海南
单价1万，总价76万起步，买海棠湾，而且，还是70年产权的住宅，现房！
宝子们，这种“天上掉馅饼”的事儿，说出来，你们信不？
反正楼Sir的“反诈”雷达已经哔哔作响：事出反常必有妖！
前几天，朋友圈突然冒出一张海报，上面写得明明白白：
单价1万多轻松入住海棠湾，70年产权，即买即住，建面约50-120㎡1-3房。
怎么样，这个海报上的房源，看起来是不是非常诱人！
但实际呢？深扒了一下这个盘，楼Sir发现，其背后的风险不是一般的高！
首先，它根本不是商品房，而是二手回迁安置房，产权存在很大问题。
其次，实际价格也并不是海报中的报价，还得额外掏一笔费用。
还有，卖房的根本不是开发商，而是一家小中介机构，安全保障几乎为0。
那么，海棠湾这个盘，究竟是什么情况？操盘人在背后埋了多大的坑？
话不多说，咱们直接开扒——睿居海棠。
睿居海棠，根本不是个楼盘
客观来说，睿居海棠这个项目的位置，还是相当哇塞的。
就在海棠湾南区，林旺东路和林南二路交汇处，林旺夜市、北大口腔医院三亚医院等都在不远处，烟火气还是有的。
关键是，它离国家海岸海棠湾的海岸线，仅有2公里左右，享受和海棠湾千万级别豪宅同等的大环境和配套。
丨睿居海棠项目实景 楼Sir拍摄
一脚油门杀到项目售楼处，呈现在楼Sir眼前的景象是这样的：一个临街小铺面，上面潦草挂着“睿居地产”四个大字。
旁边还竖着一个小牌子，上面清晰写着“睿居海棠接待中心”。
咋说呢，这一眼看去，感觉并不像传统售楼处，而是一个没什么存在感的中介门店。
丨睿居海棠接待中心 楼Sir拍摄
里面的装修很简单，陈设也非常“中介”，几张接待桌，墙上挂着一个投影，侧面贴着几张户型图。
丨接待中心实景 楼Sir拍摄
等了好一会儿，一个中年人才慢悠悠走过来，一脸没睡醒的样子问：你好，要看房吗？
在楼Sir表明想买房后，该接待人员开始挠有兴致地讲了起来：我们是海棠湾最便宜的住宅，1.1万/㎡，现在有50㎡、60㎡、85㎡、90㎡、120㎡几个户型。
简单听了一下项目介绍，楼Sir直奔主题：价格怎么这么便宜？
接待人员不慌不忙，直接调出一个PPT，开始一顿输出。
从他口中，楼Sir得知，所谓的睿居海棠，并不是一个独立楼盘，实际上就是林旺家园安置房！
丨林旺家园实景图 楼Sir拍摄
而睿居地产，其实也并不是开发商！
他们干的，从林旺家园的业主手上，大量收购安置房，然后再转手拿出来卖！
不是正规楼盘，也不是正规开发商，这波操作，看得楼Sir冷汗直流。
这个盘，产权是大问题
一个二道贩子，把回迁安置房当商品房来卖。
了解到这份上，这次探盘本应该结束，但接着，楼Sir随口问了个问题之后，发现事情还真没那么简单。
“安置房怎么买卖？不是没有产证吗？”当楼Sir对产权提出质疑，该接待并没有像普通中介一样，解释说产权无所谓、能住就行之类的话。
他反而一点没慌，翻出PPT，语气甚至认真了几分“产证的事，你放心，我们可以把安置房变成商品房！”
具体怎么操作？他先向楼Sir展示了北京某项目，成功将安置房转为商品房的案例。
然后又介绍在三亚，安置房转商品房的“方法论”，交易流程也展示得明明白白。
并轻飘飘地说了句：安置房转成商品房，只需要申请，并补缴3000元/㎡的土地出让金就行，很简单的。
丨流程介绍PPT 楼Sir拍摄
那有没有办成功的案列？在楼Sir进一步追问下，这位接待却两手一摊：“目前没有”。
好家伙，整个听下来，楼Sir忍不住脊背发凉——买这安置房，背后的风险也太大了吧！
案例讲得头头是道，交易流程画得明明白白，真实落地成功的却一个都没有？
丨项目介绍PPT 楼Sir拍摄
众所周知，安置房项目的土地是无偿划拨来的，想要上市交易，就必须先补交土地出让金，并拿到产证。
更关键的是，在取得产证前，购房者与回迁户之间的买卖，属于私下交易，并不受法律保护。
而这里面最大的逻辑漏洞是：既然可以转为商品房，那你睿居地产为啥不自己先转过来，拿到正规产证了再卖？
好家伙，睿居地产，你这手“空手套”算盘打的可真妙啊！
所谓收购，无非就是跟安置房业主谈好价格，一分也没出。
承诺可以拿产证，交易后才能办，直接把风险全转移到购房人头上，主打一个稳赚不赔。
操盘方“睿居”，到底是谁
安置房转商品房，口口声声说自己能搞定的睿居地产，究竟实力如何？楼Sir继续扒了一下。
这一查，更多问题，全暴露出来了。
睿居地产，说白了就是一家小中介公司，2013年成立，原名为海南睿居房地产经纪有限公司。
2021年摇身一变，改名成为海南睿居房地产开发有限公司。
注册资本反复横跳，2021年，从500万增至5000万，2025年又减回到500万。
现在已经沦落为失信被执行人，并被限制高消费，显然，这又一家老赖。
明明就是家中介机构，非要硬包装成开发商的模样，他背后的意图，不说大家也都能明白吧？
再看其背后的法律风险，果不其然也有一堆，包括但不限于房屋买卖合同纠纷、侵权纠纷、劳动纠纷等。
简单来说，在卖房这事儿上，违规坑人的事没少干。
就这资质、就这信誉，还敢拍着胸脯说“能把安置房变成商品房”？
所以，大家如果遇到有人给你推睿居海棠70年“商品房”，别犹豫，直接跑。
不是楼Sir不让大家捡漏，而是这个项目，坑确实太多了。
虽然便宜，但实则就是安置房，私下交易的风险，大家都懂。
而且，转商品房这件事，也根本没你想的那么简单。
不只是程序的问题，还要补交一笔不低的土地出让款，这部分钱，得买房人额外承担的。
看似1万多的单价，加上土地出让款，最终算下来，单价可能也没低多少。
丨项目实景 楼Sir拍摄
最关键的，是背后这个操盘人，就是个失信的老赖中介机构！
这种便宜，看似便宜，随便哪个环节出点问题，也够你喝两壶了。
最最最后，楼Sir还是要多嘴提醒一句：屏幕前的各位，买房一定要擦亮眼睛，找靠谱的人带你一起看房。
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