谁是今年顺义新房的“六边形战士”？

数据分析是一件很迷人的东西。

今年1-9月，北京16区的成交数据发生了一些变动，通州自从解除双限后，成交增长势头迅猛，成为全北京TOP3区域的常客，大兴从去年掉队后，今年重回全北京成交TOP5区域，而昌平、顺义表现依然稳定，已经连续多年跻身全北京成交套数TOP5区域。

尤其顺义，今年前9月以2806套成交套数居全北京第5，39.21万平成交面积成为全北京第4。此外，我们还关注一个数据，就是今年前9个月全北京成交套数TOP5区域中，顺义以139.74平的套均成交面积成为最高，也是非城六区的北京10区最高。

2026年前9月北京新房成交数据

而据包哥粗略统计，截至目前，顺义新房总共有54项目有网签数据，其中套均成交面积在139平以上的项目达到33个，占比高达61%，成交面积在120平及以上的项目有38个，占比直接超过7成。

还有一个数据，就是截至目前顺义超3000套成交中，一半套均成交面积在120平以上，一半在100平及以下。

以上顺义真实成交数据一定程度上说明：顺义在保持高成交量的同时，刚需与改善需求都十分旺盛。

数据迷人的地方就在这儿，就在今年前9月数据出来不久，顺义国展板块的青雲国樾推出了139平的改善四居样板间，而且青雲国樾的主力户型也基本上集中在100平左右和120平及以上。

这个项目今年6月28日开盘，此后的7月拿下全北京新房网签套数、面积双冠王，8月顺义新房普宅网签金额第一。

无论是数字上的巧合还是实力，都值得我们对青雲国樾再探究一番。

区域的“唯一”、“必经”与“确定性”

顺义作为近些年北京新房的成交主力，近几年也发生了一些变化。

包哥盘了一下，2023年开始到目前，接近4年的时间，顺义共计出让19组住宅用地，绝大部分位于顺义主城以及围绕顺义主城的南彩、仁和和马坡，还有很大一部分是位于后沙峪中央别墅区的豪宅项目。

而近4年，后沙峪空港国展板块只供应了4块住宅用地，其中空港核心板块更是只有两块，青雲国樾地块是其中之一。

北京部分主力在售新房分布

还有一点值得一提，就是青雲国樾地块成交之前，板块内已经有近两年未新增供地了，再往后包哥查了近期北京即将出让或上架的宅地，顺义暂时还没有供地计划。

即使后面供地，因为828现房新政的影响，入市也需要很长一段时间，所以事实上它已经成为板块内唯一的主力在售的改善新房项目。

还有，15号线花梨坎站，距离青雲国樾项目步行约750米。事实上，青雲国樾也成为朝阳北客户进入顺义必看的项目。

此外地铁花梨坎站，还规划了首都机场线L1延长线，未来也会成为片区内唯一实现双地铁交汇项目。

包括双轨交通优势在内，青雲国樾所在的空港国展片区，最大的优势就是配套的确定性。

青雲国樾区位图

配套的确定性，看的是它已经在跑还是只画在图纸上。新国展三期是北京（顺义）国际会展集聚区核心承载区，一二期会展中心都已投用，超190万方的会展综合体就在家门口，与临空经济示范区、天竺综保区构成“会展+临空”双引擎。

商业上，项目步行约800米就是20万方的中粮祥云小镇，叠加罗马湖商圈和中央别墅区三十年的沉淀。价值不在体量，是它已经开了十几年。

祥云小镇示意图

医疗上，友谊医院顺义院区、北大三院机场院区、和睦家天竺门诊环伺。教育是这两年最大的变量：项目一路之隔是在建的北京市十一学校空港学校，九年一贯制公办，直接提升片区公办教育水平。

此外，项目5公里内ISB、BSB、鼎石等十余所国际学校扎堆，ISB和鼎石稳居全国前五。公办和国际两条路都通，这是空港区别于顺义其他板块的地方。

配套能靠投入堆，圈层堆不出来。

项目也在传统中央别墅区范围内，温榆河、罗马湖环抱，天星调良马术、金色河畔高尔夫、黑骑士球员俱乐部散落其间。

整个板块近三十年沉淀下来的，从来不只是房子，是一整套已经跑通的生活方式。

产品的“适配”、“实用”与“获得感”

从顺义新房今年的各项数据来看，青雲国樾具备超高的“适配性”。

我们重点说说它刚刚开放样板间不久的139平4居户型，据说在样板间开放前，已经依靠户型图和设计图促成了不少成交。

这件事本身就说明问题，客户对于青雲国樾项目的信赖和信心。

青雲国樾139平户型图

139平4居户型是青雲国樾的楼王，样板间一出来也没有辜负已经买单客户的信任。它是全项目唯一采用贯通梯一梯两户的户型，独立入户电梯厅约11.2平，归家那几步路的私密感就有了。

