最近万科还真挺微妙的

这几年，地产人谈起万科，心情多少都有些复杂

很长一段时间里，万科都是房地产行业绕不开的名字

不仅规模大、影响力大，在产品和管理上，也确实给行业留下了很多值得研究的东西

二十多年前，万科一句“明天我们将住在哪里”，直接就把居住问题放到行业讨论的中心

它的产品线模式和标准化管理，更是直接影响了那个时代房地产企业的管理体系

万科刊登在《文汇报》上的一则经典万科之问

研究万科，几乎是所有地产人的必修课

但这些年，万科身上的光环已经褪去了不少

融资环境变化、销售回款承压、债务偿付等压力接踵而来

让曾经的优绩生，一夜之间跌落神坛

经营压力之外，市场本身也在发生变化

过去支撑万科快速发展的标准化模式，以及围绕刚需客群形成的产品思路

如今都需要重新面对市场需求的变化

万科，已经很难再像过去那样，仅凭规模和过往成绩获得认可

但抛开眼下的经营压力，万科还有什么值得我们重新研究？

最近看了下万科的一些产品设计，我倒觉得，其中仍然有些地方挺有意思

万科的文章推送

当然，这并不是说它已经找到了新的答案，也不是说它已经解决了眼下的问题

而是祛魅后的万科变得更加微妙了

一面是旧的困境无法改变，一面是新的研发仍在发力

它的前路究竟指向何方，我们仍未可知

但它对于人的理解，确实值得我们参考一下

01

用生活习惯重新组织室内场景

最出乎我意料的创新，就是万科对户型的重构

它没被固定的房间格局所限制，而是选择对生活方式进行拆解

直接用六个模块岛串联起了全屋，重新解构了一套122平方米传统三室两厅的空间功能

分别对应烹饪、休闲、亲近自然、兴趣、休息、收纳六种生活需求

它其实没有新增功能或者空间，而是尝试从人的生活习惯出发，重新组织了空间的动线

传统的厨房动线思路，考虑最多的是洗、切、炒的操作动线

好一点的项目，再做个中西厨分离

但万科在这套方案里，通过L型岛台

把中厨、西厨、轻食以及家庭交流结合到了一起

甚至还专门考虑了宠物饮食区

背后对应的是饮食习惯上的变化

有人依然讲究炒菜的锅气，也有人更习惯简单料理，一人食和养宠需求也开始进入厨房设计

在客厅模块中，通过旋转收纳柜与折叠桌

让空间在观影、品茶和办公之间切换

客厅不再只是围绕沙发和电视布置的固定场景，而是可以根据一天中不同的生活状态灵活使用

还有阳台的兴趣承载思路

过去阳台最大的功能就是晾晒

后来改善型住宅开始强调大阳台，把它作为客厅的延伸

万科这套方案进一步把立体种植、迷你水吧和阳光书房组合进来

并通过升降窗调整空间的开放状态

阳台开始成为一个能够容纳多种志趣与爱好的地方

万科定制装修的阳台效果图，图源：万晟产品智库

尤其特别的是，它增加了一个X空间模块，专门回应游戏等兴趣需求

约3平方米的独立空间配备灯光、收纳和隔音设计，让个人爱好不必完全挤占客厅或卧室

万科定制装修的X空间效果图，图源：万晟产品智库

这也反映出，住宅需要容纳的不只是家庭共同生活，还有每个人相对独立的精神空间

主卧部分则将实用与惬意两种感受，结合在一个空间内

通过隐藏推拉门、旋转门等设计，实现空间分隔与功能复用

从而重新组织睡眠、更衣、梳妆与卫浴之间的关系

玄关模块则利用组合柜收纳鞋物、行李箱、运动器材和宠物用品，回应不同兴趣和生活习惯带来的收纳需求

万科定制装修玄关收纳设计

这六个模块放在一起看，能发现一个变化

当代人的居住需求越来越难用标准的房间名称来概括

同样是三室两厅，有人需要游戏空间，有人希望在家种花，也有人更在意烹饪、收纳或个人休息的体验

