正视房地产乃经济之“本”的事实

股市在疯狂下跌，无论是A股还是美股。

你可以把股市的波动——尤其是AI行业的波动——理解为缩微版的房地产市场波动。当这样去对齐的时候，你就会明白，房地产是一个对绝大多数人“多么好”的资产。但当我这样去对齐的时候，就一定会有自以为懂行的反驳出现，他们会认为房地产应该定义为一个“民生”行业——类同于水电铁路那样的公用事业，而不应该是一个和股市对齐的简单由价高者得决定的“商品”。

其实不重要，讲两个常识：1）没有任何一个大型经济体能够通过把房地产定义为民生行业，进而解决全民的长期住房问题；2）无论你把它定义成什么，商品属性还是公用品属性，都要正视：对任何一个大型经济体来说，房地产市场都是整体经济的“稳定器”。对于中国经济，容我不客气的说，房地产才是国民经济的“国本”，科技其实……不是。

我认为这两年的股市走势，恰恰从反面说明了这一点。

截至今日，上证指数已经跌到了去年10月的价位。今日收盘3690.48点，盘中下探到3574.27点。

基本上可以说，2024.9.24行情已经宣告基本玩完。2年时间，兜兜转转，差不多又回到了原点。也即是说，当初人们寄予厚望的股市的财富效应并没有兑现。而且，以我的经验，大部分散户这2年累积下来应该是亏钱的，尤其是把钱投入到AI领域的散户，基本上会验证我说的“牛市多亏钱”结果，散户不具备这样的能力。

我今天说，这并不是“牛市”，会不会有更多人认同我？2年前在9.24行情引发很大争论时，我也是这么“谨慎”的表达的，我用脚投票没有参与，我当时援引了日本股市的走势——日经225指数在1990-2010这二十年的时间里，有过多次反弹，甚至有的反弹持续3-4年——试图说明这一点。

当然，这能说明当初9.24的政策思路是错的？

不是，政策思路一定是对的，我双手双脚的赞成。大力提倡“股东至上”文化，提高上市公司的财务透明度，激励上市公司持续增加股东回报，这是再正确不过的事，也是中国所缺的。

但是，思路是对的，这不意味着你一定能够得到好的结果。没有得到好的结果，原因是什么？

根本上是上市公司的基本面出了问题。对，就是这一点，上市公司的盈利能力出了大问题，这是决定股市到底能否长期走牛还是只是昙花一现的根本力量。

我大概用AI做了这样一个表格，数据不一定非常准确，但大体上应该成立。A股上市公司的业绩增长，只能说是差强人意，和美股事实上是不在一个重量级的。标普500成分股加上今年第三季度的业绩实现，已经连续3个季度实现增速超过25%、8个季度增速高达两位数。所以，我也一再说，我们实在是没有必要去和美股比较，完全不在一个量级。

结合我密切关注的公司业绩，为我们展示了一个什么图景呢？

地产不要说了。

家电巨头，格力电器曾是我常年爱股，三季报营收、EPS双双负增长。家电我们都明白，属于地产下游产业链，今年的业绩部分展现的应该是2024年房地产的交付量情况。如果家电巨头们不能够快速走出国门，靠着国内房地产，这个增量势必是要持续下沉的。这不需要专业就能明白。

三大运营商，中移动、中国电信三季报营收、EPS双双负增长。中移动是我所钟爱的极稳定的高息股——目前股息率达4.7%，但是令我惊讶的是一个数字对比：中移动的ARPU（每用户平均收入) 从2023年的49.3元降到了2026年年中的45.1元，降幅8.5%，逆转了2020-2023年以来的增长势头。券商分析为增值税调整所致，但这只是个会计手段，解释不了2023年以来的持续下降，结合体感，我认为“消费降级”的部分被低估了，许多人关停了手机号、降低了套餐费……看起来每个人身边都有这样的案例，在2-3年前，可能这些费用少有人在乎。这本身就是很大的问题，在什么情况下，一个家庭才会在乎去尽量的节约那一点儿手机话费呢？

在股市里，这样的不增长企业，它常常被指向“价值陷阱”，你图它高息，但是它业绩难以再增长了，结果你每年可以拿到5%左右的高股息，但是你的资产在贬损。这不是正确的价值投资理解，招商银行在这方面是“更坏”的说明，茅台也是这方面的又一例证。我在先前的文章里说过，我大约是1600多块卖掉的茅台，当时的理由就是它的护城河依然很好但我不再相信它还可以有增长。在今年年初，茅台进行了产品线改革，市场一片欢腾，有茅台坚定捍卫者也写了长文认为大众根本不懂茅台……我认为茅台的改革方向很对，让业务模式更简单，但这无法逆转局势。这2年来，冲着茅台股“便宜了”而冲进去的散户应该说没赚到一毛钱，“闪电五连鞭”要实现了。

