戴德梁行：三季度南京写字楼市场仍处于供需调整期，零售物业市场国内外品牌加速布局

南京，2026年10月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2026年第三季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场仍处于供需调整期，租金延续下行态势

据南京市统计局，2026年上半年全市GDP和第三产业分别同比增长5.3%和6.3%。南京服务业结构深层优化、动能持续转换、质效稳步提升。随着第三产业的不断发展，南京写字楼的市场需求在中长期内将持续得到支撑。三季度，位于河西板块的阿里中心二期T3栋落成入市，为市场带来58,000平方米的新增供应。因此，南京甲级写字楼市场总存量环比增长1.6%至3,383,310平方米。

2026年，南京发布《关于加快培育新质生产力推动高质量发展的若干政策（2026年版）》，重点围绕“1026”先进制造业集群和“334”现代服务业体系精准招商，为南京写字楼市场租赁需求提供了长期支撑。本季度，南京甲级写字楼市场租赁需求驱动力主要来源于金融及保险、TMT、专业服务、联合办公、零售贸易、大健康和教育等行业。

南京甲级写字楼市场租赁成交

数据来源: 戴德梁行研究部

为应对市场持续释放的新增供应，租约临近到期的写字楼业主大概率将提前启动续租与新租协商，通过加码租赁优惠、装免期、灵活条款等方式去化空置空间。对租户而言，这一市场窗口将带来机遇，使其有机会入驻更高标准的写字楼，同时从业主方争取到更优惠的商务条件，以及更优质的设施和服务。2026年第三季度，全市及重点板块租金同比、环比延续下行态势，但环比降幅均有所收窄。截至季末，南京甲级写字楼平均租金报价继前两季度下跌后继续下跌0.9%，至人民币82.9元每月每平方米。

‌‌展望未来，金融城三期西区和阿里中心二期计划于四季度入市，合计甲级写字楼面积约38.2万平方米。鉴于大量的新增供应集中入市，将加剧南京甲级写字楼市场供大于求现状。

南京零售商业市场首发经济蓬勃发展，国内外品牌加速布局

上半年，南京零售市场升级类商品销售增长势头良好。限额以上单位能效等级为1级和2级的家电类、通讯器材类、化妆品类商品零售额分别增长20.4%、13.5%、31.0%。2026年第三季度，华贸中心、仙林德基艺术奥莱、南京光环花园城和悠湖湾购物公园竣工开业。因此，南京中高端购物中心市场总存量达到837.5万平方米，环比增长5.4%。

7月，2026首发经济发展大会在南京启幕，5年间南京累计引进品牌首店超1700家，汇聚95%以上国际一线品牌；今年上半年，南京新增高能级首店139家，落地首发首秀活动78场，在长三角城市中位居前列。三季度，国际与国内品牌积极扩张或开设其旗舰店，强化品牌形象。南京零售物业市场租赁需求将保持活跃。全市整体空置率录得9.9%，净吸纳量录得200,254平方米。

南京优质零售物业市场新增供应，净吸纳量和空置率

数据来源: 戴德梁行研究部

2026年秦淮金秋消费季已经启动，主题是“首聚秦淮·悦购金秋”，‌从9月10日持续到10月10日，覆盖中秋和国庆假期。‌活动联动新街口、老城南两大商圈，统筹近20家重点商业体，推出10余场主题活动、120余场促销活动，打造以“首发经济”为核心引擎，覆盖全域、贯穿全月、联动多商圈的消费盛宴。

截至季末，南京中高端购物中心首层平均租金报价环比下跌2.7%至人民币506.6元每月每平方米。由于市场分化加剧，购物中心的运营能力成为核心分水岭。核心区域的成熟购物中心持续翻新，并且引入旗舰店与首店，客流量和经营业绩保持良好。而非核心区域定位不明确的购物中心则面临更多挑战。

四季度，南京中高端购物中心市场还将迎来6个新项目入市。受新增供应的影响，市场竞争将进一步加剧。南京优质零售物业市场的租金水平或将承压。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，当前南京写字楼市场正处于深度调整与提质升级的关键阶段。对企业而言，租金单价已不再是选址决策的唯一指标，产业生态匹配度、政策兑现确定性、空间硬件适配性、通勤招聘半径，才是决定长期成本的关键变量‌。对业主而言，绿色建筑、智能化设施、产业生态运营正成为差异化竞争关键。南京零售市场正从增量扩张转向体验竞争。首发经济已突破“开店”的单一维度，延伸至首演、首展、首秀、新品首发等多元场景，构建起全链路、全场景的首发生态。商场则依托场景与内容创新，通过在地文化、艺术展览、首店首发矩阵、场景升级、夜间消费及数字化社群等方式，拉长顾客停留时间，提升复访率。

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2025年公司全球营业收入达103亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。