要复杂、深远。

回头再看，2016年恰恰是中国房地产泡沫破裂的起点，他的那句预言被时间一一兑现。

而就在舆论场上，关于"新一轮暴涨"的叙事近期再度发酵。部分观点以库存同比下降、政策持续宽松为由，断言2026—2027年房价将重演2015—2017年的那轮普涨。

这种期待并非毫无土壤，一线城市二手房价格确实出现止跌迹象，深圳10月二手住宅价格甚至创下自2021年4月以来的月度新高，热点板块的看房量和成交量也明显抬头。

那现在房价到底见没见底，房子究竟该买还是该卖——朱宁给出的回答只有三个字：还没有。

他同时强调一个前提：如果是因为结婚、刚到一个城市准备长期生活下来，有明确的长期自住需求，那么买房完全没有问题，不必过度纠结短期波动。

然而若从投资角度看，必须正视一个被反复忽视的基础事实。国内城镇住房的拥有率在整个人口当中已经达到80%多，有房的人是绝对多数，没房的人反而是少数。

国家统计局数据显示，2025年末全国城镇住房存量已达到3.1亿套，户均约1.5套，住房短缺时代其实已经彻底终结。

国内房地产市场复杂的地方恰恰在于，很多人在老家有房，但人户分离，已经在大城市生活了很久，他真正的理想是在北京、上海拥有一套房。

所以当前的核心矛盾，并不是总量上的不匹配，而是一种结构上的错位——人们希望老家的房子还能继续涨，而自己所居住的大城市房价能跌一跌，让自己上车。

就像股市里那句常被调侃的话，对A股期望并不高，就希望它天天向上。可资产价格遵循的是自身的经济规律和金融规律，并不会以人们的主观意愿为转移。想要"涨跌各取所需"的愿望虽美好，却从来不构成市场运行的底层逻辑。

朱宁判断房价尚未调整到底，第一个依据来自国际经验。

借用美国2008年全球金融危机、西班牙欧债危机前后的2008—2009年，以及日本1990年前后的房地产泡沫三个案例可以看到，大规模资产泡沫在全国层面完成调整，往往需要很长时间：日本大概用了16到17年，美国用了7到8年，整体大约落在8到10年这个区间。

房地产是一个慢周期、低频率的市场，不是天天都在买卖，所以这个时间参照显得尤为重要。

第二个参照是调整幅度。从泡沫顶峰到谷底，日本房价累计下跌了70%多，美国出现了40%到50%的回撤。

而中国目前在全国层面大致下跌了20%到30%，这意味着客观上可能还有一定的调整空间。更需要警惕的是，若用房价收入比和房价租金比来衡量泡沫的严重程度，中国的数据已经远远超过了日本、美国和西班牙在各自泡沫顶峰时的水平。

即便是美国泡沫顶端，房价租金比也不过百倍左右，房价对收入倍数在40到50倍，这些放在国内一线城市，几乎都是常态化的数字，泡沫化程度之极端可想而知。

判断市场是否触底，通常要看三个维度：短期是政策与情绪，中期是估值和未来预期，长期是人口。借用这三个标准看，即便是对于一线城市，也很难说房价已经真正止跌回稳。过去几周的数据确实令人感到鼓舞，但有几点必须正视。

第一，房地产是慢周期、低频市场，不像股市涨了几天几周就可以轻易下结论。房地产涨了二十年，调整时也应该以月、以年来计算，而不是用周来衡量。

最近一段时间受国庆前后一揽子政策刺激，市场出现了阶段性回暖，但就此断言房价已经止跌回稳为时尚早。因为随着整个经济增速放缓，居民家庭对于今后收入的增长，哪怕是工作稳定性的预期，都和过去发生了显著改变。

第二，过去两年还观察到一个重要现象：全国层面房价整体可能下跌了30%左右，具体视地区和片区而定，但与此同时，很多城市的房租也出现了比较明显的下降。借用股票的"市盈率"概念，房地产对应的就是"房价租金比"。

如果把房地产当作一个资产类别来看，它的基本面价值其实也处在一个下行的趋势之中，分母和分子同时在走弱，泡沫远未完成挤压。

第三是更长期的人口趋势。这里不只是简单的人口总量问题，还有生活方式和家庭结构的问题。

2024年全年结婚人数相比2023年下降了15%到20%，过去所谓的"婚房刚需"正在逐渐瓦解或松动。一方面人口总量在逐渐下行，另一方面整个社会对房地产的需求点和需求方式也在发生明显改变，年轻一代把钱投向房子的意愿已经远不如上一代那样坚定。

关于本轮政策的实际作用，比如降息降准、降低存量房贷利率等一系列组合拳，朱宁举了一个香港的例子。香港在今年早些时候、大概春季的时候推动了一项叫做"撤辣"的政策，免除了很多交易环节的契税。

但看最新数据，到9月下旬、10月初的时候，香港整个成交数据又基本回落到"撤辣"之前的水平，政策效应大概持续了6个月左右。这是以香港特区作为参照系。

回到内地，必须看到在过去大约3年的时间里，各类政策尝试其实从未停止，无论是放松限购、放松限贷还是降低交易成本，节奏不可谓不密集，但市场底层逻辑并未被根本改变。

库存端的数据同样提供了另一面镜像。2026年3月全国商品房待售面积虽然首次出现同比下降，但结构性积压依然严重：三四线城市库存去化周期普遍超过20个月，部分县城甚至达到30个月以上，供远大于求。

这意味着即便局部出现回暖，所谓"全国性暴涨"也不具备现实基础，更可能呈现的是"核心城市温和上涨、多数城市持续承压"的深度分化格局。

综合时间、幅度、估值与人口几个维度来看，中国房地产泡沫的调整尚未完成，全国层面可能仍有一定的下跌空间，整个周期大概率还要延续数年。对有长期自住需求的买家，入市并无问题；但若是从投资角度切入，当前显然不是合适时点。

市场最终需要在收入、租金和人口这三个基本面上重新找到均衡，这是一个由慢变量驱动的过程，不可能通过短期政策一蹴而就。

回望全文的核心线索，所谓"新一轮暴涨"更像是一种情绪叙事，而不是基本面结论。住房存量已达3.1亿套、户均1.5套，供需关系的历史坐标已被彻底改写，普涨行情赖以成立的土壤早已不复存在。

核心城市的优质资产会在震荡中逐步企稳，而三四线及县域市场则需要用更长时间消化库存。把一线短期回暖等同于全国反转，是对慢周期最常见的误读。

对普通家庭而言，判断的锚点应当回到自身：是刚需自住，还是投资增值；是现金流稳健，还是加杠杆追涨。基本面决定方向，政策只影响节奏，这是楼市永恒不变的规律。

与其追问"是否又要暴涨"，不如认清楼市已进入由收入、租金和人口共同定价的新阶段，用长期视角替代短期博弈，才是在这个慢周期里真正稳妥的生存之道。