高盛预警：人民币被低估20-25%！中国房产或将迎来全球资本围猎

文I载酒
编辑I载酒

十月的这半个月，金融圈发生了几件看上去并不相干的事。

10月8日，央行罕见地发布了一份《关于人民币汇率的政策立场》，用七个方面，逐条回应了外界关于汇率制度、贸易竞争力、全球失衡的质疑。

10月12日，在岸、离岸人民币双双升破6.70，创下近四年新高。

10月19日，国家统计局公布9月70城房价：一线城市二手住宅环比上涨0.2%，涨幅比上月还扩大了0.1个百分点。

而就在此前，高盛全球外汇、利率及新兴市场策略研究主管崔维迪（Kamakshya Trivedi）接受彭博采访时，扔出了一句分量很重的话——

“人民币被低估了约20%到25%，而且这个估计，还算是保守的。”

把这几件事摆到同一张桌子上，一条线索就浮出来了：汇率、房价、外资，正在同一个时间窗口里被重新定价。

一、“低估20%”，这句话的分量在哪里

崔维迪站的是一个很大的场子。

全球外汇市场每天成交9.5万亿美元。在这样一个巨量的市场里，他说，人民币走强是“当前最被低估的情境之一”。

20%到25%，是他给出的保守区间。

他还补了一句更重的：如果把中国的经常账户和整体对外收支状况都算进去，人民币被低估的程度“会大得多”。

高盛的预测路径是这样的：未来12个月，人民币兑美元从6.69升到6.40；而按照这家投行的公允价值指标，人民币甚至有可能摸到6附近。

6这个数字，上一次出现是2014年初。那一年，大量热钱正涌向中国。

更有意思的是他的语气。崔维迪说：“每次我们上调人民币预测，市场共识和远期市场都还没跟上，这让我很意外。”

说白了，就是我们已经跑在前面了，市场还在原地系鞋带。

二、8055亿美元顺差，和一份“不设目标”的文件

高盛敢把话说这么满，底气在账本上。

今年1到8月，中国贸易顺差8055亿美元。

同期，人民币中间价累计升值2921个基点，在岸、离岸人民币对美元分别升值4.13%和3.89%。10月13日，中间价报6.7298，是2023年2月以来的最强位置；CFETS人民币汇率指数报103.61，处于逾四年高位。

这里有个反常的地方，值得多说一句。

正常情况下，美元走强，非美货币就得趴下。今年美元指数年内涨了近4%，人民币对美元却还在升值。这种“双强”格局，2015年汇改之后只在2021年出现过。

而10月8日那份文件，把话说得很直白：坚持让市场在汇率形成中起决定性作用；不预设汇率目标水平，不干预汇率长期趋势；中国没有必要、也无意通过汇率贬值获取贸易竞争优势。

市场读出的意思是：这是一次“放手”的表态。

当然，机构之间并非铁板一块。摩根士丹利把年底目标放在6.75，汇丰6.65，德意志银行6.55，并预计2027年底进一步走强到6.30。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强的提醒也很实在：人民币大幅升值会阻碍通缩出清、压缩企业利润率、放缓工薪增速。

升值是好事，但升得太快，是会疼的。

三、汇率一动，中国资产就要重新标价

高盛算过一个很有意思的数：人民币兑美元每升值1%，在其他条件不变的情况下，A股整体回报大约上行3%。

这个逻辑不玄。外资买人民币资产，能赚两道钱：一道是资产本身涨的，一道是汇率升的。

数据也在印证。外资持有境内股票的规模，从2024年8月的2.48万亿元，涨到今年6月的4.66万亿元，接近翻倍。

今年还出现了一个罕见的组合：股、债、汇三者同步走强。上一次出现，还是2021年。

链条很朴素：汇率走强，外资增配人民币资产，资产价格上涨，汇率进一步走强。

只不过，这条链子的另一头，站着出口企业。美元收入换回人民币会缩水，纺织、家具这类议价能力偏弱的中低端制造，感受最直接。

这就是汇率的两面性：它从来不是只对一类人有利。

四、真正的“围猎”，发生在整栋写字楼里

很多人一听“外资抄底中国房产”，脑子里浮现的是售楼处里排队刷卡。

想错了。外资这一轮的主战场，是整栋写字楼、整座购物中心、整片物流园。

高力国际的统计是：今年上半年，内地商业不动产大宗交易约1212亿元，其中外资参与的成交额同比暴涨八成以上，已披露的外资收购项目总额突破283亿元。

城市层面也在回暖。北京上半年大宗物业成交257亿元，同比增长50%，创2022年以来同期最高；上海上半年写字楼成交134.9亿元，占全市大宗成交额的58.4%；广州上半年成交15宗、合计68.3亿元。

单笔交易的分量，更能说明问题。

拼多多以超过33亿元整栋买下上海陆家嘴星展银行大厦，单价约7.17万元/平方米，是上半年上海大宗市场金额最高的一笔；凯德联手险资收购上海尚浦中心，交易估值76亿元。

