【楼评】胖东来“梦之城”样板现象，为何传统地产商学不来？

太原楼评☞| 业内视角

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导读

胖东来的梦之城从设计上没多创新，但它颠覆了甲乙关系，供货商的生态，没有层层转包，没有关系润滑，没有潜规则，只有幸福感传递。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

胖东来现象｜引发反思‍‍‍‍

一个开超市的，干成了行业得仰望的天花板，这现象听起来很荒谬，可它真切发生了。

地产商、总包方、营销方集体破防，胖东来梦之城商综施工现场，渣土车高压冲洗，阴阳角打磨整齐，工业级吸尘器，卷材搭边齐整，捆扎钢筋和覆盖布…

为啥胖东来一出手，行业的天塌了。胖东来没有“创新”，每一道工序都是建筑规范的要求——照章办事。地产商的为啥就做不到？是施工环节没那么重要，还是不善于管理供应商，或者说房地产竞标体系下容不下能做好的施工进度方案？

NO. 1｜胖东来为何搞开发？

2026年胖东来出现了“房东涨租”事件，于东来决定放着盈利的店合约到期后不租了。

胖东来的发展需要持续稳定的的经营场地，就像京东自建物流系统一样，充分的话语权，符合经营理念的场地设施和设计，稳定的成本管理目标。

全国大部分城市的商办市场是超量供应的，但普遍的房租倾向对旺地和可持续经营的商户“攫取”红利。

经营场地的自主权变得尤为重要，胖东来布局城市长期经营的战略下，是选用二十年支付租金，还是二十年分摊投资经营成本，显然胖东来选择了后者。

其次，综合运营的需要，办公，商场、街区、酒店的完整产业体系，这个类似于“万达”综合体的模样，是从下往上的经营者对项目开发规划的更强落地生根。

房地产的核心价值：对空间的使用。

胖东来本可以选择符合自己经营目标的物理空间，可以实现宏大的整体经营目标下，自己开发绝不是最优选择。

第三个，胖东来大量的资金沉淀，只有房地产是“消化”资金的最佳配置，记得孙宏斌曾经说过：房地产是个资金无底洞，再多的资金也能快速消耗掉。

NO. 2｜胖东来要搞成什么？

于东来是个有“理想”“情怀”的实业家。

幸福感是他希望实现的社会化目标，承载这种老板、员工、消费者都有幸福美好生活的容器，构造一种新的关系状态。

环境好，货品好，房租成本少，营业额度高，员工假期福利好，消费群体体验好，你好我好大家好的正循环。

其次除了商超外，希望融入生活、教育、文化、艺术、酒店多重空间和载体，潜在贯通文旅的任督二脉。

未来覆盖的领域，商场、酒店、餐饮，地产、文娱等都会引发一场新的价值观和经营理念的碰撞

此外，于东来也在解构老板和员工、甲方和乙方的传统关系，企业家应该怎么经营企业，也会叠加教育的融合。

印象中胖东来希望员工是“毕业”制，这种胖东来精神文化的传播，可能远高于经营好企业的目标。

胖东来对梦之城，拿地开发，自行经营，租金和回报率追求不会太强，而是符合胖东来价值观的商户、合作商有了更好的载体，不再是劣币逐良币，为品质激励买单有了更好的“护城河”。

NO.3｜胖东来为何学不来？

房地产是金融市场影响的“关联”产物，预售制下赶周期是从娘胎里带来的病根。

虽然恒大、富力、万科爆雷后国央企崛起，而国央企在地产开发板块最强的优势往往是——融资能力强。

第一道坎——自有资金比例能否覆盖？

中国太多房企在单盘经营中，有打肿了充胖子的现象，前期拿地基本消耗了房企大部分的现金流。

如一个10亿元投资的项目，拿地3个亿的门槛靠纯自有资金迈过去的就很牛逼了，到施工投资的4个亿的门槛再成功迈过去更是寥寥无几。

在太原楼市中：东泰算是一个先例。

第二道坎——供应商能否公平对待关系？

房地产行业一直有甲方爸爸称谓，作为贯穿项目开发的核心管理——开发商研究出很多招采方法和资金筹措模式。

这些二三十年经营沉淀的“糟粕”，已经成为房企在资金并不充裕的情况下，向四面八方的合作商筹措经费，甚至合作入库先要表达“诚意”。

在恒大拖欠数十个供应商破产，引发多米诺骨牌效应后有了很大改善，仍属于普遍存在的现状。

其次，施工转包现象在房企开发中长期存在，每一转就有一两成的“过手费”，几经转手最后施工方无法高薪养廉，只能层层剥削，控降成本，施工品质和施工基层的工人素质也就无法保证。

楼评君在参加项目评审和成本优化的会务中，设计院一定要留出工艺“折扣”空间，并不是美好的设计目标无法达成，而是规划和施工过程中，始终存在信任“裂缝”。

第三道坎——能否做到老板垂直管理？

房企是“人才辈出”的行业，尤其是大型房企，甄选启用的城市总，区域总都是独当一面的“诸侯”枭雄。

诸如万某，绿某地产涉及高层职业经理人，大股东不介入日常经营，高管在立项、融资、定标、收并购领域有很大决策权，尤其在其擅长的领域以权谋私，截流收益，利益输送的滋生。

楼评君记得在任职城市总的“第一课”，集团就是给普及职务经济案的科普，要以身作则接受长期审计监督。

管理半径越短，项目数量越低，于东来创始人直接管控的可参考性越强。

而传统的房企基本起底十余年，何方势力控制不同领域，无法有效集权，也就无法顺畅绝对的执行。

第四道坎——预算浮动谁来定夺？

胖东来在梦之城沿用明朝工部的材管理传统，每一个工序都有专属二维码，做到谁干的，谁验收全程可查。

此外，钢筋，水泥在基建中，存在波动和工艺更新的情况，预算制度下担责和决策权的行使，规则制度的便宜程度又该如何界定？

NO. 4｜胖东来的意义推动

房地产行业是有未来的，时代的需求变迁，空间的依赖始终存在，做“更好的”产品是时代赋予的使命。

胖东来现象倒逼地产行业上下游提升，无论是开发商的资金实力，还是施工方的工艺，以及营销商的新媒体思维。

目前胖东来现象感受到的主要是施工环节。满足三个条件是房企有条件参考学习实现的：

一：给足资金和时间的预算和支持。

二：给予供应商公平的竞争和尊重。

三：自身管理团队的自律机制足够健全。

材料采购，工地管理，施工总包，每一个环节交替做好，胖东来式的工地管理不应该是少数现状的存在。

未来，胖东来会带来更多领域的“冲击”，这一切源于文化底色驱动，一个正向，公开，透明的氛围，使得无论在任何领域都是殊途同归。

胖东来另一个角度“善待员工、顾客”的价值体系，其实很多企业主都有类似的价值观，可走着走着常常又成了帝王平衡权术，初心摇摆，享受邹忌的私、畏、欲有求的“美”中沉沦。

胖东来现象的出现，希望不仅仅是事情本身引发的行业关注，更多的是人与人之间的关系和信赖，幸福感是存在传递的价值，潘东来“毕业生”更多是在引发中国在商务合作中新秩序的变革。

胖东来现象像一条“鲶鱼”在旧秩序中，它催生和供应商之间信任优先，分配透明，多方共赢的商业范式，才是对社会最为积极深刻的意义，希望这种价值观如星星之火。

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