因此，这套设计值得看的地方

是它尝试在相对固定的面积和户型基础上，通过功能重组与模块组合，为不同的生活偏好提供选择

当然，空间和成本都有边界，并非所有需求都能同时满足

但传统三室两厅也不必只有一种标准答案，户型可以有固定的基础，生活却可以有不同的组合方式

02

车库设计，也要考虑人的真实使用

除了户型的创新外，它对车库的理解也有一定的特别之处

它关注的，反而是那些每天归家途中容易被忽略的细节

停车是否方便、下车会不会碰到车门、第一次来访能不能找到方向，这些问题看似不起眼，却会反复影响居住体验

万科在车库设计中的一些细节，就是从这些具体的使用场景出发

比如，从驾车驶入车库这一场景中

车库不只是彰显品牌豪华属性的地方，灯光的运用也不只是为了表现出富丽堂皇

而是需要考虑明暗变化对驾驶视线的影响

坡道也是如此，每个坡度都需要控制在合理范围内，地坪同样需要兼顾防滑与降噪

东莞臻湾汇车库坡道灯光，图源：万晟产品智库

再比如，停车这一场景中

标识系统的大字号和高对比度影响远距离辨识，同样需要技术验证

地库标识用户往往难以看清，每一块决定方向的标识都尤其重要

上生·新所地库标识，图源：万晟产品智库

万科在改善型项目内更会将车位宽度做到2.5米甚至2.6米

多出的十几厘米，不只是数字上的变化，更关系到车门能不能充分打开，老人和孩子上下车是否方便

为了停车安全，它还将消火栓箱与结构柱整合，减少箱体凸出带来的剐蹭风险

宁波观澜映象的消防栓设计，图源：万晟产品智库

也会提前预埋充电桩管线，避免业主后期安装时出现明管外露

这些做法的共同点是，把入住后可能遇到的问题，提前放进设计阶段考虑

还有一类细节，解决的是人呆在车库空间的情绪感受

光厅是承载归家仪式感、让用户感受到温馨归家体验的重要位置

从顶部的管线排布到空间净高的细节设计，都不可少

管线过于杂乱会影响视觉感受，净高不足则容易带来压迫感

提前协调不同专业，尽量减少管线对空间的干扰，才能兼顾设备功能与实际使用

南京朗拾雨核光厅实景图

当然，这些做法本身并不都是什么新技术

但万科的设计至少能看到，设计的出发点正在发生变化

不只考虑空间交付出来是什么样，也开始追问客户每天怎么用、哪里不方便、哪些问题可以提前解决

这其实也对应着房地产行业的一种变化

当过去成熟的标准化产品越来越难以覆盖所有人的需求

产品设计就需要更细地回到具体的客户和使用场景

03

用人的感受设计社区空间结构

讲完了住宅的内部空间，我们再来看看万科是如何做社区的

我们过去太习惯研究空间应该配置什么

却很少研究人在这里究竟会做什么

社区商业面对的主要是周边居民，消费需求相对日常，使用频次也与居民生活的便利程度密切相关

因此，除了考虑业态和配套是否齐全

还需要考虑空间是否方便使用，以及居民在这里除了消费，还能产生什么新的生活场景

万科将这类社区商业的体验概括为五感

临近感、氛围感、松弛感、社交感和归属感

具体来看，主要是把商业、景观和公共空间结合起来，尝试让社区商业承载更多日常活动

首先是社区的临近感和归属感

在社区景观的设计中，林下空间、光影、水景和花境，都是比较常见的设计元素

但这些元素如何组织，决定了空间最终是以观赏为主，还是也能满足居民停留、休息等实际需求

而万科将这些场景都结合在了一起

让居民在日常散步、陪伴孩子的过程中

也有可以坐下来休息的地方，让景观空间能够进入到居民的日常生活里

西安东望上瑞项目效果图，图源：经典人居

其次是自然与商业之间的关系

