急速加码城市更新，这会是王石的最后一搏吗？

近期，王石借城市更新赛道，欲重新杀回房地产，数日来惊动了许多人。

9月28日，正式在深圳盐田小梅沙注册成立“深石城市更新有限公司”，75岁王石带四个旧部，每人投入300万元共计1500万，以均等股份形式成立了这一要发力城市更新的联合体资源整合型操作平台。其中，王石出任董事长，杜吉良任法人。

虽然首笔资金不多，但在业内看来，该平台更主要是去聚合王石和四大旧将身上所吸聚的相关品牌和行业各类资源，往后操作中必定会根据不同项目的需要去增投或融资等，毕竟城市更新项目，属于存量改造之长周期项目，注册资金的多少并不能说明什么。

今天本文的要点是：

再次加码参与城市更新，是不是王石的最后奋力一搏？

据波哥看商业观察，首先，于万科辞职后，从2017年开始王石就曾经以深石管理咨询公司在大梅沙操作过生物圈三号这一碳中和类更新项目，本次的动作是一个再次加码的行为，已经突破个人和区域及项目类型多个层面，四个老万科旧部所带来的资源要素和能力等更加全面多元了，这也是“加码”的另一个含义。

老王为何此时去加码？

一是，楼市模式快速更迭，828新政出台后要求现房销售，导致传统开发模式式微的速度在加快；而市场端传导过来的巨大信号是，国内的房地产已经超过50%进入二手房交易占主导的存量阶段；同时，国内的城市更新模式也在不断深化递进，各地政府在操作层面都在积极推进等，各类综合动力在不断推动现今的城市更新迈上新的台阶。

此时再加码出手布局，有政策和时代新风力的加持效果，王石不可能看不见、不焦虑。

二是，当地国资公司的小梅沙200亿元的超大文旅项目，正在不断进化推进，业已开始要启动城市更新类项目和业务，对一街之隔的原深石管理具有巨大的吸引力，如果依然用个人相对单纯级别的平台载体和资源去叙事和竞争，在小梅沙200亿元的大擂台上几无竞争力，大项目涉及的资源要素更多更复杂，深石管理承载不了。

必须要在高度、内容、元素、能力等方面去有效构筑自己的新体系以形成新的竞争力，有鉴于此，机会稍纵即逝，王石不得不再次重仓加码城更赛道。

目前从王石五人的资源结构及优势来看，本次王石的意图更多是剑指小梅沙文旅这个大项目，江苏和华中等区域或许并非其业务重心所在，假如能参与到小梅沙项目，对于平台的品牌影响力和团队的影响力的建立将是一大重要助力，这比在其他区域不痛不痒谈几个小项目更有价值。

这也是王石要加码的又一大重要原因。在一定程度上，深石城市更新平台，更多是给小梅沙看的。

三是，现年75岁的老王石，精力、时间和资源等皆有局限性，已经等不起，根本不太可能慢慢去搜索其他区域市场和洽谈项目什么的，因为他还要每天早上五点就起床去搞锻炼、照顾田小姐和女儿等，行程排得满满的，如果再四处考察和洽谈，不把老王累死才怪。

时间有限、精力有限，聚焦熟悉空间和项目，才是老王更重要的考量。

也因此需要近距离单点突破，让“深石管理”成为真正可拿得出手的“深石城更”，否则又会流于平庸，跟他以前那三次创业一样，在区域和行业里难有真正的建树。

从行业发展层面来分析，存量时代的风潮已经来临，也是新旧模式转换的当口，传统模式玩不起，越来越难；新风口如果再赶不上，一切就晚了，一旦当城市更新变成红海的时候，那时年纪更大，市场更加不会把老王石当回事了。

难道到八九十岁时还要跟别人讲怎么做好城市更新，估计都没人去驻足停留了。

老王不急吗？何以解忧？加码而已。

另外，从离开万科后，王石可没少折腾，从体育公司深潜到创投等，近十年来已经创业过三次，可都基本缺乏行业影响，使得王石变成了老王。

所以，从王石个人职业生涯尤其是个人创业后的实际需要上看，多年来其他板块闷声煮饺子，只有些许热气，而缺乏亮眼成果；其中只有碳中和生物圈三号项目，9年打磨逐步有成了一点气候，权衡之下，现在抓住碳中和城市更新这根稻草，就成了老王石能否再次成功上岸的依托和载体。

此外，从上述新的城市更新平台的注册和组建情况来审视，把过去的老部下小兄弟都精挑细选召集到一起，也可以看出老王在盐田小梅沙城市更新上似乎要孤注一掷了，紧迫之情态溢于言表。

小兄弟们，也在观望老王到底行不行，假如接下来在小梅沙项目上斩获有限，估计这些人对老王的兴趣就缺缺和萎靡了，届时老王再想去搞点什么其他方面的事情，未来会更加不好使。

反过来思考就是，75岁的老王石在新的创业道路上可能只有最后一次机会了，本次在城市更新赛道和小梅沙项目如果不能得偿所愿让他们看到该有的希望，波哥个人判断，这个新草创的班子很快就会分崩离析，某天晚上三杯酒之后，只能各自互道珍重了。