推开门，通过玄关，直接来到整体超过50平的LDK一体化的客餐厅，客厅南向面宽达到5.8米，客餐厅同宽，整体进深8.75米，而且还搭配全景落地窗，视野无敌。

青雲国樾139平展示样板间

主卧套房约26平，配全景转角落地窗、独立卫浴和衣帽区。一处改善做没做实，主卧那几平米最说明问题。

南向次卧是第二间套房，约16平，北侧墙体专门加厚做隔音，按长辈房标准做的，起夜不用出房门，三代同堂最吃这一条。

此外“800库+独立家政间”把洗烘、操作台、家政柜收拢成一处家政中心。

厨房也基本上是10W+豪宅才有的配置，中西双厨且配置九件套：烟机、三眼灶、蒸烤箱、洗碗机、冰箱、末端净水、全屋软水、垃圾处理器、凉霸。

冰箱还是双冰箱配置，厨房冰箱用来放烹饪食材、餐客厅的冰箱则用来放零食饮料。此外，餐边柜还配有嵌饮机，居家实用性拉满。

还有一点值得一提，整个139户型的含石量特别多，客餐厅地面石材通铺；电视背景墙奢石整块连纹上墙，此外岛台、餐边柜和主卫的台面也都是石材。

青雲国樾139平展示样板间

139平四室两厅三卫、双套房，三口之家住得开，三代同堂也接得住。

不止139平户型，青雲国樾其他户型也同样充满亮点。

79平3居户型是青雲国樾产品线起点。三室两厅两卫，南向两面宽7.4米。80平以下还能做出双卫的项目全北京找不出几个，北向两个次卧面宽合计6米，中间是非剪力墙，可开可合给了客户自己足够多的可能性。

青雲国樾79平展示样板间

92平瞄准小太阳家庭，南向三面宽9.6米，全明格局，两个卫生间都带采光窗；南向主卧和北向次卧面宽都是3.2米，真正做到了平权，房间之间不分主次。

青雲国樾92平展示样板间

108平则是“真四居”的答案。市面上不少110平以下四居是把房间硬切出来的，青雲国樾给了南向三面宽10.2米，客厅4米、主卧3.5米，四间房每一间都从容，而且全部是边户，主卧配270°转角落地窗。

青雲国樾108平展示样板间

还有120平把改善尺度又抬了一档。南向三面宽合计11.25米，客厅做到4.75米。此外中西双厨加岛台，北向多功能房可随家庭阶段改用途，主卫还配专属美颜灯和内嵌美妆冰箱。

青雲国樾120平展示样板间

从79平到139平，五个户型回答的是同一个问题：

总价可控的前提下，“实用”和“获得感”能不能同时给足？

青雲国樾的做法很干脆，不靠赠送堆数字，而是靠超强产品力把每一寸空间利用到极致。

公区的“超配”、“超值”与“超享受”

我们从室内延展到室外，青雲国樾再公区的打造上也体现出各种“超配感”。

青雲国樾的外立面，采用扎哈体系的流线语言，以“展翼”之姿对话天空，与新国展“紫金丝带”呼应，外立面配270°流体幕墙，非常具备辨识度。

青雲国樾外立面效果图

真正把居住舒适度拉满的，是青雲国樾2.0容积率，全社区打造了9到13层纯低密住区，放在新国展这样的地段近乎奢侈，楼间距和采光都由它决定。

包哥印象最深的是，进社区第一步的“雕塑感泛大堂”。以“共生之叶”为原型，把大门、景墙、水景与泛大堂揉成一体，线性水幕与艺术连廊交织成风雨连廊，城市界面到私享社区之间被赋予超强仪式感。

青雲国樾效果图

还有园林按"一轴两带、双园九境"徐徐铺开：一轴是那条城市艺术通廊，六个场景从城市雕塑广场一路延伸到大堂门口，这不是“种几棵树”的绿化，是把艺术馆搬到回家路上。

社区南侧是近万平的叶脉假日、康养双口袋公园，社区里的私享艺术花园按"叶之九境"展开九个节点。

风景不是攒在一处，是从城市一路铺到自家楼下。

青雲国樾效果图

公区这条线上真正甩开同行的还是会所。

顺义大多数小区的会所，是把泳池、健身房塞进下沉庭院或全地下空间，而青雲国樾依托国际星级酒店来造，所有功能全落地上，是一个全明的“阳光会所”，恒温泳池、健身中心、瑜伽馆、私宴会客与康养SPA，分层分区做实，不是只活在效果图里的“概念会所”。

青雲国樾效果图

硬件能砸钱抄，运营抄不走。会所最怕的不是建得不够好，而是房子卖完就关停。

青雲国樾把酒店自持下来，交给国际星级酒店品牌运营，再加一层“国际星级酒店会所+社区泛大堂”的双系统。动区放进酒店，和住宅地块物理分开；会客、咖啡、阅读这些静区放在泛大堂，归家顺路就用。

回到开头：顺义成交这么好、项目这么多，为什么值得单独讲青雲国樾？

答案不在某一项长板上，而在它几乎没有短板。板块内唯一主力在售的改善项目、产业生活配套的确定性、产品设计力求把每一平做实、2.0容积率配双口袋公园、以及全明自持的国际星级酒店会所，让青雲国樾成为北京综合成绩最好的新房项目之一。

不过房子终究要交给时间，时间面前只剩一句：谁来建，谁来管？

青雲国樾的开发者是中国铁工投资，世界500强中国中铁全资子公司，做的是长期主义，不是盖完楼就走，詹天佑奖、鲁班奖都是靠长期的口碑和开发经验攒下的。

所以“央地联合”不是口号，它是与顺义区并肩的城市合伙人：酒店自持、国际星级品牌运营，不会因为卖完房就关门，而物业交给更有经验的中海。

所以，你在国展买青雲国樾，买的不是交付即结束的房子，而是一个会被长期经营下去的社区。

以上。

个人观点 仅供参考