传统商业空间往往更关注店铺展示和通行效率，而社区商业还需要兼顾居民日常停留的需求

而万科的解法是采用柔和淡雅的硬景色调，搭配相对统一的植物造景，以及草地、景石等自然元素

减轻商业空间的生硬感，让自然与商业场景形成联系

松弛感和氛围感自然就能够潜移默化地产生

而社区商业除了满足购物、餐饮等基本需求，也可以为居民提供一些日常交往的场所

通过不同的商业业态与公共空间组合

居民的活动不一定止于完成消费，也可能延伸到散步、休息，或与邻居碰面聊天

时间一长，咖啡店的老板认识了熟客，带孩子的家长开始彼此熟悉，运动爱好者也慢慢形成自己的社群

原本只是一个商业空间，逐渐就有了邻里社交关系

西安东望上瑞项目效果图，图源：经典人居

当然，社区居民的生活习惯也因人而异

有人需要与邻里交流，有人更希望在下班后安静地走一走

所以，公共空间除了提供社交场景，也需要给居民留出自由使用的余地

万科就为此在社区内做出了一套完整的动线

从城市街区到入户的五重空间，图源：经典人居

从这个角度看，万科打造的五感社区并不是五种彼此独立的设计

而是对社区空间使用体验的不同概括

主要是从居民使用社区的日常场景出发

以适应居民不同的生活需求为主要的考量，重构商业、景观与公共空间之间的关系

这类的设计理念如今越来越多运用在社区项目中

但万科总结的这五感确实给了我们一个不错的思路：

居民在社区中每天获取的日常感受，或许也可以成为一个项目的亮点所在

04

以人为核心的客户视角

从户型对不同生活方式的适配，到车库里那些容易被忽略的细节，再到社区里的日常活动

万科这些年的产品思路，也开始从客户视角出发，重新审视空间应该怎么设计

从中我们至少能看到三个比较明显的变化

• 从满足居住功能，到研究生活如何发生

户型不只是安排好几个房间，车库也不只是满足停车需求，社区更不只是配齐商业和景观

看起来都是空间需求，但背后的生活动机可能完全不同

背后都在追问同一个问题

客户每天怎么使用这些空间，还有哪些不方便的地方可以提前解决

只有把生活研究透了，产品设计才有可能真正精准

• 从客户标签，走向具体的人

过去，房企习惯通过年龄、家庭结构、购买力等维度划分客群

这些信息仍然有用，但还不足以回答所有产品问题

即便同样是三口之家，有人需要独立的兴趣空间，有人重视烹饪，有人更在意社区里的邻里交流

客户不再只是一组标签，而是有不同习惯、偏好和情绪的具体的人

产品设计需要进一步理解这些差异，再决定空间应该如何安排

• 从复制成熟产品，到做好每一个项目

标准化没有过时，但它更应该成为基础，而不是答案

不同的土地、城市环境和客群需求，需要不同的产品判断

真正需要复制的，不一定是同一套户型或景观方案

而是企业研究客户、理解土地、解决实际问题的能力

这其实和过去万科给行业留下的印象，很不同

很长一段时间里，万科最值得研究的能力之一，就是标准化

把成熟的产品经验沉淀下来，再通过产品线和标准化体系复制到不同城市

既提高了开发效率，也让产品品质有了相对稳定的保障

但今天，标准化依然重要，却已经很难单独成为竞争优势

标准化可以保证产品不出明显短板，却不一定能让一个项目脱颖而出

当越来越多房企都能提供不错的户型、园林和精装

真正拉开差距的，就不只是有没有这些配置

而是这些产品到底适不适合眼前这块土地、这群客户

这正是万科褪去光环后，我们真正值得研究的地方

明天，我们到底需要什么样的房子？

以上为正文，来自贰柒

这是真叫卢俊公众号的第6741篇原创文章