再者，因为一个现实的问题摆在老王和他们面前，已经75岁的王石，即使怎么去健身和养生，还能干多少年呢？生命的规律不容挑战，商业的发展日新月异，一个不断老去，一个不断变化，犹如南辕北辙，交集不到一块儿。

他的那些徒弟和小兄弟不担心吗？

这一点在股权设计上也有一点“潜伏”，各自占股20%，谁也不做老大，表面上看是有事大家一起商量，然而从退出层面来讲，就是一个随时可以拍屁股走人的设计，未来一旦出问题，就可以及时止损结束，对其他四人的影响有限。另外，现在共推王石担任董事长，把光环和火力集中到老王身上，并非近期业界许多媒体和同行所解读的那样——重新举起老王那已经褪色多年的个人品牌大旗，把老王顶在前面和上面，实际上是在消费和透支王石个人品牌的最后一点价值。

搞成了，你好我好大家好，老王的品牌能梅开二度，未来还可以多吃几年；搞不成，老王品牌的价值就要戛然而止了，其他四人各回各家继续干自己的生意，无伤大雅，甚至还可以将自己的业务触角在深圳再拓展一二。

有一说一，当然，精明的老王对这些小兔崽子心中的这些小九九也肯定是清楚的，可是，在这个体系中，相比较而言，老王更需要他们，而不是他们更需要老王，毕竟，老王手中的所谓碳中和技术和资源，在国内城市更新的大赛道中，并非核心驱动因素，节省点电费虽然有用有价值，但是具体的运营、和资本化退出才是决定一个城市更新项目的命门所在。

这就是老王不得不考虑把他们四人的相关资源嫁接过来的一大核心，例如，一条商业街区和购物广场，没有有效的招商运作资源和能力，即使一年能节省1000万元的电费成本又有什么意义呢？难道是点亮灯去打蚊子和做保洁吗？

最近波哥看了一些文章，不少人把碳中和对资产的赋能作用和对资本估值的价值渲染得有些过度，甚至有个别人提出碳中和改造能巨大影响资本市场的判断和决策，多少有点可笑了。

因此，从这个角度来思考，王石手上的碳中和技术和资源，对存量资产的长期运营来说，最多是锦上添花的助力，在一栋楼等小项目上其权重指标可能比较好看，但放于一个大型项目和区域中，如何快速有效填充商户、如何不断提高坪效等指标、未来如何有效打通Reits最后这个重要关口等，才是决定一个大型项目的生死的七寸所在。

最后，小结一下：

据波哥看商业观察，本次王石携4名旧部架设城市更新新平台，既有新政的强力推动、也有个人在城市更新领域的9年沉淀的牵引，而实际上梳理了其中的弯弯绕绕后，在我们看来，这更像是王石创业路上抓住机会以驱动跃迁的最后的一次聚力拼搏的行为。

时机、人才、资源、区位和项目等，在王石首次放下自我后，此时都达到了一个顶峰，不再讲情怀、不再讲宏大布局和战略、不再讲身份的高低、不再讲道路与梦想，一切都快速回归到城市更新赛道小梅沙等项目具体的可见可感的单纯维度上，毕竟，在当前持续的大低迷趋势下，所有那些暂时升腾于水面上的浪花或飘浮于空中的漂亮泡沫，都将一一被大浪冲走或快速破灭消散无形。

就王石及其他四人做组成的平台结构及其背后各自意图而言，不断老去的王石较之其他四人更紧迫更需要这个平台来给自己的晚年书写出一笔浓墨重彩，这已经不仅仅是商业和财富方面的简单事情了，更像是一次守护体面的攻坚战、和全部余力的最后一击。

艰窘的大时代、低迷的大市场、急速腾笼换鸟的大产业，对王石和每一个人都是一个长期性的大考验，年轻的尚有时间和空间，身形已然干瘪衰老的老王石，留给他的时间和空间真的很有限了，毕竟他想要给自己的事业和声望画上一个相对圆满的句号。

万科已跌入深渊，这对王石个人品牌是一个重要的近距离和跨周期性的伤害，老王石太需要一次有效的成功来再次证明自己，多年摔打后，放眼四望，只有碳中和加持下的存量资产运营找到了一定的感觉，也正是当下和未来最有前景的楼市新战场，此时不争，更待何时？

波哥觉得，老王重新杀回房地产，不只是对过去荣光的一种眷恋，更是对自己70多年人生的一次回望和展望，丰富自己的人生体验，增厚自己人生的价值，或许这才是老王内心中的那股“冲动”的本源动力。

虽然上面从商业角度做了一些外物层面的分析，可是从75岁年纪的老王视角，他应该对外在东西的追求没有那么强烈了，因为他并不差钱，所以商业层面的分析还是有一定的局限性，本次加码城市更新也可以说是一次遵循他内心和精神需要方面的一大举措。

老王，真的不容易，多点理解、宽容和支持吧。

毕竟，75岁的老爷子，再也经不起一次新的滑铁卢或温吞水的持久战了。