列举这些我常年关注、相对熟悉的巨头，意在说明：为什么9.24行情难以成长为持续性的“大牛市”。也想进而说明，任何一个市场，靠政策只能是图一时鸡血刺激，最终要靠基本面。所以，作为散户，正确的姿势不是去终日翘首以盼又会有什么大级别的政策出台，而应该是沉下心来看企业的增长曲线还在不在。彼得林奇的街头法则，要比庙堂上的宏大叙事管用。

如果继续推进说，为什么会有这么大的消费降级。我会非常简单粗暴的将之归因于：房地产崩P。对，没有别的因素，就是这样一个简单的逻辑。房地产价格持续上涨会挤压和抑制居民的其它消费吗？过去20年的大周期数据，不支持这一点，反而是相反，房价上涨，（依据财富决定消费论）居民家庭的消费实力反而更强了。但是房价暴跌甚至持续性崩P，会非常沉重的打击任何一个居民家庭的消费意愿。

因为，房地产才是中国经济的根本，这是事实。你可以不喜欢，但要面对它是一个残酷的事实。

做个简单对比就好理解：

中国的住宅房地产在高峰期时，存量价值超过400万亿，如今真实价值大约在300万亿，蒸发了1/3。A股目前总市值大约120万亿人民币。即是说，即便是下跌之后，中国住宅房地产的体量，依然是3倍于股市的体量。

相比之下，美股总市值大约是70万亿美元，住宅存量总价值大约是50万亿美元。即是说，中美对比，两者的住宅价值相当，但是美股的规模更大，两者都是经济之“国本”（注意：房地产之于美国，一样是支柱，没有任何一个大型经济体会容忍房地产长期崩P，日本那是玩儿砸了）。

真正让房地产在中国变得极端重要在于：中国的家庭资产绝大部分都配置在房地产里。依据高盛10月研报，在高峰期中国家庭总资产中房产占据67%（这个估量其实显著低于我们一般说的80%，我认为后者更靠谱），如今降到了52%——显示出居民资产的“去房地产化”，房地产变成一个资金的净流出行业，资金从房地产流出去向别处。

而美国家庭的这一数据，房产配比常年大约在3成以下（25-30%）。

这就是为什么：光伏嘎了，老百姓会继续消费；新能源嘎了，老百姓会继续消费……甚至股市嘎了，老百姓也还是会去消费；但是！房地产嘎了，老百姓就不消费了……

因为他们（甚至他们家族）的全副身家，全在那一套、两套（有贷款的）房子上，那是所有人一切花钱的底盘。当房地产嘎了之后，你会发现，压在头上房产大山倒了，其它的一切行业（白酒、通信、家电……）不但没有出现想象中的变好，反而越来越糟了。

股市不是，股市的盘子还是小，至少目前还是不够大，要待股市规模再翻一倍，房地产规模再降1/3，两者才可平起平坐。

这个道理这样对比，就很好理解。

为什么科技不是？并非是说科技不重要，相反，科技第一重要，科技变革伟大，谁掌握了前沿科技，那就踏上了一流强国路，尤其是对于渴望民族复兴的中国人来说，孩子对科技有兴趣都觉得面子有光。

但是，科技没办法当“本”，因为科技本质上是创新，是“风险行业”，既无从规划又无法预测，科技是“领先”，不是“本”。从电力到互联网再到如今的AI，人们只在事后看到这些变成了人人梦寐以求的前沿科技，但是不知道背后历经多少岁月，又有多少风险资本折戟沉沙。创新是烧钱的玩意儿，在全世界这都是风投干的事，它干成了，一举缔造数个亿万富翁出来，它干不成，资本投入方就嘎了，但是不影响整体。

从战略上，它当然值得举国投入，但是坦白说，和绝绝绝大多数普通老百姓无甚关系。

普通家庭能参与的是什么？是房地产（黄金、定存）这种古老、不需要怎么花脑子、风险又大致可以揣度的行业。尤其是像中国这样，股市历史很短、大部分人没有接受过风险教育，这最终铸就了房地产成为“基本盘”的事实。

这是每一个国家在从农业化到工业化再到信息化历程的正常发展逻辑，没有什么对错之分，它就是一个正常的发展。

我说的这一切，并不是要房地产重新走回头路，而是希望清醒者可以面对现实，正视房地产是“经济之本”这一个根本特征，至少在当下如此。只有如此认识，才可以解释清楚国内经济的诸多问题，并对未来的走向做出正确的预测。

如果无论如何它都稳不住，那么也无妨，经济总有繁荣有萧条，不需要太纠结，但人就要冷静面对“经济会花费相当长的年月才可以重新起航”这样的事实。我们个人投资者所有的决策，都要建立在这样一个基础上。

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