外资的动作同样密集：黑石加码上海、苏州的物流园；加拿大养老基金扫货长三角、珠三角的购物中心；新加坡政府投资公司则联合头部机构设立了几十亿元的区域基金。

为什么是这些资产？因为账算得清。

第一太平戴维斯二季度的一份对比很说明问题：香港中环写字楼的资本化率是2.03%，东京2.6%，上海5.25%。

同样一笔钱，放在上海核心区，能收到5%出头的租金回报；放在东京只有2.6%；放在香港中环只有2%。

物流园的逻辑更直接：租约一签十年起步，租金按固定比例逐年递增，租给电商、冷链、高端制造。买入价对应的租金回报，减去海外发债的融资成本，中间就是利差。

至于为什么绕开住宅？流动性、产权清晰度、进出便利度，都不匹配机构的钱。

五、住宅端：一线连涨七个月，顶豪的境外买家到了43%

大宗市场是机构的事，住宅市场才是普通人关心的。

9月的70城数据，信号已经比较明确了。

一线城市新建商品住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月持平，其中上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%；一线二手住宅环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。

更关键的是连续性。一线城市新房和二手房价环比，已经连续7个月上涨或持平。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断是，核心城市的价格韧性，正从“止跌”向“企稳”过渡。

库存端也在改善。9月末，全国商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%；北京主要中介机构的挂牌房源较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19%。

挂牌量降、成交保持活跃，意味着存量房源的供求关系在改善。

外资在住宅端的存在感，集中在一个很小的圈层。有机构统计，国内顶级豪宅的境外买家比例，已经从20%跃升到43%。

高盛的判断是：上海和深圳有望在年底或2026年下半年触底，2025年底至2028年底两地房价累计上涨约15%，并领先其他一线及二线城市6到24个月企稳。

注意，15%是三年累计，不是一年，更不是普涨。

六、高盛没说出口的那半句话：这是“结构性”围猎

所有看多中国楼市的研报，都藏着半句话。高盛的这份也不例外。

据媒体援引其研报，包括广州在内的15个核心城市将引领楼市复苏，这些城市贡献了全国超过40%的商品住宅成交额。

有券商拆解这份报告时算过一笔更细的账：所谓复苏红利，大致只覆盖20%的人口、30%的GDP、43%的新房成交。

剩下八成的区域，还在去库存。多数三四线城市的去化周期超过36个月。

同一座城市内部，分化同样残酷。以广州珠江新城为例，过去一年能站稳10万元/平方米以上的二手小区，只占8.4%；能守住20万元/平方米“顶豪线”的，占比只有0.28%。

这就是“围猎”这个词的真相：猎手从来不会漫山遍野地跑，他们只在有水源的地方蹲守。

七、硬币的另一面：有人进场，也有人离场

如果把外资看成一个整体，很容易得出错误结论。因为同一时间，也有人在往外走。

市场消息称，凯德集团已经解散其在中国的特殊机遇团队——2023年高调启动的11亿新元中国特殊机会计划，三年后终止；并有规划要把中国资产占其总管理规模的比例，从27%下调到10%至20%。

KKR被曝正在折价出售北京、上海的多处商业地产；AEW也在同步出售北京泓晟国际中心、京印国际中心以及上海浦发大厦等写字楼资产。

一边是黑石、太盟在加仓，一边是凯德、KKR在撤退。这不矛盾：它们买的是现金流和退出路径，不是“房价必涨”的信仰。能算过账的留下，算不过的离开。

房企端的出清也没停。7月13日，远洋控股公告到期未偿付借款169.3亿元，同日绿地控股公告逾期债务288.71亿元，合计458亿元。

评级机构的态度也在变。据报道，穆迪、标普把中国房地产行业的展望从负面调整为稳定——注意，是“稳定”，不是“正面”。

八、普通人看这三条线，该抓住什么

写到这儿，该落到具体的人身上了。

第一，汇率是慢变量。高盛说的是“渐进、持续”，不是一周到位。6.40是12个月的目标，不是明天的价格。把长期趋势当成短期机会，是最容易亏钱的方式。

第二，外资买的是资产，不是房子。他们买写字楼、物流园、购物中心，赚的是租金和利差。这跟你家小区那套两居室，根本不在同一个市场里。

第三，分化是主线。20%的城市、43%的成交、0.28%的顶豪——这些数字，比“房价要涨”四个字诚实得多。

第四，别用“外资抄底”给自己加杠杆。重点50城的租金回报率，2026年3月是2.26%，已经高于1年期定存的1.1%；但购房综合资金成本还在2.4%到2.7%之间。租金还没真正跑赢资金成本，“以租养贷”在多数城市依然算不过来。

第五，底色没变。“房住不炒”这四个字，从来没有从政策文件里消失。

人民币被低估多少，是投行的模型算出来的；房子值多少钱，是千万个家庭用三十年收入投票投出来的。

这两件事，在2026年的秋天撞在了一起，于是有了“全球资本围猎中国房产”这个说法。

但“围猎”这个词，听着热闹，其实很冷静——资本只去它算得清账的地方。

对普通人来说，真正该记住的不是20%还是25%，而是另一句话：当钱开始重新选择地方的时候，你手里的资产，站在哪一边？

（本文数据来自国家统计局、中国人民银行、高力国际、第一太平戴维斯及公开市场报道，仅作信息交流，不构成任何投资建议。）